קונים דירה: מה עדיף - ישן או חדש?

אביב ורונית רכשו בהרצליה פיתוח דירת יד שנייה, הפונה לכיוון הים. הדירה, בבניין בן כ-15 שנה, נראתה מטופחת ומושקעת, והרוכשים לא התכוונו להוציא כספים על שיפוצה - לאחר שכבר השקיעו חצי מיליון דולר ברכישתה. שבוע בלבד לאחר שהושלמה עסקת הרכישה, והתשלום האחרון הועבר למוכר, התפוצצה הצנרת בדירה, ולרוכשים נגרם הפסד של מאות אלפי שקלים בשל הצורך להחליף את כל הצנרת בדירה ובשל הנזקים שנגרמו לתכולת הדירה ולתכולת הדירות השכנות.

הרוכשים - באמצעות בא כוחם, עוד ארנון שגב ממשרד תוסייה, כהן ושות' - תבעו את המוכרים בטענה כי מחובתם היה ליידע אותם על מצב הצנרת, שכן סביר להניח שהיו סימני התרעה על העומד לקרות בצורת כתמי רטיבות.

בית-המשפט טרם הכריע בסוגיה, אך הדוגמא הזאת צריכה לשמש אזהרה לרוכשי דירות יד שנייה: לפני שחותמים על חוזה הרכישה יש להיעזר בייצוג משפטי, שידאג להוסיף התניות חוזיות וליצור מנגנוני אחריות, שיגנו על הקונה מפני פגמים נסתרים - לפחות בשנה הראשונה לאחר הרכישה.

סיפורם של אביב ורונית מדגיש שניים מהיתרונות הבולטים של רכישת דירה חדשה על פני דירת יד שנייה: ראשית, הסבירות לבעיות בלאי - למשל בצנרת - בדירה חדשה הן נמוכות מאוד. שנית, גם אם מתגלים ליקויי בנייה בדירה חדשה, הקבלן אחראי לתיקונם במשך שבע שנים לאחר תום הבנייה.

יחד עם זאת בהיבטים אחרים יש יתרונות לדירות יד שנייה, כפי שניתן ללמוד מהסקירה ההשוואתית שלהלן:

המחיר

המיתון הממושך במשק גרם לכך שקבלנים רבים נשארו עם מלאי גדול של דירות - מה שאילץ אותם להוזיל מחירים, בין היתר באמצעות הקפאתו של שער הדולר. כה חריפה היתה ההוזלה הזאת, עד כי באזורים אחדים בארץ כבר אין הבדל של ממש בין מחיריהן של דירות חדשות לדירות יד שנייה.

מאיר נחשון, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו סכסון, מייחס את הצמצום הזה בפער המחירים במיוחד לזינוק בשער הדולר. בעוד שמוכרי דירות יד שנייה נשארים צמודים לשער היציג של הדולר, הרי הקבלנים, כאמור, נוהגים כיום להקפיא את שערו.

לפני כחצי שנה, אומר נחשון, הפערים בין מחירי הדירות החדשות למחיריהן של דירות יד שנייה היו גבוהים בהרבה מאלה של היום. לדוגמא: באשדוד עמדו הפערים לפני חצי שנה על כ-13%, ואילו כיום הם עומדים על כ-9%. בקריות עמדו הפערים לפני חצי שנה על כ-15%, ואילו כיום הם עומדים על כ-10%. בבית-שמש היו הפערים לפני חצי שנה כ-11% והיום הם כ-7%¯.

ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, גורס כי מבחינת המחיר דירה חדשה עדיפה כיום על פני דירה יד שנייה. מוכרי דירות יד שנייה מתקשים להתפשר על המחיר, היות והם צריכים לרכוש דירה אחרת, במקום דירתם המוצעת למכירה, ולכן כל ויתור שלהם במחיר המכירה משמעותו קושי רב יותר במימון הקנייה. יתר על כן, לרבים ממוכרי הדירות יד שנייה יש קשר סנטימנטלי לדירה שהם מוכרים, מה שגורם להם להעריך אותה מעל לשוויה הריאלי. לעומת זאת לקבלנים אין שום סנטימנט כזה, והם אינם מהססים להוריד מחירים נוכח מצבם הקשה.

המימון

לדברי עו"ד יונתן הולצר, מנכל בנק אדנים למשכנתאות, יכולים הקבלנים לתת ללקוחותיהם הטבות מימוניות, ששום מוכר של דירת יד שנייה אינו יכול להציע. הכוונה היא בעיקר לסבסוד המשכנתא (באמצעות קביעתה של ריבית נמוכה מהמקובל) להשתתפות בתשלומי המשכנתא של הלקוח ולמתן הטבות שונות דוגמת חבילות ריהוט ואבזור בחינם, מתן מכונית, טיול לחו"ל וכו'.

יחד עם זאת, כאשר רוכשים דירה חדשה על הנייר או כשהיא בשלבי בנייה ראשוניים, עלולים להיגרם עיכובים במסירתה - מה שמגדיל את הוצאות המימון של הרוכשים בשל הצורך לשכור דירה בתקופת הביניים. הסיבה: רוכשי דירה חדשה מתחייבים לרוב לפנות את דירתם הישנה סמוך למועד המשוער של סיום הבנייה. בעיה זאת אינה קיימת, כמובן, ברכישתה של דירת יד שנייה.

הכלכלה

המצב הכלכלי הקשה מאלץ קבלנים להוזיל מחירים, אבל גם גורם לאחדים מהם להיקלע לקשיים ואף לפשוט את הרגל. לדברי דדי ריזל, מנכל ארגון הקבלנים, עומד היום הרווח היזמי של הקבלנים על 7%-2%, לעומת רווח יזמי של 25%-15% ב-1995. לעיתים גם הרווח הזעום הזה נשחק. כשקונים דירה על הנייר מקבלן, והוא פושט את הרגל, נשארים ללא דירה ולעיתים גם ללא הכסף - למרות כל מנגנוני ההגנה שנועדו למנוע הפסד כספי כתוצאה מפשיטת רגל של קבלן.

מובן שקטסטרופה כזאת אינה יכולה לקרות כשקונים דירת יד שנייה, אלא אם כן נופלים קורבן לנוכל שמוכר דירה שאינה שלו.

הבטיחות

בראשית שנות ה-90 נקבע תקן בנייה מחמיר, שיגביר את עמידות המבנים בישראל בפני רעידות אדמה. יתר על כן בעקבות מלחמת המפרץ גם נקבע כי כל דירה חדשה תהיה מצוידת בממ"ד. על חשיבות הממ"ד אין צורך להכביר מילים בימים אלה של ערב מתקפה אמריקנית על עיראק ושל ספקולציות על מתקפת טילים אפשרית של עיראק נגד ישראל.

באשר לסכנה של רעידות אדמה - מומחים טוענים כי רעש עז יפקוד את המדינה בתוך 50 שנה ויזרע הרס רב. מי שהתבונן בתמונות ההרס מרעידות האדמה האחרונות בטורקיה, יכול היה להבחין כי לצד בתים שנחרבו כליל, ניצבו בתים, שאפילו לא סבלו מסדקים. זהו ההבדל בין בתים שנבנו כהלכה לבתים שנבנו שלא על-פי התקנים. ההבדל בין בית חדש לבין בית ישן יכול איפוא להיות ההבדל בין חיים למוות.

השיפורים

מי שרוכש דירה על הנייר יכול להכניס שינויים בתכנון הפנימי שלה על-פי צרכיו ללא תוספת עלויות. מי שרוכש דירת יד שנייה נדרש בדרך כלל להתאימה לצרכיו - מה שכרוך בהוצאות כבדות על שיפוצים ובבלבול מוח לא מבוטל.

לדברי קובי לנגליב, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי בגעש, אם כבר החלטתם לרכוש דירת יד שנייה, בקרו באיזור מכלי הגז, בפחי האשפה ובגג, שהם חלק מהרכוש המשותף, הנרכש יחד עם הדירה. לעיתים שטחים ציבוריים אלה אינם מתוחזקים כראוי - ואתם עשויים להידרש בעתיד להשתתף בשיפוצים.

לדברי אבי טוריסקי, מבעלי חברת רותם שני, רכישת דירה חדשה מבטיחה תכנון מודרני, שימוש בחומרים חדישים, אביזרי גימור יפים ומשופרים ומערכות מתקדמות, שאותן לא ניתן למצוא בדרך כלל בדירות ישנות. הכוונה היא להכנה למיזוג אוויר מרכזי, למערכות אזעקה למיניהן, למערכת דירתית-מרכזית לשאיבת אבק ונוזלים, למספר גדול של נקודות חשמל וטלפון, לרשת חשמל מוגברת תלת-פאזית, לווידאו במעגל סגור וכדומה. מובן שאת כל המערכות האלה ניתן להכניס גם לדירה ישנה, אך הדבר כרוך במלאכת התקנה מייגעת ויקרה.

עופר רוטברג, מנכ"ל חברת הבנייה הנושאת את שמו, מצביע על יתרון חשוב נוסף של דירות חדשות: החניה. לדבריו, בבניינים חדשים יש תמיד מקומות חניה צמודים לדיירים, בעוד שבדירות יש שנייה - במיוחד במרכזי הערים - יש דירות ישנות רבות ללא חניה צמודה.

הסביבה

בכל הפרויקטים החדשים ניתן דגש רב לתכנונם ולפיתוחם של השטחים הציבוריים, ולא רק של הדירה עצמה. לדוגמא, בפרויקט נווה הוד של חברת בוני התיכון באור-יהודה עומדים לרשות הדיירים חדר כושר פרטי, ספא מאובזר וחדיש וחדר משחקים לילדים, הכולל ריהוט ואת המשחקים עצמם. הסטנדרטים האלה של שטחים ציבוריים, המוקדשים לפנאי ולבילוי וממוקמים בתוך בנייני מגורים, לא היו קיימים בעבר, ולכן גם לא ניתן למצוא אותם בבניינים ישנים. מי שמתגורר בדירה ישנה ורוצה ללכת לחדר כושר, חייב להירשם למועדון מרוחק כלשהו. יתר על כן, פרויקטים חדשים רבים כוללים גם תכנון כולל של הסביבה הקרובה: אזורי הבילוי, הפארקים ומתקני שעשועים.

לעומת זאת, מי שנכנס לגור בפרויקט חדש, עלול למצוא את עצמו מתגורר במשך חודשים ארוכים בתוך אתר בנייה. זה מה שקורה, למשל, במודיעין ובסיטי של אשדוד. יחד עם זאת יש להדגיש כי מהרעה החולה הזאת לא פטורים גם מי שרוכשים דירה ישנה ליד מגרש ריק. מגרש כזה - חשוב לזכור - תמיד יכול להפוך ביום מן הימים לאתר בנייה שוקק.