תעברו את זה בשלום

איור: ליאב צברי

שיפוצים: חיסכון מוגזם יעלה לכם ביוקר | עופר פטרסבורג

כשאתם עוברים דירה אתם צריכים לעתים לעשות בה שיפוצים ותיקונים ואולי גם להוסיף לה אלמנטים שאין בה. אם זה שיפוץ מקומי קטן, אפשר להסתדר בלי מעצב פנים או אדריכל. אם השיפוץ מקיף, בייחוד אם צריך שינוי בקירות הפנים, החיסכון יעלה לכם ביוקר. זכרו: מחירים מפתים הם מקור לצרות. תקחו כמה הצעות מחיר ובדקו היטב את המחירים ביחס למה שמקבלים. הצעה הרבה יותר זולה משאר ההצעות נובעת או מחוסר הבנת הקבלן את הרצוי, ואז הפערים יתגלו תוך כדי עבודה, או מחוסר מקצועיות ומעבודה שאינה על פי התקנים ("חאפרית"). כך או כך, יש לבדוק היטב לפני שמסכמים עם הקבלן על העבודה.

"בראש ובראשונה, לפני הכל, צריך להכין מסגרת תקציבית ולהבין את הצרכים", אומר גבריאל אלון, חבר הנהלה בהתאחדות קבלני השיפוצים וקבלן שיפוצים רשום. לדבריו, רצוי שתשבו ותבינו כמה אתם מסוגלים להוציא בלי להיחנק ולעבוד על פי תוכנית עבודה מסודרת. כמו כן, יש להכין תקציב חריג בעבור דברים לא צפויים על 10% מהסכום. בכל מצב לא חורגים מהמתוכנן.

חשוב גם לתאם ציפיות עם בעלי המקצוע ולחתום על חוזה מסודר לפני תחילת העבודה. זה ימנע הרבה כאבי ראש ולב. ואל תעבדו "בשחור": אחר כך אין אחריות. חשוב לקבל רשימת ממליצים לפני שסוגרים עם בעלי מקצוע. עדיף לבקש את חמשת הלקוחות האחרונים שלהם, ולא אנשים שהם עבדו בשבילם לפני שנים רבות.

מתי כדאי להזמין בדק בית? רק אם אתם רוצים לקנות דירה חדשה או רואים ליקויי בנייה. הבדיקה, שעלותה כמה מאות שקלים, תיתן לכם מושג על ליקויי הבנייה שהקבלן חייב לתקן בתקופת הבדק (בין שנה לכמה שנים, תלוי בליקוי). אם יתגלו ליקויים שאי־אפשר לתקן (כמו, למשל, תקרה נמוכה מהתקן בבית משותף), רצוי להראות את ממצאי הבדיקה לשמאי מקרקעין, שיחווה את דעתו על האפשרות להגיש תביעה על ירידת הערך בשל ליקוי שאינו ניתן לתיקון.

מתי כדאי להזמין שמאי?

מתי כדאי להביא שמאי? כשקונים דירה, בייחוד דירה ישנה, שמאי יוכל לסייע לכם למפות את מאפייני הנכס ולקבוע כמה תהיו מוכנים לשלם תמורתו. הוא יבחן את הדירה, את מיקומה, ויצביע על מטרדים אפשריים כמו תחנות אוטובוסים, אנטנות סלולריות ועמודי חשמל, יבדוק את התכנון במבנה ובאזור, יזהיר מתשלומים לא צפויים או תכנון שעשוי לפגוע, יבדוק את תיק הבניין ויעדכן אם יש שכנים בעייתים או חריגות בנייה, יציג לכם את נתוני הרישום ואם הוא עשוי כהלכה, יבדוק את המחירים באזור ויקבע את השווי.

אם אתם מתכוונים לקחת משכנתה, עדיף להזמין שומה לפני שתחתמו על עסקה כדי שלא תעמדו אחר כך מול שוקת שבורה, אם יתברר שהמחיר ששילמתם היה מוגזם והבנק לא מוכן לתת די משכנתה לסיום העסקה.

כשמוכרים דירה, בייחוד דירה ישנה שעברה שינויים רבים, כדאי לכם להזמין שמאי שיקבע את שווי הדירה שממנו לא מומלץ לרדת במו"מ. כמו כן, הוא ייתן לכם מושג על המיסוי הצפוי לכם, מס שבח והיטל השבחה בעקבות תוכניות שאושרו בזמן שהייתם בעלים ואפילו לא ידעתם עליהן.

למשל: בעקבות אישור תוכניות הרבעים, בעלי נכסים ברבעים 3 ו־4 בתל־אביב צפויים עכשיו לשלם היטלי השבחה של מאות אלפי שקלים כשיבקשו לממש ולמכור את דירתם. באמצעות השומה שתזמינו תוכלו גם לקבל מושג על מספר העסקאות שנעשו בסמוך לדירתכם ומה היו המחירים. עוד תוכלו לדעת מה עומד למכירה כרגע ובאילו מחירים. בקיצור, תוכלו לקבל את מלוא התמונה שתסייע לכם לקבל החלטה בכמה למכור ומתי.

"השמאי חייב להחזיק רישיון תקף של משרד המשפטים, ושיהיה חבר בלשכת שמאי המקרקעין, הדואגת למקצועיות חבריה ומדגישה את מחויבותם למקצוע", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. שומה לפני רכישה צריכה לעלות כמה אלפי שקלים, אבל עשויה לחסוך לפעמים מאות אלפי שקלים.

איור: ליאב צברי

טלפון, טלוויזיה ואינטרנט: עוברים דירה ומקבלים הטבות | ישראל וולמן

מעבר דירה מחייב היערכות מראש כדי להימנע מניתוק הקשר שלכם עם העולם. נכון, בעידן הסלולר אפשר בהחלט לחיות כמה ימים גם בלי טלפון קווי בבית, אבל בטח תתקשו לתפקד לאורך זמן בלי גישה לאינטרנט ול־WiFi או בלי טלוויזיה. ברוב חברות התקשורת מצ'פרים אתכם לרגל מעבר דירה, סתם כך או אם אתם מודיעים מספיק זמן מראש או באתר או באפליקציה, ולפעמים הצ'ופרים כדאיים מאוד.

בזק:

חודש חינם

כדי לבצע מעבר של קו טלפון ביתי של בזק (שמשמש גם תשתית אינטרנט), מומלץ לפנות לחברה לפחות שבועיים לפני המעבר, כי הטכנאים בתקופה הזו עמוסים במיוחד. את הטכנאי, אגב, תוכלו להזמין גם באתר החברה. העתקת הקו עולה בדרך כלל 17.30 שקל (כולל מע"מ), אבל בזק מנצלת את תקופת מעברי הדירות הבוערת גם לצרכים שיווקיים, ועד 13 בספטמבר היא מספקת את השירות חינם. בנוסף היא נותנת "סל הטבות" לעוברים דירה:

• חודש חינם בתשתית האינטרנט.

• חודש חינם בקו הטלפון (לא כולל דקות שיחה מחוץ לחבילה).

• חודש חינם למשדרגים לנתב החדש Be.

HOT:

סרטים חינם

גם הוט – שמספקת טריפל של טלפון/טלוויזיה/אינטרנט - ממליצה לפנות אליה שבועיים מראש. כמו בבזק, המעבר עשוי לדרוש חיווט מחדש בתוך הדירה, וגם כאן המעבר יתבצע ללא עלות. למי שיתאמו אותו באמצעות אתר האינטרנט או באפליקציית השירות My HOT, יש גם הטבות:

• למתאמים דרך האתר – שני סרטים חינם ב־VOD ו/או HOT MULTI לשלושה חודשים ללא עלות.

• למתאמים דרך האפליקציה – 5 סרטי VOD חינם.

yes:

אולי תקבלו שנה חינם

כדי לבצע העתקה של שירות yes ניתן להזמין טכנאי באתר החברה או בטלפון, ומומלץ לפחות שבועיים מראש. ההתקנה בדירה החדשה תתבצע ללא תשלום.

אם תבצעו את ההזמנה דרך האתר, תוכלו ליהנות משני סרטי VOD במתנה (כולל סרטים חדשים מהחודשים האחרונים) ומהשתתפות בפעילות, שבה בכל שבוע זוכה לקוח אחד מבין עוברי הדירה במנוי חינם ב־yes למשך שנה.

פרטנר:

תתגמשו ותיהנו

פרטנר ממליצה על תיאום טכנאי להעתקת שירותי הטריפל או הטלוויזיה שלה לפחות 10 ימים מראש, כי לעיתים יש צורך בתיאום של שני טכנאים (לדוגמה, כשיש להקים תשתית של בזק או הוט לפני התקנת שירות הטלוויזיה).

בחברה מציינים שהמועדים המבוקשים יותר הם בשעות הבוקר, בסוף היום, או ביום שישי, ואם תצליחו להתגמש – סביר שהמועד שתבקשו יהיה פנוי יותר. שירות מעבר הדירה הוא ללא עלות.

סלקום:

חבילת ספורט לחצי שנה

בסלקום, ששירות הטלוויזיה שלה מתבסס גם הוא על רשת האינטרנט, מומלץ גם כן תיאום מראש של שבועיים – מסיבות דומות. הליך המעבר וההתקנה מחדש מתבצע ללא עלות, ולמודיעים שבועיים מראש ניתנות הטבות: • 25% הנחה בתשלום החודשי בחודש המעבר. • שדרוג למהירות אינטרנט של 100 ג'יגה במתנה (ללקוחות עם תשתית אינטרנט).

• חבילת ספורט לחצי שנה ללא עלות.

STING TV ו־Next TV plus: פשוט נתקו וחברו מחדש

כיוון ששירותי הטלוויזיה STING TV (מבית yes) ו־Next TV (מבית HOT) מבוססים ממילא על מודל שבו הכל נעשה דרך האינטרנט ללא טכנאים, גם במעבר דירה אין צורך להודיע, והתהליך מתבצע באופן עצמאי ומיידי: הלקוח פשוט מנתק את הממיר/סטרימר שלו מהחשמל, מהטלוויזיה ומהרשת בדירה הישנה, מעביר אותו לדירה החדשה ומחבר מחדש לחשמל, לטלוויזיה ולרשת האינטרנט. זה הכל.

איור: ליאב צברי

דואר: עוקבים אחריכם | ישראל וולמן

לפי הערכות דואר ישראל, מדי שנה מתבצעים כ־300 אלף מעברי דירה בארץ. תל־אביב היא שיאנית מעברי הדירה, על פי כמות הבקשות לשירות "דואר עוקב" ביחס לגודל האוכלוסייה, ואחריה ירושלים, חיפה, ראשון־לציון ופתח־תקווה. אז כדי לעבור דירה בצורה מסודרת, בלי חשבונות ארנונה שלא הגיעו או חבילות מ"אסוס" שנעלמו אי שם בדואר המרכזי, כדאי לדעת:

דואר ישראל: 4 חודשי חסד

דואר ישראל מציע לעוברי דירה שירות "דואר עוקב" חינם למשך 4 חודשים. במסגרת השירות מופנים כל הפריטים שנשלחו עם הכתובת הקודמת – לכתובת החדשה. ניתן להמשיך את השירות ל־6 חודשים נוספים בתשלום של 59.90 שקל לכל התקופה. השירות ניתן בכל 700 סניפי החברה, וניתן להצטרף אליו בכל אחת מיחידות הדואר. יש להציג תעודות מזהות של כל הבגירים מעל גיל 18 שהבקשה לשינוי כתובת רלוונטית לגביהם. התעודות צריכות לכלול את הכתובת החדשה, ולצידן יש להציג אסמכתה לכתובת הישנה.

חברת מסר: כאב ראש

לא כל דברי הדואר שלנו מגיעים לבתינו דרך חברת דואר ישראל. המתחרה המשמעותית ביותר שלה היא חברת מסר, שמספקת שירותי דיוור בעיקר לחברות גדולות, המפיצות כמויות ענק של דברי דואר. למרבה הצער, למסר אין שירות דוגמת "דואר עוקב", וכדי שדברי הדואר המועברים דרכה יגיעו לכתובת החדשה שלכם עליכם ליצור – מראש – קשר ישיר עם החברות שהיא מדוורת, ולשנות את הכתובת ישירות אצלן.

באתר הבית של החברה אפשר למצוא את רשימת כל החברות הללו. רשימה חלקית: חברות סלולר, בתי השקעות, חברות כרטיסי אשראי, בנקים, חברות אינטרנט וטלוויזיה, חברות ביטוח, תאגידי מים, תשלומי ארנונה, קופות חולים ועוד.

משכנתה: לבחור את המסלול המתאים לכם | רועי ברגמן

לקיחת משכנתה היא המהלך הפיננסי המשמעותי ביותר בחיים, לצד החיסכון הפנסיוני. כל מי שרוכש דירה מכיר את הלחץ שלפני הגשת הבקשה למשכנתה לבנק, הריצה אחרי האישורים והשוואת ההצעות כדי להגיע בסוף אל המנוחה והנחלה — שלרוב נפרעת בתשלומים חודשיים לאורך 30 שנה.

מכיוון שכך, לבחירה נכונה של תמהיל המשכנתה והניהול השוטף שלה יש חשיבות רבה לרוכשי הדירות ו"החיסכון" הכספי עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים.

מסלולים וריביות

בגדול, ישנם כיום שלושה מסלולים מרכזיים לקבלת משכנתה, בהתאם לסוג הריבית:

פריים: במסלול זה הריבית משתנה בהתאם לריבית במשק. אמנם הריבית במסלול זה היא לרוב הנמוכה ביותר מבין המסלולים השונים, אך הסיכון בה הוא הגבוה ביותר. ריבית הפריים, שעל בסיסה נקבעת הריבית על ההלוואה היא הריבית במשק בתוספת 1.5% (כיום ריבית הפריים היא 1.6%). עלייה בריבית במשק משמעותה עלייה בהחזר החודשי שלכם. בגלל הסיכון שבמסלול זה ניתן לקחת במסגרתו רק עד שליש מסכום המשכנתה.

מסלול משתנה: כאן הריבית נקבעת על בסיס ריבית העוגן (שנקבעת על פי הריבית של איגרות החוב הממשלתיות) ומשתנה כל חמש שנים. יחד עם מסלול הפריים ניתן לקחת עד שני שלישים מהמשכנתה במסלולים אלו.

ריבית קבועה: הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי המשכנתה. מסלול זה הוא היקר ביותר, אך הוא מקטין את הסיכונים לשינויים גדולים בתשלומים החודשיים. במסלול זה הבנקים גובים עמלת פירעון מוקדם אם הריבית בעת הפירעון נמוכה יותר מזו שבה לקחתם את ההלוואה.

בכל אחד מהמסלולים ישנה אפשרות של הצמדה למדד המחירים לצרכן, והיא משפיעה על הריבית שתשלמו.

אלמנט חשוב נוסף שיש לבדוק בעת לקיחת המשכנתה הוא ההחזר החודשי הצפוי. רצוי לקחת משכנתה שההחזר החודשי שלה מהווה בין רבע לשליש מההכנסה הפנויה שלכם. ככל שההחזר החודשי קטן יותר, כך הגמישות שלכם במקרה של שינוי בריבית גדולה יותר.

שיטות החזר

ישנן שיטות החזר שונות למשכנתה: השיטה המקובלת ביותר היא "שפיצר", שבה ההחזר החודשי נותר קבוע, פחות או יותר, כאשר בתחילת הדרך רוב התשלום הוא על ריביות, וככל שמתקדמים בתשלומים, הריבית קטנה ותשלום הקרן גדל. שיטה זו מקנה יציבות ללווה. שיטה נוספת היא קרן שווה, שבה ההחזר מתוך הקרן קבוע והריבית יורדת מדי חודש (בהתחלה הריבית גבוהה ולקראת סוף המשכנתה היא קטנה). השיטה השלישית היא "בלון" – משלמים את תשלומי הריבית מדי חודש, ואת הקרן מחזירים בתשלום אחד בסוף התקופה.

שוק המשכנתאות בישראל הוא שוק תחרותי, ולכן מומלץ לבדוק הצעות משני בנקים לפחות. כל בנק ינסה להציע תמהיל שונה, ולכן חשוב לבדוק גם את ההחזר החודשי של המשכנתה וגם את ההחזר המצטבר בסוף חיי המשכנתה. אם קיבלתם הצעה אטרקטיבית מבנק אחד, בקשו מהבנק השני לתת לכם הצעה נוספת באותו תמהיל. מי שמרגיש שהוא צריך חיזוק בתהליך יכול להיעזר ביועץ משכנתאות עצמאי. זכרו שהצעת המשכנתה שקיבלתם מהבנק תקפה ל־24 ימים. אם לא לקחתם את ההלוואה בזמן זה, הבנק עשוי להציע לכם הצעה חדשה עם ריביות אחרות, בהתאם לשינויים במשק.

לקחתם משכנתה? מזל טוב, אבל העבודה שלכם לא נגמרת כאן. יש לבדוק מדי פעם שלא חלו שינויים בשוק שמייקרים את המשכנתה מעבר ליכולת ההחזר שלכם. אם הריביות יורדות ואם יש ביכולתכם לפרוע חלק מהמשכנתה מסכומים חד־פעמיים שנצברו בחשבונכם – תוכלו לשקול אפשרות למִחזור המשכנתה. כך תוכלו לחסוך תשלומי ריבית מיותרים.

ביטוחים: לא רק בשביל המשכנתה | רועי ברגמן

ביטוח הדירה מהווה לרוב כאב ראש עבור רוכשים ושוכרים, אך מדובר באחד הסעיפים החשובים ביותר, במיוחד כשעוברים דירה. ביטוח הדירה נועד להגן על הנכס שבבעלותכם ועל תכולת הדירה מכל נזק אפשרי שעלול לבוא (רעידת אדמה, שיטפון, סערה או שריפה) וגם על נזקים מפעולות שנעשו בזדון או כתוצאה מפריצה לדירה.

בדרך כלל, מי שלוקח משכנתה מחויב על ידי הבנק לרכוש ביטוח מבנה. ביטוח זה מכסה את מבנה הדירה או הבית, כולל הציוד הקבוע בו (צנרת, אינסטלציה, דוד שמש ומתקני טלפון וחשמל). הביטוח מכסה על נזקי סערה, שריפה, פעולות זדון ועוד. למי שלא לוקח משכנתה לצורך רכישת דירה או שסיים את תשלומי המשכנתה, מומלץ לוודא שהדירה שלו מבוטחת בלי קשר, לכל נזק שלא יקרה.

סוגי הביטוחים

ביטוח המבנה הוא ביטוח מורכב שיש בו זכויות רבות לבעל הפוליסה ולכן חשוב לקרוא היטב את הכיסויים שמגיעים לכם. מבוטחים רבים אינם ערים למשל לעובדה שהפוליסה מכסה אותם גם על אובדן הכנסות משכר דירה בדירה מושכרת, או הוצאות לדיור חלופי במקרה של נזק שאינו מאפשר לגור בדירה המבוטחת.

פוליסת התכולה מבטחת את החפצים שנמצאים בתוך הדירה, אך לא מחוצה לה. בביטוח זה תתבקשו על ידי חברת הביטוח להעריך את שווי הפריטים שבבעלותכם. אם אינכם יודעים להעריך כמה שווה הציוד שלכם, מומלץ להיעזר באיש מקצוע. ככל שהתכולה המבוטחת יקרה יותר כך מתייקרים גם תשלומי הפוליסה החודשיים. אם התכולה יקרת ערך, חברת הביטוח יכולה לשלוח איש מטעמה שיעריך את שווי החפצים בדירה.

אם מדובר בדירה שכורה, הביטוחים מתחלקים בדרך כלל בין המשכיר לשוכר. המשכיר, שהוא בעל הנכס, מבטח את הדירה בביטוח מבנה שמגן עליו במקרה של נזקים לדירה עצמה ואילו השוכר מבטח את התכולה ששייכת לו.

פוליסת הביטוח לדירה היא אחידה לכל חברות הביטוח — התנאים הבסיסיים קבועים — וחברות הביטוח רשאיות להוסיף עליהם כיסויים נוספים. רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון מפעילה מחשבון לביטוחי דירה, שבמסגרתו ניתן להשוות בין ההצעות של החברות השונות.

הרחבות ותוספות

ניתן לרכוש גם ביטוח אחריות כלפי צד שלישי, למקרה של תאונה שנגרמה לאדם שאינו גר בדירה בדרך קבע. ההרחבה הזו נועדה להגן על בעל הפוליסה מפני תביעת נזיקין בסכום גבוה, אם התאונה התרחשה בבית. הרחבות נוספות שמציעות חברות הביטוח נוגעות לביטוחי אופניים, סיכוני מים ועוד. כיסויים אלה אינם נכללים בפוליסה האחידה ועשויים לייקר את המחיר.

מחיר הפוליסות משתנה בהתאם למאפייני כל דירה, ולכן מומלץ להשתמש במחשבוני רשות שוק ההון ובמדד השירות של חברות הביטוח, כדי לבחור את הפוליסה הטובה ביותר עבורכם.

אם רכשתם דירה, הבנק שממנו תיקחו את המשכנתה יחייב אתכם ברכישת ביטוח נוסף — ביטוח חיים על שמם של נוטלי ההלוואה. ביטוח זה מגן על הבנק במקרה של פטירת אחד מהלווים ודואג לכך שהוא יקבל את מלוא ההלוואה בחזרה מחברת הביטוח. גם כאן, מומלץ לבדוק ולהשוות בין החברות השונות. מאחר שמדובר בביטוח שרץ לאורך כל שנות המשכנתה, הפערים בין החברות יכולים להגיע במצטבר לאלפי ואף עשרות אלפי שקלים.

משכנתה דיגיטלית של לאומי - שירות מתבקש | רועי ברגמן

לפני שלושה שבועות השיק בנק לאומי מוצר חדש תחת השם "משכנתה דיגיטלית". אלא שלא מדובר בדיוק במוצר חדש, כי אם בשירות שמפשט את הליך לקיחת המשכנתה, כך שרובו מתבצע בשלט־רחוק. ההבטחה היא לקצר אותו מכ־4.5 שעות לכשעה וחצי, כשהלקוח יבלה לבסוף בסניף 20 דקות בלבד.

השירות הזה צריך לסמן לכל המערכת הבנקאית את הכיוון שאליו צריכים ללכת השירותים הבנקאיים, גם המורכבים שבהם כמו משכנתה. אם עד היום כדי לקחת משכנתה נדרשו רוכשי הדירות לגשת לסניף, עכשיו אפשר לעשות זאת מהכורסה בבית בכל שעה ביממה. בעולם של היום, כאשר הזמן של רוכשי הדירות מתחלק בין עבודה, גידול ילדים ופנאי, ושעות הפעילות המסורתיות של הבנקים וסגירת הסניפים המואצת מקשות על מציאת זמן נוח, השירות הזה מהווה הקלה גדולה.

בדקנו איך זה עובד. ב־20:30 בערב, ישובים על הספה בבית, נכנסנו לאתר האינטרנט של הבנק. התהליך ידידותי מאוד. האתר מציג בפניכם מספר שאלות כמו סוג הדירה הנרכשת, היכן היא נמצאת ומה המחיר. כדי להנעים את התהליך, כל תשובה מלווה בתגובה ידידותית. למשל, כשהזנו את שם העיר, ענה לנו האתר: "אומרים שהדירות שם נחטפות כמו לחמניות".

אחרי השאלות הבסיסיות מבקש האתר לדעת מה גובה המשכנתה שאתם מעוניינים לקחת, ומחשב את ההחזר החודשי המוערך. עוד כמה שאלות על המצב הפיננסי ומילוי פרטים אישיים, והשלב הראשון מאחורינו. הבטיחו שייקח 10 דקות, לקח אפילו פחות.

למחרת בבוקר כבר הגיע לתיבת המייל שהזנו אישור עקרוני למשכנתה, ולינק להמשך מילוי פרטים והעלאת מסמכים. לא צריך להגיע לבנק – השירות מאפשר להעלות דרך האתר את כל המסמכים הרלוונטיים, החל מחוזה הרכישה, דרך נסח הטאבו, ועד צילומי תעודות הזהות של הרוכשים והעתקי משכורת של שלושת החודשים האחרונים.

במקביל הגיעה שיחת טלפון מבנקאית לבירור צרכים – מה גובה ההחזר החודשי המועדף, אילו מסלולים מועדפים, וכו'. כל השיחה לוותה בהסברים מפורטים מצד הבנקאית על כל סעיף וסעיף. כאן אולי כדאי לציין חיסרון אפשרי: אנשים שאין להם אוריינטציה פיננסית עלולים ללכת לאיבוד בהסברים שבעל פה, במיוחד כאשר הם ניתנים בטלפון, ולא בפגישה פנים אל פנים.

אחרי בירור הצרכים, הבנקאית ביקשה לנתק את השיחה כדי לבנות תמהיל משכנתה מומלץ. 10 דקות אחר כך כבר היו בידינו מספר הצעות. בסיום שיחת המסלולים נשלח אלינו מייל מסודר עם ההצעה המלאה.

בהמשך התהליך, כך הסבירה הבנקאית, יהיה עלינו להעביר עוד מסמכים מעורך הדין שמטפל בעסקה, כאשר הבנק הוא זה שידאג לשליחות שתידרש. בסיום התהליך, אחרי שהמסמכים יאושרו בבנק, ורק אז, נידרש להגיע לבנק לחתום על הסכם המשכנתה, אחרי שנקבע תור מראש כדי לחסוך זמן המתנה מיותר.

לסיכום, השירות אכן מקל את החיים על מי שרוצה לקחת משכנתה, אבל לא עד הסוף. כי הרי כשלוקחים משכנתה מומלץ לבדוק יותר מהצעה של בנק אחד, והמשמעות היא שעדיין צריך להשקיע בריצות לבנקים האחרים (עד שגם הם ישיקו שירות דומה). ולמי שמצפה לבשורה במחיר טוב יותר, היא לא בהכרח קיימת במשכנתה הדיגיטלית. בסביבה התחרותית של הבנקים במשכנתאות כיום כולם מנסים לתת את ההצעה הטובה ביותר. לעיתים בנק א' זוכה ולעיתים בנק ב'. מה שבטוח הוא שהשירות החדש יאפשר בקלות רבה יותר להשוות ביניהם.

עורכי דין: המוקשים המשפטיים | ליטל דוברוביצקי

קונים או מוכרים דירה? אתם צריכים לקחת עורך דין. מה הוא צריך לעשות למענכם ואילו מוקשים הוא נדרש לסלק בדרך לחתימת העסקה? בעזרת עו"ד זיו גרומן, עו"ד שי רוה, עו"ד אבי בבג'נוב (שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון), עו"ד יוסף גיא מוסרי ועו"ד משה מויאל (שותף במשרד מויאל מלאכי) גיבשנו מדריך:

האם ניתן להסתדר גם בלי עורך דין?

מומלץ להיעזר בעורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין. לא מעט עוגמת נפש ונזק כלכלי נגרמים למוכרי דירות ולרוכשים בשל רצונם לחסוך את שכר הטרחה של עורך הדין. עו"ד גרומן מספר למשל על אדם שרכש דירת גן ומכיוון שהכיר את המוכר לא לקח עורך דין. לאחר הרכישה התברר לו שהגינה אינה צמודה לדירה, אלא מהווה גינה משותפת של כל הבניין.

מהו שכר הטרחה?

מקובל שהוא בין 0.5% ל־1% ממחיר העסקה, כשכל צד משלם לעורך הדין שמייצג אותו. אולם הדבר תלוי גם במחיר הדירה ובמורכבות העסקה. גם מצבה המשפטי של הדירה משפיע. למשל, אם היא אינה רשומה בטאבו, או יש הערת אזהרה, עיקולים וכו', שכר הטרחה יהיה גבוה יותר.

במה מטפל עורך הדין של הרוכש?

• בדיקת היתרי הבנייה (למשל, אם אין חריגות בנייה).

• בדיקת זכויות צדדי ג' בדירה, כגון בנקים, עיקולים.

• במקרה של ירושה שטרם נרשמה, בדיקת זכויות היורשים.

• בדיקת התב"ע (תוכנית בניין עיר) כדי למנוע הפתעות.

• רישום הערת אזהרה בטאבו.

• קבלת אישורים על תשלומי מסים.

• בדיקת סילוק המשכנתה או העיקולים.

• סיוע לרוכש בנטילת המשכנתה.

• ייצוג הרוכש במו"מ מול המוכר.

• בדיקה שקיימים לנכס כל האישורים הדרושים (טופס 4, וכו').

• בדיקת עלות מס הרכישה.

• דיווח על העסקה לרשות מיסוי מקרקעין.

• ביצוע העברת זכויות ורישום הדירה בטאבו.

מה מוטל על עורך הדין של המוכר?

• בדיקת היקף מס השבח והיטלי ההשבחה.

• בדיקה עם המוכר שגילה כל מה שהוא יודע על הדירה, לרבות ליקויים או חריגות בנייה.

• עריכת טיוטת הסכם מכר, ניהול מו"מ עם הרוכש.

• החתמת המוכר על מסמכי העסקה.

• דיווח על העסקה לרשויות המס ולרשות המקומית.

• החזקת כספים בנאמנות.

• מחיקת שעבודים ומשכנתאות שרובצים על הנכס.

• התנהלות מול הבנק של המוכר ומול הבנק של הקונה.

• הסדרת זכויות המוכר (כגון במקרי ירושה).

מספיק עורך דין אחד לרוכש ולקונה?

בעניין זה אין הסכמה. לדברי עו"ד שי רוה, ניתן לבצע ייצוג משותף – בעסקאות פשוטות מאוד. זה לא בהכרח יחסוך עלויות, ובמקרה של מחלוקת יהיה צורך בייצוג נוסף ואז העלות תגדל. לעומת זאת, עו"ד אבי בבג'נוב ממליץ בשום מקרה לא לחלוק עורך דין, בדיוק מאותה הסיבה. במקרה של רכישה מקבלן, כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין אוסרים על עורך דין לייצג את שני הצדדים.

מה חשוב לרוכש לדעת עוד?

עו"ד משה מויאל: "כדי להעביר את הנכס על שמך צריך לקבל מהמוכר את כל האישורים הנדרשים (מס שבח, היעדר חובות לעירייה). אחת הדרכים להבטיח זאת היא השארת חלק מסכום העסקה בחשבון נאמנות. כך יהיה תמריץ למוכר להמציא את האישורים, ובמקרה שלא יצליח, הרוכש יוכל להשתמש בכספי הנאמנות לשם כך. בנוסף, כשרוכשים דירה בבית משותף מומלץ לבחון היטב את מסמכי הבית. למשל, פעמים רבות אנשים קונים דירת גג וחושבים שיש להם זכויות לבנות על הגג, אבל מעיון במסמכי הבית מגלים שלא ניתן לבנות ללא אישור כלל הדיירים (שלרוב לא יסכימו בלי לקבל תמורה), או שהמבנה מוגדר 'מסוכן', ואז לא ניתן לבנות".

עו"ד יוסף גיא מוסרי מוסיף: רכישת דירה ראשונה ויחידה ששוויה עד 1,664,520 שקל פטורה ממס רכישה. לעיתים בני זוג סבורים שאם יש דירה הרשומה רק על שם האישה (למשל כי קיבלה במתנה), בן הזוג יכול לרכוש דירה על שמו כדירה יחידה ולהיות פטור ממס רכישה. זו טעות, שכן בני זוג נחשבים תא משפחתי אחד לעניין ספירת מניין הדירות, ולכן יחויבו במקרה כזה ב־133 אלף שקל (בהנחה שהאישה קיבלה את המתנה בתקופת הנישואין ואין ביניהם הפרדה רכושית).

מסים: רכישה, שבח ומה שביניהם | גד ליאור

רכישה ומכירה של דירה אינן עניין של יום־יום. על פי מחקרים, אנשים מחליפים מקום מגורים בין שלוש לשש פעמים בחייהם. מבחינה כלכלית זאת העסקה הגדולה ביותר שעושה אדם פרטי בחייו. מדובר בכסף גדול ממש, יותר מעלות מכונית או כל מוצר אחר שירכוש בחייו. לכל עסקה כזאת מתווספים גם מיסים שיש להשליש לקופת המדינה, וגם כאן מדובר בכסף גדול, מעשרות ועד מאות אלפי שקלים לעסקה אחת:

רכישת דירה: מס מדורג לפי שווי הדירה

שיעור מס הרכישה לדירת מגורים הוא על פי מדרגות שווי הדירה, ויש שני סוגי חישוב: חישוב רגיל - למי שבבעלותו דירת מגורים נוספת על הדירה הנרכשת, וכן לתושב חוץ ולחברה ללא קשר למספר הדירות שבבעלותם, וחישוב לדירה יחידה - לתושב ישראל שבבעלותו רק הדירה הנרכשת. מי שרכש בהיותו תושב חוץ והפך תוך שנתיים לתושב ישראל או לתושב חוזר, ייחשב כתושב (למדרגות המס ראו מסגרת).

• נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ובן משפחה של חייל שנספה במערכה: אלה ישלמו מס מופחת של 0.5%, כשפטור זה יינתן פעמיים בלבד במהלך החיים. אם מדובר בדירה יחידה ששווייה אינו עולה על 2,500,000 שקל, הם יהיו פטורים על הסכום עד 1,664,520 שקל, ועל היתר יחול מס של 0.5%.

• עולה: עולה חדש הרוכש דירה בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד 7 שנים לאחר מכן, ישלם מס רכישה של 0.5% על חלק השווי שעד 1,672,385 שקל, ועל היתר ישלם 5%. עולה זכאי לתנאים אלה פעם אחת ברכישת דירה, ופעם אחת ברכישת עסק שהוא או קרובו עובדים בו.

• העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה: מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל.

• העברת דירה ללא תמורה לבן הזוג המתגורר בדירה: פטור מלא ממס רכישה.

מכירת דירה: מס על הרווח

מס שבח מקרקעין מוטל על הסכום שבו עלה שווי הדירה מאז שנקנתה ועד שנמכרה. מדובר בנוסחה מורכבת, שתלויה בכל דירה־ודירה. בעיקרון הפטור הוא על השבח הריאלי שמיום הרכישה ועד 1 בינואר 2014, וחיוב של 25% על שבח ריאלי שמיום 2 בינואר 2014 ועד ליום המכירה.

• מתי מוכר זכאי לפטור ממס שבח:

- כשמדובר בדירה יחידה שלו, הנמצאת בבעלותו שנה וחצי לפחות, שבמהלכן לא מכר דירה אחרת תוך קבלת פטור ממס שבח.

- כשמדובר בדירה שהתקבלה מירושה, ומי שמוכר אותה הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש, ובנוסף, למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה עדיין בחיים היה זכאי לקבל את הפטור.

- כשמדובר בדירה שמועברת ללא תמורה לקרוב - בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן זוג, ובני זוגם של כל אחד מאלה. אח או אחות ייחשבו לקרוב רק אם הנכס התקבל במתנה או בירושה מההורים או מהסבים.

הפטורים מוגבלים עד שווי דירה של 4,455,000 שקל (נכון ל־2018).

• תקופת צינון: מי שמוכר דירה שאותה קיבל במתנה חייב לחכות תקופה מסוימת לפני שיהיה זכאי ליהנות מפטור ממס שבח במכירתה:

- בדירה שלא שימשה דרך קבע למגוריו - תקופת צינון של 4 שנים

- בדירה ששימשה דרך קבע למגוריו - תקופת צינון של 3 שנים

מתי משלמים מס: אפשר גם לדחות

את המס יש לשלם בתוך 60 יום מתאריך העסקה, והוא יוכל להידחות לאחד מהמועדים האלה:

- מועד קבלת הדירה.

- מועד תשלום יותר מ־50% משווי הדירה במקרה של מס רכישה, או יותר מ־40% משווי הדירה במקרה של מס שבח.

- קבלת ייפוי כוח לרשום את הדירה בטאבו.

הגדרות: מה זה דירת מגורים

• בדיקת הזכאות לפטור ובדיקת מספר הדירות שבבעלות המוכר נעשית, הן במס שבח והן במס רכישה, ביחס לתא המשפחתי של המוכר. תא משפחתי מוגדר כבני זוג (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד) + ילדים עד גיל 18 (למעט ילדים נשואים).

• הגדרת דירת מגורים למס שבח שונה במקצת מההגדרה למס רכישה: מס רכישה חל לא רק על דירה קיימת, אלא גם על דירה שהמוכר מתחייב לסיים את בנייתה - כמו דירות קבלן שנמכרות "על הנייר" או דירה בקבוצת רכישה.

• במכירת דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי יש כללי פטור נפרדים.