בונים על תמימות

מי שיתהלך באחד מרחובות שיכון ל' בתל-אביב, מאזורי היוקרה בעיר, ייתקל במחזה כמעט סוריאליסטי: בניין רב קומות בבנייה, שנראה כמו לוח שחמט אפור-לבן - חלק מהדירות בנויות מבלוקי איטונג לבנים, וחלק מבלוקי בטון אפורים.

לא מדובר ביוזמה אמנותית של קבלן יצירתי, אלא בבניין שנבנה שלא על-פי החוזה, ובשל כך נאלץ הקבלן לבנות חלקים ממנו מחדש.

בחוזה עם בעל הקרקע, עורך-דין שבבעלותו חלק מהדירות בפרויקט, נרשם במפרט הטכני שהבניין ייבנה מבלוקי איטונג, "או שווה ערך". שווה הערך היחידי לאיטונג הוא "אשקלית 268", אך הקבלן לא השתמש באשקלית 268, ובעל הקרקע תבע אותו בבית-משפט.

הקבלן אולץ לפרק את אותן דירות בבניין שהן בבעלות עורך-הדין (על-פי האחוזים שיש לו כבעל הקרקע) ולבנות את קירותיהן מחדש בבלוקי איטונג.

עסקאות בנייה ורכישת דירה נעשות אמנם בחוזה חתום, אבל בעקבות ההאטה בשוק הנדל"ן, שמצמצמת מאוד את רווחי הקבלנים, מוצאים קבלנים רבים דרכים שונות לא לספק את המוצרים והחומרים שהבטיחו, אלא אחרים פחות איכותיים ויותר זולים, וכך לחסוך בעלויות. זה יכול לקרות אצל הקבלנים הגדולים וגם אצל הקטנים.

אחת הדרכים היא להוסיף את המלים "או שווה ערך" ליד ציון שם או סוג החומר או המוצר שהבטיחו. המונח הזה מופיע היום כמעט בכל חוזה או מפרט טכני, אומר ערן רולס, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי, ומשמש למעשה כפתח מילוט לקבלן להשתמש בחומרים שאינם מוכרים ולפעמים גם ללא תו תקן.

במקרים רבים כשיגיע העניין לתביעה משפטית, יתקשה בית-המשפט לפסוק נגד הקבלן.

הניסוח "או שווה ערך" הוא ערטילאי מאוד, וקשה בדיוק להגדיר האם חומר או מוצר מסוים הוא שווה ערך לחומר או למוצר שהובטח.

כך קרה ל-נ', שקנתה דירה בחולון מקבלן קטן, שהבטיח מטבח רגבה "או שווה ערך". "היות שהסטנדרט של רגבה היה מקובל עלינו", היא מספרת, "כלל לא טרחנו להתעניין איך מגדיר הקבלן 'שווה ערך לרגבה'. כשהותקן המטבח התברר לי שהוא יוצר בנגריה קטנה שמעולם לא שמעתי את שמה, שטוענת שהיא עומדת בסטנדרטים של רגבה. הקבלן הסביר לי שהנגריה תספק לי כל מטבח שאבחר מהפרוספקט של רגבה, בהעתק מדויק, וכי הוא מכוסה משפטית".

בלית ברירה עשתה נ' כפי שאמר הקבלן. "כמו שחששתי", היא מספרת, "אחרי שלוש שנים התחילו בעיות. דלתות המטבח התנפחו. כשחיפשתי את הנגר התברר שהוא כבר פשט את הרגל. כשפניתי לחברות המייצרות מטבחים התברר לי שהוא השתמש במידות לא סטנדרטיות, ואי-אפשר להחליף דלתות. נאלצנו להחליף את המטבח כולו".

מקרה דומה קרה לאור פלד, שרכשה מקבלן דופלקס מפואר ברמת-גן, לאחר שראתה בשלטי הפרסום כי מדובר בדירות יוקרה הנבנות באיכות גבוהה. כשניגשה לאחד מאולמות התצוגה המרהיבים של מוצרי קרמיקה כדי לבחור מוצרים לדירה, היא הופנתה לחדר צדדי, ובו מבחר עלוב של קרמיקות ואבזרי סניטציה. כשביקשה לקבל מהקבלן זיכוי כספי במקום המוצרים, גילתה שתמורתם מסתכמת בכעשירית מזו של המוצרים היוקרתיים שחשבה שתקבל.

"הרגשתי מרומה", היא אומרת, "קיבלנו אמנם את החומרים מהחברה שהובטחה לנו, אבל מאחורי המושג 'שווה ערך' שהיה רשום בחוזה, עמד חוזה שסגר הקבלן עם החברה, ובה הגדיר סטנדרט נמוך, או כמויות מעטות של חומרי איכות. ערך הזיכוי שהוצע לנו במקומם היה כל-כך נמוך עד שלא היה טעם להתאמץ. זיכוי על ברז, לדוגמה, היה 200 שקל, בעוד שברז בסטנדרט גבוה עלה 700 שקל. בסופו של דבר לקחנו את ארונות המטבח של רגבה שהציע הקבלן והתקנו אותם באמבטיה, ורכשנו מכספנו מטבח אחר. גם על הקרמיקה הוספנו אלפי שקלים".

גם בני הזוג רובין, שחשבו כי הם רוכשים דירת פאר מקבלן בקרית-אונו, נאלצו לסבול מפח נפש גדול. הם רכשו את הדירה על הנייר, ובחוזה נכתב באותיות קידוש לבנה שהדירה תיבנה מבלוקי איטונג, יהיה בה מטבח של רגבה, חלונות של קליל, ריצוף שיש איטלקי, אמבטיות סופרקרמיק ועוד. לבני הזוג היה ברור שהם עומדים לקבל דירה בסטנדרט גבוה מבלי שיצטרכו להוסיף אגורה. הם גם תכננו את המשכנתא שלקחו על בסיס ההנחה שלא יידרשו להוצאות נוספות.

קצת לפני קבלת המפתח התברר גם להם, כי הקבלן סיכם עם החברות הידועות עסקאות משלו על גבם. כך, המטבח היה אמנם של רגבה, אך הסתכם בשני ארונות תחתונים וארון אחד עליון - מהחומר הפשוט ביותר. גם בחנות של סופרקרמיק שאליה הלכו כדי לבחור את הגוון הרצוי לאמבטיות, הפנו אותם לפינה נסתרת בסוף החנות, שם נמצאה ה"סחורה" המיועדת ל"אלה שנשלחו על-ידי הקבלן", שהיתה מהסוג הפחות יוקרתי שמייצרת סופרקרמיק.

רק כשאיימו על הקבלן כי ייפגשו עימו בבית-משפט, התברר להם שהוא "מכוסה": באותיות הקטנות במפרט הטכני עליו חתמו, הופיעו, ליד ציון סוג התוספות שיהיו בדירה, גם המלים "או שווה ערך".

בחברות המספקות את המוצרים טוענים, שהקבלנים לוחצים אותם לסגור עסקאות לאספקת מוצרים בסטנדרט נמוך. "רוכשי דירה רבים כועסים על החברות המספקות את המוצרים, שלא בצדק", אומר מנכ"ל אחת מהחברות המספקות מוצרי בנייה יוקרתיים, "מופיעים אצלנו קבלנים מכובדים, ולוחצים עלינו לספק לרוכשי הדירות שהם שולחים מוצרים בסטנדרט נמוך במיוחד, בטיעון שהם שולחים אלינו לקוחות רבים. בתנאי התחרותיות המתפתחת היום בשוק, אין ברירה אלא להיכנע להסכמי הלחץ הללו".

צינורות השקיה במקום צנרת לבית

לעתים נמנעים הקבלנים מלהשתמש במונח "שווה ערך", שעלול להסגיר את כוונותיהם, ומשתמשים ב"שיטות מילוט" אחרות. למשל, הם מזכירים רק חלק משם המוצר. מקרה כזה, בו חשב כנראה הקבלן שאיזכור שם חלקי בלבד יאפשר לו להשתמש במוצר אחר, הגיע באחרונה לבית-המשפט לתביעות קטנות בתל-אביב.

סיפור המקרה: בסיכום בעל-פה שנערך בין הקבלן לרוכש הדירה נאמר, שהקבלן ישתמש בחלונות הזזה מאלומיניום מדגם קליל 7000. בפועל, הפרופילים של החלונות שהתקין היו מאיכות נחותה יותר. רק אז גילה הרוכש כי בחוזה נכתב רק "חלונות 7000", תוך השמטת השם קליל.

הרוכש תבע את הקבלן והשופט פסק: "אם נרשם 7000 בלבד, מן המקובלות הוא שמדובר בסדרת קליל 7000, מכיוון שאין סדרת 7000 אחרת בשוק". הוא הורה לקבלן לפרק את החלונות ולהחליפם, ופסק לתובע הוצאות משפט של 750 שקל.

חלונות אלומיניום הוא אחד התחומים שבהם נפוצים הטריקים של קבלנים, שמספקים, למשל, חלק אחד מהחלון מתוצרת חברה ידועה, כמו קליל או אלומאייר, אבל את החלקים האחרים מספקים משלל מקורות לא ידועים, הנפוצים בשוק האלומיניום. התוצאות: אטימה לא מושלמת, תזוזה לא חופשית של כנפי החלון, ועם הזמן הבעיות מחמירות - קריסת גלגלי ההזזה, התייבשות האטמים, פרימת המברשות והתקלפות או דהייה של הצבע.

לעתים כדי לכסות את עצמם מגדירים הקבלנים בחוזה את האלומיניום בהגדרה כללית, כמו "אלומיניום לבן", או, כאמור, בציון שם חברה ידועה עם התוספת "או שווה ערך".

גם בתחום הצבע יש קבלנים שחוסכים עלויות על-ידי שימוש בחומרי צבע ללא תו תקן. כיום מיוצרים חומרים רבים כאלה בשטחים או במפעלים לא מוכרים. "לך תבחין אחר-כך בצבע לא תקני", אומר ערן רולס, "במיוחד שקבלנים יכולים להעבירו לפחים של טמבור".

תחום נוסף שבו קשה לגלות "זיופים" הוא אינסטלציה, ובו אכן חוסכים הקבלנים בגדול. אי-תשומת לב לפרטים הקטנים עלולה להיות בכייה לדורות. "באופן עקרוני", אומר שמאי המקרקעין רן וירניק, סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "מעניק הקבלן אחריות לשנה, שלאחריה מבצעים בדק בית ומוודאים שאין סדקים, מרצפות רופפות או שבורות, נזילות ועוד. אולם ליקויים בתחומי הצנרת מתגלים בדרך-כלל לאחר זמן ארוך יחסית, של מספר שנים".

בעיות נפוצות הן לחץ מים נמוך, פיצוצים ודליפות. ר', תושבת תל-אביב, רכשה דירה חדשה מקבלן. במפרט הטכני צוין שהקבלן יספק צנרת מתכת מגלוונת. "לא העליתי על דעתי", היא מספרת, "שקיימת בעיה עם צנרת מתכת, שנשמעה לי חזקה ואמינה יותר מפלסטיק. תוך שנתיים הצנרת החלה לנזול ונוצרו כתמים על הקירות וקילוף בטיח. הזמנו אינסטלטור, ורק אז גילינו שלא היינו צריכים להסכים לצנרת ממתכת, שידועה כבעייתית".

מקרה שכיח אחר הוא שימוש בצנרת פלסטיק זולה, המיועדת להשקיה וחקלאות. לדברי רולס, בעוד שהצנרת הביתית מחזיקה לחץ של מעל 20 אטמוספירות, צנרת החקלאות מתאימה ל-10-4 אטמוספירות, ואז יש פיצוצים. לא פלא שישראל היא אחת המדינות שבהן שיעור ליקויי הבנייה בדירות הנמסרות לרוכשים הוא מהגבוהים בעולם.

לקרוא מפרט טכני

כדי להיזהר ממצבים כאלה, בעת רכישת הדירה כדאי לעמוד על כך שהמפרט הטכני ותוכניות המכר יצורפו לחוזה וייחתמו על-ידי הקבלן, אומר מאיר נחשון, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון, וחובה לעיין בהם היטב כדי לבדוק שהצהרות ומצגי הקבלן אכן קיבלו ביטוי.

תוכניות המכר מפרטות את תוכניות הבית והדירה, צורתה, חלוקתה לחדרים, פתחי דלתות וחלונות, מידות הציוד והכלים שיסופקו וכו'. במפרט הטכני מתוארים בפרוטרוט מרכיבי הבית והדירה, החומרים מהם הם עשויים, המוצרים שיסופקו על-ידי הקבלן, טבעם, צבעם וכו'.

קריאה נכונה של המפרט הטכני יכולה ללמד אתכם מול מי אתם עושים עיסקה. רוב הקבלנים לא מציינים, למשל, את סוג הבלוק שממנו ייבנו קירות הפנים, אלא מציינים רק: בלוקים/גבס. אם מצוין שמחיצות הפנים ייבנו מאיטונג 10, למשל, זה סימן לבנייה איכותית. באופן דומה, קבלנים רבים מציינים במפרט "מטבח איטלקי" - נשמע מרשים, אבל לא אומר הרבה. לעומת זאת, אם מצוין שם מותג בינלאומי מסוים, כולל מטראז', אפשר לסמוך.

שני הסעיפים החשובים והרלוונטיים במפרט הם פרק תיאור המבנה ופרק תיאור הדירה. בתיאור המבנה ניתן להתרשם מחומרי הבנייה, כגון סוג הבלוקים ומחיצות הפנים. בתיאור הדירה מופיעים גובה הדירה, כמות הקרמיקה ומיקומה, סוג המרצפות וגודלן, סוג הכלים הסניטריים, סוג דלת הכניסה, סוג החלונות והתריסים (גלילה, הזזה) והיצרן, גודל דוד השמש ועוד.

"כדאי לבדוק כל אחד מהפרטים וכן מי היצרן שלהם", אומר רולס, "להקפיד שהקבלן מספק את המוצר המקורי שבאמצעותו פיתה אתכם לקנות אצלו דירה, ולא את שווה הערך, שהוא מושג ערטילאי מדי. הקבלנים מנסים גם לחסוך בכמות החומרים, במטר רץ של ארונות מטבח ואמבטיה וכו' - כדאי לבדוק".

"בעת רכישת דירה מקבלן התנהגו בדיוק כמו שאתם מתנהגים בשיפוצים", הוא ממליץ, "לכו טרם החתימה לחברות המוזכרות ובררו שם מה בדיוק תקבלו. התמקחו לפני החתימה, וזכרו שהקבלנים במצוקה - סביר להניח שלא יבטלו עיסקה בגלל עוד ארבעה ארונות מטבח או שיש יוקרתי יותר".

מה לדרוש מהקבלן

חלונות ודלתות אלומיניום

* ודאו שהחלונות והדלתות ייוצרו מפרופילים מקוריים בלבד של חברה ידועה עם תו תקן.

* ודאו שהפרזול, האבזרים והאטמים יהיו כאלה המאושרים על-ידי החברה.

* ודאו שהחלונות והדלתות יורכבו לפי הוראות מדויקות של האגף הטכני של החברה.

* אם מתקינים מנוע חשמלי, דרשו תעודת אחריות ואישור של החברה.

* דאגו שכל החותמות המזהות על המוצרים יוסרו לנגד עיניכם.

צבע

* דאגו שבמפרט הטכני יופיע שם ידוע, ולא "שווה ערך".

צנרת

* עמדו על כך שתקבלו מהקבלן צנרת פלסטיק רב-שכבתית או צינור פלסטיק בתוך שרוול פלסטיק, ואל תתפתו לצנרת מתכת מגלוונת - שאורך החיים שלה קצר יחסית, 7-3 שנים, והבלאי מתחיל מיום ההנחה. גם לחימום תת-רצפתי מומלץ להשתמש בצנרת מפלסטיק.

כלים סניטריים

* דרשו שהכלים הסניטריים יהיו מתוצרת חברות בעלות מוניטין, שמספקות גם חלקי חילוף. כבר קרה שקבלן הניח אסלה מסוג "מונובלוק", שנראית מרהיבה ויוקרתית, אולם קרש האסלה נשבר בקלות ואז מתברר שצריך להחליף את כל האסלה, כי אין חלקי חילוף.

כללי

* כדאי לדרוש תעודת אחריות גם מהקבלן וגם מהחברה המספקת את המוצר.

* לרוב החברות המובילות יש מחלקות טכניות, שנותנות ייעוץ מקצועי ותמיכה בשטח בעת הבנייה. אל תהססו להזמין את נציגיהן לאתר הבנייה.

פורסם ב"ידיעות אחרונות"; 17/3/00