חברות הביטוח נכנסות לתחום הנדל"ן
המשבר בשוק ההון מוביל יותר ויותר חברות ביטוח לרכישת נדל"ן מניב, בעיקר באזור המרכז. בכירים בשוק טוענים: "קניית קרקע זהה לקניית מניה"
חשיפת "כלכליסט" השבוע כי חברת הביטוח מגדל בוחנת רכישת 75% מקניון הזהב בראשון לציון מהאחים משה ויגאל גינדי לפי שווי של כ־1.25 מיליארד שקל הצליחה להפתיע לא מעט פעילים בשוק הנדל"ן המניב. עם זאת, מדובר בהתפתחות טבעית של תהליך הבולט בשוק הביטוח.
בחודשים האחרונים חלה עלייה דרמטית בהיקף פעילות ההשקעה של חברות הביטוח בישראל בשוק הנדל"ן המניב, בעיקר באזור המרכז. בעקבות אישור שקיבלו החברות מהאוצר ב־2005 להשקיע חלק מכספי הפוליסות בנדל"ן ולא רק באג"ח, הפך תחום ההשקעה — בנדל"ן מניב בלבד ולא במגורים, אדמה ספקולטיבית או השקעות בעלות סיכון גבוה — לבולט יותר בתיק הנכסים שלהן.
שלוש חברות הביטוח הבולטות בשוק זה הן מגדל, כלל ביטוח והראל. הראשונה הגדילה לעשות ובינואר האחרון אף דיווחה על הקמת חברה משותפת עם קבוצת יצחקי, שתעסוק בהשקעות נדל"ן ברחבי העולם. מגדל תעמיד לחברה החדשה מסגרת אשראי של עד כ־400 מיליון שקל.
ענת לוין, משנה למנכ"ל מגדל העומדת בראש תחום ההשקעות והאשראי של החברה, מסבירה ל"כלכליסט" מדוע חוזרות חברות הביטוח להשקיע בשוק שהן אינן מתמחות בו: "קניית קרקע זהה לקניית מניה. אנחנו בוחנים נדל"ן מניב עם פוטנציאל אפסייד (רווח) בעתיד. יש להבדיל בין ההשקעות שלנו בתחום ליזמות. אנחנו לא יזמים — אנחנו מנהלי פנסיה".
קניון הזהב בראשון לציון
לוין אומרת כי חברת הביטוח יכולה להשקיע את כספי המבוטחים איפה שהיא רוצה. "הדבר היחיד שמגביל אותנו זו הרזולוציה של ההשקעה. פעם אמרו איפה להשקיע. כיום אומרים לנו כמה להשקיע ואיזה משקל יקבל כל רכיב". עוד מסבירה לוין כי חלק מההשקעות בנדל"ן אמנם מגיעות מכספי המבוטחים, אך מדגישה שלמגדל יש כיום גם השקעות נדל"ן שממומנות על ידי הנוסטרו — תיק ההשקעות של החברה עצמה.
אגרסיביות במחיר
תמיר דגן, מנכ"ל קרדן נדל"ן, שמכרה 50% מבית קרדן ב־119 מיליון שקל למגדל וקרן מקפת, מסביר מדוע נוח לו כיזם לעבוד עם חברות הביטוח: "הן מאוד אגרסיביות במחיר שהן דורשות משוכרים, והן יכולות לגייס הון בעלויות נמוכות. אם אני צריך לבחור יזם שמכניס כסף, הן בחירה טובה".
לדברי דגן, יתרון נוסף הוא שחברות הביטוח בדרך כלל לא מתערבות בניהול היומיומי של הנכסים. "הן שותף נוח ויציב וליזם מאוד נוח לעשות איתן עסקים, יותר נוח מאשר מול יזמים אחרים".
בנוגע לשאלה אם חברות הביטוח ימשיכו להשקיע בתחום אומר דגן: "להערכתי, חברות הביטוח מנסות להיכנס גם לתחומים אחרים בנדל"ן כמו יזמות, אבל לפי הידוע לי הן בדרך כלל נכוו והבינו שזה לא התחום שלהן. הן מתרכזות בנדל"ן מניב שנותן להן ביטחון ומעדיפות שלא להיכנס לסיכונים. אני מעריך שאם הן ייכוו פעם פעמיים בתחום, הן יפסיקו. השנתיים האחרונות מאופיינות בשגשוג בתחום המשרדים וזה נראה תחום מבטיח לחברות הביטוח. ההמשך תלוי מאוד באיך יתנהג השוק".
שילמו את המחיר וישארו בתחום
עמוס גלזר, מנכ"ל אנגלו־סכסון תל אביב, היה מעורב בחלק גדול מהעסקאות שביצעו באחרונה חברות הביטוח הגדולות בשוק הנדל"ן באזור המרכז. גלזר ציין כי בשנים האחרונות נראו מדי פעם השקעות גדולות של חברות ביטוח בנדל"ן — בעיקר בחברות שהחליפו בעלים והשקעותיהן נחשפו כמו הפניקס, שהחזיקה בניין גדול ביהודה הלוי בתל אביב ונכסים נוספים.
"אחד ההבדלים בין חברות הביטוח ליזמים אחרים", מסביר גלזר, "הוא שחברות הביטוח מסתפקות בתשובה נמוכה יותר מכל גורם אחר בתחום. צריך גם לזכור שהכסף נמצא אצלן מפוליסות הביטוח של המבוטחים והן לא צריכות לעשות גיוסים. אם הן צריכות לקבל תשואה של 6% על אג"ח ומנכס של נדל"ן מניב הן יקבלו 7% — הן יבחרו במניב".
האם מדובר בתופעה חולפת או שחברות הביטוח נכנסו לנדל"ן כדי להישאר? דעתו של גלזר חד משמעית: "חברות הביטוח שעקבו אחרי המשק בעקבות התדרדרות מצב שוק ההון ראו שמאז 2005, התשואה על הנדל"ן המניב הכפילה את עצמה. מגזר הנדל"ן מתאים לחברות הביטוח ולדעתי הן ימשיכו להשקיע בו. יכול להיות שיהיו תקופות קרות יותר בעתיד, אבל צריך לזכור שהחברות כבר הוציאו את סכום הקנייה הגדול ועכשיו הן מרוויחות מהשכירות. לדעתי אין שום סיבה שהן לא ימשיכו במגמה הזו. הן התחליף לקרנות הריט".
כדי להמחיש עד כמה נדל"ן המניב הפך לאפיק השקעה המתאים לחברות הביטוח, נותן גלזר דוגמה לעסקה שתיווך בה: "לפני כשנה רכשה כלל ביטוח בניין של 7,000 מ"ר ברמת החי"ל, במחיר של כ־1,750 דולר למ"ר. הבניין הזה מיוחד, והוא דוגמה להשקעה מצוינת בנדל"ן מניב בגלל השוכר: כל הבניין מושכר לממשלה עבור משטרת ישראל לתקופה של 20 שנה. בזמן המכירה עמדה השכירות על 14 דולר למ"ר (בשער דולר של 4.5) ונכון להיום המחיר המוערך של הבניין עומד על 2,900 דולר למ"ר. זו דוגמה מצוינת מדוע חברות הביטוח משקיעות בנדל"ן, וכנראה גם ימשיכו", מסכם גלזר.
בניין משרדים ברמת החי"ל. מושכר למשטרה ל-20 שנה
צילום: טל כהן
מומלצים
