בוחרים משכנתא: מה מציעים הבנקים?

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ההכנסה הכספית ברוטו לחודש למשק בית בשנת 2005 היא 11,680 שקלים. גובה של משכנתא ממוצעת עומד על כ-400 אלף שקל. מחיר דירה בממוצע הוא כ-200 אלף דולר. שוק המשכנתאות התעורר בתקופה האחרונה, והבנקים מציעים מגוון מבצעים ותוכניות חדשות. אז ביקשנו מהם לשלוח לנו הצעות למשכנתא, על מנת שאתם תוכלו להשוות ואולי גם להיעזר בנתונים. כל הבנקים נענו, למעט בנק הפועלים.

אז מה הם מציעים?   

הבינלאומי

שלושה תמהילים אפשריים שיש באפשרות הלקוח לבחור אופציה אחת מהם:

1. 200 אלף שקל, מבצע משכנתא free - בריבית קבועה לא צמודה וללא עמלת פירעון מוקדם חלקי או מלא. מדובר בפטור מלא שניתן מראש. בנוסף ניתנת 50% הנחה בדמי פתיחת תיק. המסלול ניתן לבחירה לתקופות של 10,15 או 20 שנה - שיעור הריבית משתנה בהתאם לתקופה הנבחרת:

שיעורי הריבית (נכון ליום 11.3.2007) במסגרת המסלול ל-10 שנים: 6.33%, 15 שנה: 6.53% ו-6.74% ל-20 שנה - לפי תקנון המבצע,

תנאים אלה מיועדים ללקוחות מעבירי משכורת, בנוסף, הלקוח מעביר החשבון מקבל חבילת עמלות מורחבת חינם ששווייה 300 שקל (25 שקל לחודש) לשנה+200 שקל תלושי רב-תו. ניתן לבצע או 200 אלף שקל או 50% מסך ההלוואה - הנמוך מבין שניהם.

למי שאינם מעבירי משכורת מוצעים המסלולים ל-10 ול-15 שנה בריבית של מעבירי משכורת בתוספת של 0.3%.

200 אלף שקל באחד ממוצרי המדף האחרים המוצעים בבנק: שקלי על בסיס הפריים, צמוד למט"ח (דולר/יורו), או ריבית קבועה/משתנה צמודה למדד.

2. 15% מסך האשראי המבוקש בריבית 1% - p  ו-85% מסך האשראי בריבית 0.7% - p.

3. 70 אלף שקל בריבית 3.95% ל-15 שנה ו-330 אלף שקל בריבית 4.55% ל-15 שנה.

*כל מחירי התמהילים שהוצעו נכונים ליום 11.3.2007, וניתנים לשינוי מעת לעת.

• קיים שירות מהיר באישורי הלוואות על ידי מנהלי הסניפים - הליך המקצר משמעותית את זמן ההמתנה לאישור סופי של ההלוואה, ומאפשר ללקוחות לקבל אישור סופי להלוואתם תוך מספר שעות על ידי מנהל הסניף בלבד, מבלי הצורך לשלוח את התיק לאישור במטה.

בנק איגוד

תמהיל ההלוואה נועד לענות על צרכים שבדרך כלל ניתן למצוא אצל רוב הלווים - מצד אחד רוב ההלוואה צריכה להיות סולידית ומיועדת לתשלום על פני תקופה ארוכה ומצד שני חלק מההלוואה צריך להתאים לפירעון מוקדם.

לחלק הסולידי אנחנו מציעים הלוואה לא צמודה ובריבית קבועה, כלומר החזר חודשי קבוע לכל אורך שנות ההלוואה בפירוט הבא:

200 אלף שקל לתקופה של 15 שנים בריבית קבועה 6.29% - החזר חודשי קבוע של 1,719 שקל.

50 אלף הלוואה לתקופה של 10 שנים לא צמודה ובריבית קבועה, כרגע בתנאי מבצע מיוחד - 5.59% - החזר חודשי קבוע של 545 שקל .

בחלק השני אנחנו מציעים 150 אלף שקל בהלוואה לא צמודה על בסיס פריים פחות 0.9%, (כיום 4.6% לא צמוד).

"הלוואה זו מתאימה במיוחד לפירעון מוקדם, היא אינה כרוכה בעמלת פירעון מוקדם ויתרת החוב בהלוואה פוחתת מדי חודש. על מנת להקל בהחזר חודשי נציע לקחת את ההלוואה לתקופה של 20 שנה, ההחזר החודשי הנוכחי של 957 שקל, אך למעשה בחלק ההלוואה הזה אנחנו מייחלים לבצע פירעונות מוקדמים ולא באמת להישאר עם ההלוואה לתקופה של 20 שנה".

"השילוב בין ההלוואות יצר תמהיל הלוואה שכל יתרת הקרן בה אינה צמודה ולמעשה פוחתת מדי חודש, ההחזר החודשי הנו 3,221 שקל ומתוכו 2,264 שקל לא ישתנו ויאפשרו לתא המשפחתי לצמוח לאורך השנים בידיעה שחלק מהמשכנתא יישאר קבוע".

בנק דיסקונט למשכנתאות

משכנתא לפי חלוקה לשלושה פרופילי לקוחות שונים:

פרופיל א' - זוג סטודנטים בתחילת דרכם

בני זוג אלה עובדים כרגע במשרה זמנית ולא מעוניינים להתחייב בשנים הקרובות להחזרי משכנתא מלאים. 

"המראה קלה - בשונה מהלוואה בהחזרים קבועים לאורך כל התקופה, מסלול 'המראה קלה' מאפשר את הגמישות הדרושה כדי להתאים את החזרי המשכנתא להכנסה המשתנה. ניתן לתכנן בהתאמה אישית החזרים נמוכים בתחילת תקופת ההלוואה והחזרים גבוהים יותר לקראת סוף תקופת ההלוואה (או לחילופין החזרים גבוהים בתחילת התקופה והחזרים נמוכים בסופה)". 

לשם השוואה - החזר רגיל ואחיד לתקופה של 20 שנה יצא 2,700 שקל בחודש. ההחזרים במסלול המראה קלה נמוכים או שווים לשיטה הרגילה במשך 8 שנים ראשונות.

פרופיל ב' - משפחה עם שלושה ילדים בעלת הכנסות ממוצעות  

מצד אחד המשפחה מעוניינת להפחית את ההחזרים החודשיים באמצעות פריסה ארוכה, ומצד שני המשפחה מעוניינת באפשרות לפרוע חלק משמעותי מההלוואה ללא עמלות פירעון מוקדם

1. ריבית קבועה צמודת מדד ל 25 שנה (50% מההלוואה) - מצד אחד הריבית נמוכה במיוחד ומצד שני בשנים האחרונות המדד נמוך.

2. חצי קבועה צמוד מדד ל 36 שנה (30% מההלוואה) - הפריסה הארוכה הקיימת בשוק במטרה להפחית את ההחזר החודשי ביחד עם תחנה לפירעון מוקדם ללא עמלות באמצע התקופה או המשך עם ריבית חדשה על בסיס ממוצע בנק ישראל.

3. פריים לא צמוד ל 25 שנה (20% מההלוואה) - הפריים נמוך, לא משלמים הצמדה וניתן לפרוע ללא עמלות פירעון מוקדם בכל עת.

החזר חודשי בדוגמה לתמהיל זה - החזר התחלתי כ - 2,150 שקל בחודש. 

פרופיל ג' – רכישת דירה לצורך השקעה  

"במצב זה מדובר בניצול הגאות בשוק הנדל"ן כדי להשקיע ברכישת דירה לצורך השכרתה.

המשקיע מעוניין לשלם בשנים הראשונות כמה שפחות מאחר ושוקל למכור את הדירה לאחר מספר שנים תוך מימוש רווח הון".

הלוואת "גרייס" בריבית קבועה צמודת מדד ל-25 שנה כאשר בשלוש השנים הראשונות משלמים תשלומי ריבית בלבד ורק אחר כך תשלומים מלאים:

החזר חודשי לדוגמה במסלול זה - שלוש שנים ראשונות כ-1,510 שקל בחודש, ביתרת התקופה כ-2,400 שקל בחודש (בהחזר אחיד לכל התקופה כ-2,240 שקל בחודש).

מזרחי-טפחות

"ההצעה שלנו היא לחלק את ההלוואה לשלושה מסלולים. לדעתנו זה פיתרון יותר נכון ובכלל, תמיד נכון לחלק את הסיכון ולא לשים את כל הביצים בסל אחד. אם רוצים רק מסלול אחד מהשלושה, זו גם אפשרות".

1. 130 אלף שקל במסלול פריים. מדובר במסלול לא צמוד למדד, שתלוי בריבית הפריים. הריבית במסלול הזה היום היא - 4.6% (פריים מינוס 0.9%).

היתרון של המסלול הזה הוא בגמישות שיש ללקוח לפרוע את המשכנתא בכל נקודת זמן (אם הוא רוצה לעבור למסלול אחר) ללא הפרשי היוון כלשהם (מה שקרוי: "עמלת פירעון מוקדם").

2. 170 אלף שקל צמוד למדד בריבית קבועה. כיום הריבית במסלול הזה (ל-20 שנה) היא 4.28%.

3. 100 אלף שקל במסלול שנקרא אצלנו: קונטרול 7. מדובר בהלוואה צמודה למדד עם תחנות יציאה אחת לשבע שנים, כאשר הריבית משתנה אחת ל-7 שנים, על פי עוגן שנקבע על ידי בנק ישראל. כיום הריבית במסלול הזה היא 4.21%.

"היתרון של המסלול הזה הוא באפשרות לשנת חופש מההחזר החודשי אחת ל-7 שנים (מתי שנוח ללקוח). כמו כן, רק במסלול הזה אפשר לקבל הלוואה לתקופה של עד 35 שנה".

"יתרון חשוב נוסף: בשונה מהמסלול של הריבית הקבועה, שבו אם מבצעים פירעון מוקדם משלמים הפרשי היוון עבור התקופה שעד תום ההלוואה (למשל, בהלוואה ל-20 שנה. אם ביצעת פירעון מוקדם בשנה השביעית, אתה תידרש להפרשי היוון לתקופה של 13 שנה) הרי שבמסלול הזה הפרשי ההיוון מתייחסים לתחנת היציאה הקרובה (כאמור אחת לשבע שנים). כך שאם ביצעת פירעון מוקדם בשנה החמישית תשלם הפרשי היוון עבור שנתיים (עד לשנה השביעית שהיא תחנת יציאה)".

לאומי למשכנתאות

האפשרויות העומדות כיום בפני כל מי שנוטל משכנתא הינן מגוונות.

הלוואה בריבית קבועה:

"בהתחשב במצב הריביות במשק, בהלוואות צמודות המדד, שיעורי הריבית מצויים בירידה. לאור זאת, מומלץ כי חלק מההלוואה לפחות, אם לא כולה, יכלול מרכיב של הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה.

ההלוואה המומלצת היא לטווח של 15 עד 20 שנה. יש לקחת בחשבון שבמקרה של פירעון מוקדם עלול בעל המשכנתא לשלם עמלת פירעון מוקדם במקרה שהריביות ביום הסילוק, יהיו נמוכות מהריבית אותה לקח ביום הביצוע, ולכן יש לקחת אפשרות זאת בחשבון אם אכן יש כוונה לבצע פרעון מוקדם בהלוואה".

הלוואה על בסיס פריים:

"בהנחה שבמשך חיי ההלוואה לעיתים צפוי כי יהיו ללקוח אפשרויות שונות לבצע סילוק מוקדם מלא או חלקי של ההלוואה (קרנות השתלמות, חסכונות, ירושות, חתונה, פיצויים, פרישה מעבודה וכו'), הרי שיש מקום לכלול בתיק המשכנתא הלוואות שיאפשרו סילוק מוקדם ללא עמלת פירעון מוקדם בכל עת או בתחנות יציאה ידועות מראש. הלוואות על בסיס הפריים למשל, מאפשרות סילוק מוקדם בכל עת מצד אחד, ומצד שני העובדה שאינן צמודות למדד גורמת ל"שחיקת" הקרן במהלך השנים, דבר ש"משחק" לטובת הלקוח. 

אם הלקוח יודע מראש כי תוך מספר שנים יהיה בידיו סכום מסוים, הרי שניתן לקחת הלוואה במסלול הפריים - בוליט, כאשר במהלך תקופת ההלוואה התשלומים החודשיים תשולם הריבית בלבד ובכך יוקטן ההחזר החודשי, ובמקביל ניתן לקחת הלוואות אחרות לטווחים קצרים יותר ובהן יכללו בתשלומים החודשיים הן תשלומים על חשבון הקרן והן על חשבון הריבית.

כעת הריבית בהלוואות על בסיס הפריים ברמה נמוכה, וכל עלייה בריבית זו תגדיל את ההחזר החודשי בצורה משמעותית. עם זאת, יש מכשיר הגנה טוב בפני עליית הפריים בבנק לאומי למשכנתאות והוא אפשרות מיחזור הלוואות הפריים לכל מסלול אחר, בכל עת, בעלויות מינימליות וללא צורך ברישום ביטחונות כפי שנדרש בנטילת הלוואה חדשה לגמרי (פתיחת תיק, ריצות לטאבו או למנהל, שמאו, נוטריון, רשם משכונות וכו')".

הלוואה במסלול מט"ח

"מסלול של הלוואות במטבע חוץ-דולר או אירו, במידה וללקוח יש הכנסות מקבילות במט"ח, או שיש ברשותו נכס אותו הוא מתכוון למכור ותמורתו משולמת במטבע זר. בנוסף, כל מי שמעריך שהדולר או האירו צפויים להיחלש בעתיד מול השקל, יכול לבחור בהלוואות אלה, אשר ניתן לפרוע אותן בהתאם לשער היציג כפי שיהיה בעת הסילוק בפועל, וללא "שער רצפה" (כלומר, שער מינימום לפי השער היציג בו נלקחה ההלוואה).

יתרון נוסף, בהלוואות במטבע זר היא האפשרות לסלק אותן ללא עמלת פירעון מוקדם לאחר מתן הודעה מראש בזמן קצר, וכן אפשרות למחזר את ההלוואות ללא טרחה מיוחדת כמו בהלוואות הצמודות לפריים.

בפועל, ניתן לראות כי לווים שנטלו הלוואות מט"ח בשנים קודמות מוצאים כי כיום הם חייבים הרבה פחות בשקלים, בגלל העובדה שבעת הסילוק או מיחזור ההלוואות הם מחוייבים לבהתאם לשער היציג ביום הפרעון".

לסיכום: כדאי לקחת היום משכנתא, הריביות נמצאות בשלב זה בירידה ויכולת הבחירה בין מספר וסוג המסלולים הינה גדולה. לקוח המעוניין לפזר את הסיכונים ולא "לשים את כל הביצים בסל אחד" יכול בהחלט לשלב בין הלוואות צמודות בריבית קבועה להלוואות במסלול הפריים ולחילופין גם במסלול המט"ח בהתאם לצרכיו".

בנק אדנים למשכנתאות

מנתוני בנק אדנים למשכנתאות עולה כי המסלול הפופולארי ביותר להלוואת משכנתא בשנה האחרונה היה מסלול בריבית קבועה צמודה למדד. לצידו, נוהגים לווים רבים לשלב בהלוואתם גם מסלולים צמודי מדד בריבית משתנה או צמודי פריים וכן מסלולים צמודי מט"ח.

לאחרונה הופך פופולארי יותר ויותר מסלול הניתן בריבית קבועה שאינה צמודה המאפשר החזר חודשי קבוע וידוע מראש לכל תקופת ההלוואה. בנק אדנים מציע את כל מגוון המסלולים המצוי בבנקים למשכנתאות ואף מסלולים ייחודיים:

ריבית משתנה צמודת מדד - החל משיעור ריבית של 3.7% לתקופה הראשונית, ריבית קבועה לא צמודת מדד, המאפשרת החזר חודשי קבוע - בשיעור ריבית של 6.25% ל - 15 שנה וריבית צמודת מט"ח על בסיס הליבור במגוון מטבעות: צמוד דולר, צמוד אירו, צמוד יין יפאני וצמוד פראנק שוויצרי.

לדברי דודי מייזליק, מנהל השיווק בבנק אדנים למשכנתאות, "המסלול הקבוע שאינו צמוד למדד הינו מסלול ההלוואה היחיד המאפשר ללקוח לדעת מה יהיה ההחזר החודשי בהלוואה בעתיד. ההחזר החודשי אינו חשוף לתנודות כלשהן הקשורות לשינויי ריבית או שינוי הצמדה".

"יתרת ההלוואה אף היא אינה מוצמדת וכך נמנעת התופעה הרווחת והמתסכלת של תשלום משכנתא חודשי שאינו בא לידי ביטוי מיידי ביתרה לסילוק".

שיעורי הריבית שמציע בנק אדנים להלוואות במסלול בריבית קבועה שאינה צמודה, להלוואות שאינן עולות על 60% מערך הנכס כיום: ל-5 שנים : 5.7%, 10 שנים :6.15%, 15 שנים : 6.25%, 20 שנה :6.35%.

בנק ירושלים

לדברי מיכאל בן ישי, מנהל אגף האשראי הקמעונאי בבנק ירושלים, "אנו ממליצים על הלוואת משכנתא המשלבת בין ארבעה מסלולים שונים לתקופות שונות. השילוב בין המסלולים מקנה ללקוח החזר נוח, גמישות והגנה מאינפלציה".

מסלול א': 100 אלף שקל לתקופה של 9 שנים ובריבית קבועה צמודה למדד של 4.2%. החזר חודשי 1,114 שקל.

מסלול ב': 100 אלף שקל לתקופה של 15 שנים בריבית קבועה, לא צמודה למדד כלשהו, בשיעור של 6.5%. ההחזר החודשי - 871 שקל.

מסלול ג': 100 אלף שקל לתקופה של 20 שנה בריבית משתנה כל שנה ללא הצמדה. בשנה הראשונה תינתן ריבית קבועה בשיעור של 5.33% ( עוגן מק"מ + 0.9% ). במסלול זה ניתן לבצע פירעון מוקדם בכל שלב ולעבור למסלולים אחרים פעם בשנה. ההחזר החודשי יעמוד על 681 שקל.

מסלול ד': 100 אלף שקל לתקופה של 25 שנים בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד. ריבית העוגן תעמוד על 4.8%. ההחזר החודשי - 568 שקל.

סך ההחזר החודשי של כל ארבעת המסלולים עומד על 3,233 שקל, כאשר אחרי 9 שנים יקטן ההחזר בכ-1,100 שקל.

בן ישי הוסיף, כי "הלוואה זו מותאמת לתנאי השוק היום, כאשר כל אחד מהמסלולים מקנה ללווה יתרון בהיבט אחר: מחצית מההלוואה הינה סולידית, בריבית קבועה המקנה החזר חודשי סביר וידוע מראש, ומאפשרת ללקוח להתאים ולתכנן את ניהול המשק המשפחתי להחזרי המשכנתא הקבועים. היבט משמעותי נוסף, הוא מידת הגמישות שמאפשרת הלוואת המשכנתא מתוך הנחה שמסלול החיים מזמין שינויים והזדמנויות לסילוק ההלוואה. אנחנו מציעים הלוואה המאפשרת ללקוח לבצע פירעונות מוקדמים ללא עמלה בחלק מהמסלולים".

בנוסף, מאחר וכל אחד מהמסלולים נפרש לתקופה שונה, ההחזר החודשי הכולל ילך ויקטן במהלך חיי ההלוואה. עוד יתרון בהלוואה מסוג זה, הוא ההחזר המדורג הנותן מענה לאפשרות של שדרוג הדירה בעתיד על ידי קבלת אשראי נוסף, וכל זאת ללא שינוי בהחזר החודשי. חלק ממסלולי ההלוואה מציעים החזר ללא הצמדה ועל ידי כך מגנים על הלקוח מאינפלציה".