בית משותף - כל מה שרציתם לדעת ולא העזתם לשאול
קניתם דירה בבית משותף? מזל טוב. מה כדאי לדעת ואיך להימנע מצרות בקשריכם עם השכנים. מדריך לשכן החדש
מזל טוב! רכשתם דירה בבית משותף. עכשיו כל מה שעליכם לדעת הוא שלמונח בית משותף" יש כללים משלו. אם תהיו מודעים להם, תוכלו למקסם את התועלת מהנכס שרכשתם, ולא להיקלע למצבים לא נעימים עם שכניכם החדשים.
אז מה צריך לדעת?
בבית משותף, כל מה שאינו רשום כדירה הוא בגדר רכוש משותף". בבתים משותפים רבים מוצמד רכוש משותף, כגון גג או חניה, לדירה מסויימת. לפיכך, כשרוכשים דירה מקבלן או מיד שנייה, יש לבדוק היטב מה הוצא מכלל הרכוש המשותף והוצמד לדירות פרטיות. עם רישום הבית כבית משותף", קובע הרישום בטאבו את חלוקת השטחים בין הרכוש המשותף לפרטי.
ומה אם לשכן בקומה העליונה מתחשק לפתע לספח גם את הגג המשותף לדירתו, ולבנות שם יחידת דיור נוספת?
אין ספק שבניית יחידת דיור נוספת על גג הבית המשותף היא לעיתים הפתרון הזול והנוח ביותר לבעלי הדירה בקומה העליונה, המעונינים להשביח את דירתם. אולם לדברי עו"ד גיא משיח, הבנייה על הגג מותנית בכך שבעלי הדירה העליונה הם הבעלים היחידים של שטח הגג המיועד לבנייה. כלומר, שעל-פי הרישום בטאבו הגג צמוד לדירה.
במקרה שהבעלות על הגג משותפת לבעלי הדירות, הרי שעל-פי חוק המקרקעין יש לבקש הסכמה בחתימה פורמלית של מי שבבעלותם שלושה-רבעים מהדירות, ושני-שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירתם.
רוב זה מאפשר להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסויימת, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך כך. גם לאחר מתן האישור חייב עדיין בעל הדירה לשלם במועד החלטת ההרחבה תשלום הולם (הקרוי תשלום איזון") ליתר בעלי הדירות, שדירתם אינה ניתנת להרחבה.
במקרה בו לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון", ייקבעו התשלומים על-ידי שמאי מקרקעין שימונה בהסכמה.
ומה אם בבית המשותף אין מעלית ונשבר כבר לעלות ברגל?
לדברי עו"ד אסף אליה, על מנת להתקין מעלית בבית-משותף נדרשת החלטה של בעלי דירות שבבעלותם שני שליש מהדירות בבניין, וזאת אם מתקיימים התנאים הבאים: ראשית יש לקבל היתר בנייה. שנית, ההתקנה אפשרית באופן שלא יפגע מהותית ברכוש המשותף ובדירות, ובתנאי שלא נאסר על כך בתקנון.
רק מי שהחליט על ההתקנה נושא בהוצאות ההתקנה, למעט בעלי דירות הקרקע שלא ישאו בהוצאות גם אם נמנו על אלו שהחליטו להתקין את המעלית. באשר להוצאות האחזקה וההפעלה של המעלית - כל הדיירים מחוייבים בתשלום זה.
ומה עם החניה?
בלי מעלית אפשר עוד להסתדר אבל כשמדובר בחניה העניינים מתחילים להתחמם. אין ספק שחניות שאינן צמודות לדירות מהוות את הגורם השכיח ביותר לסיכסוכי שכנים בנוגע לאופן השימוש בהן. בבתים משותפים רבים נכללים מקומות חנייה לא צמודים, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות בבית. על מנת למנוע סיכסוכים רצוי לפעול לתיקון צו הרישום של הבית המשותף, ולרשום תקנון מוסכם על הדיירים, שיכלול הצמדה של חניות לדירות ספציפיות, או קביעת הסדרי שימוש.
הכלל הבסיסי, מסביר עו"ד משיח, הוא שלא ניתן להצמיד חניה השייכת לבניין מסוים, לדירה השוכנת בבית הסמוך. עם זאת, חוק המקרקעין מתיר לבעלי דירה עם חניה צמודה, למכור אותה לבעלים של דירה אחרת באותו בית משותף, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים - אך בתנאי שניתנה להם הזדמנות להתנגד להעברה.
