עיר מקלט?

בני-הזוג פרץ מרמת-גן (השם המלא שמור במערכת) חשבו שעשו את עסקת חייהם כאשר רכשו דירה באורלנדו, פלורידה. הבטיחו להם וילה עם גג רעפים אדום על שפת אגם יפהפה סמוך לפארק השעשועים המפורסם דיסני וורלד. הווילה עלתה להם 95 אלף דולר, והתשואה שהובטחה עמדה על 12%. נאמר להם שביקוש רב יהיה מצד נופשים בדיסני וורלד.

בתחילת השנה ביקרתי באורלנדו, ופגשתי שם את הממונה המחוזי על הבנייה. הוא סיפר בלא מעט השתאות על הישראלים שקונים נכסים במחירים מופקעים סביב אגם נידח באזור ביצות, המרוחק שעת נסיעה מהאטרקציות התיירותיות. ברור שהתיירים בכלל לא מגיעים לשם, הוא אמר לי.

מומחי נדל"ן מעריכים כי מאז הונהגה ליברליזציה מלאה בתחום המטח ב-1998 השקיעו ישראלים כ-3 מיליארד דולר על רכישות נדל"ן בחו"ל. האינתיפאדה ומשבר הנדל"ן בישראל רק הגבירו את תאבונם של הישראלים לרכוש בחו"ל מקום מפלט.

כל-כך פופולרית הפכה רכישת דירות בחו"ל - עד כי מחלקת המחקר של משרד השיכון פרסמה הערכה - המתפרסמת כאן לראשונה - ולפיה אלפי משפחות ישראליות מתכננות לרכוש דירה בחו"ל במקום בישראל. בכוונתן של אותן משפחות לגור בישראל בשכירות ולממן את דמי השכירות מההכנסות שיניבו להן הנכסים שירכשו בחו"ל. משרד השיכון מודאג מאוד מהמגמה הזאת, שכן אם היא תתממש, ישקע שוק הנדל"ן בישראל לתוך שפל עמוק עוד יותר מזה שהוא מצוי בו כעת. אומר על כך שר השיכון, נתן שרנסקי: "אם גם רוכשים פוטנציאליים של דירה ראשונה בארץ ירכשו דירות בחו"ל, תהיה לכך השפעה שלילית על עקומת הביקושים לדירות בישראל, וזאת דווקא בתקופה שבה יש סיכוי טוב להתעוררות הביקושים על רקע ההמלצות של ועדת רבינוביץ' להקלה במיסוי".

ועוד אמר השר: "אני לא חושב שזה בתחום סמכותי ואחריותי כשר השיכון, אך ראוי להזהיר את הציבור מפני תחשיבים מפוקפקים של משווקי דירות על תשואות גבוהות בחו"ל, על הבטחות קוסמות ועל אשליות. ישראלים רבים מתפתים לרכוש חתול בשק".

התשואה - כפולה מאשר בישראל, כשהיא מתקבלת

השר צודק. משווקי דירות בחו"ל אכן מבטיחים לא פעם תשואות גבוהות, שאין להן שום אחיזה במציאות.

ברומניה היו שהבטיחו תשואות מופלגות של 25%, בניו-יורק - 21%, ובלונדון - 15%. האמת היא שהתשואה הממוצעת על השקעה בחו"ל אינה עולה על 9%. אולם גם זהו נתון שאין לזלזל בו, שכן התשואה הממוצעת בישראל עומדת על 3.5% בלבד.

כאשר מקבלים את נתוני התשואות, חשוב מאוד לוודא אם מדובר בתשואות נטו או ברוטו. בלונדון, למשל, עשויה התשואה ברוטו על דירה להגיע ל-8%-6%, בעוד שהתשואה נטו תעמוד על 5%-3%. ההבדל בין הנטו לברוטו נע סביב 3%-2%, והוא נובע מדמי ניהול, הוצאות תחזוקה וביטוח הנכס. את המשקיע הישראלי צריכה לעניין רק התשואה נטו. דוגמא נוספת: במנהטן מגיעה התשואה ברוטו ל-10%-7%, ואילו התשואה נטו עומדת על 5%-5.7%.

אולם גם בתשואה נטו של כ-7% אין לזלזל, הואיל והיא כפולה מזו שניתן להשיג בארץ. אם הכל-כך טוב, אז מה רע? חברות אחדות אומנם מבטיחות תשואות דמיוניות, שאין להן כיסוי במציאות, אבל בסופו של דבר מדובר בהשקעת נדל"ן טובה יותר מאשר בישראל. ובכן, לא הכול בסדר. אם מישהו קונה בית במחיר מופקע בחור נידח, הוא עלול לקבל "תשואות שליליות - אם בכלל יתמזל מזלו למצוא שוכרים. זה לא הכל, כי במקרה שבו הוא ירצה למכור את הנכס שרכש, הוא יגלה שהדבר כמעט בלתי אפשרי, ואם כן אז במחיר הנמוך בהרבה מזה שהוא שילם", אומר על כך רו"ח אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל חברת ההשקעות פרופימקס: "לדעתי רוב רכישות הנדלן של הישראלים בחול הן השקעות בעלות סיכון גבוה. אני חושש שאלפי ישראלים יפסידו חלק ניכר מהשקעותיהם עקב רדיפה אחרי שיעורי תשואה גבוהים מהמקובל".

הטרור היכה בשכונה הישראלית

אין דבר קל יותר מאשר למכור חלום. בטורונטו, למשל, שהפכה באחרונה ללהיט גדול - גם בישראל - נבנות כעת עשרות אלפי דירות. התנופה הגדולה הזאת נבעה, בין היתר, מההערכה שהעיר תארח את אולימפיאדת 2008. עתה, משנקבע כי בייג'ינג תארח את האולימפיאדה, הועלה החשש שלא ניתן יהיה למצוא שוכרים כה רבים לדירות הנבנות בטורונטו.

מפת הביקושים גם משתנה, בהתאם למצב הכלכלי והפוליטי בכל מדינה. מנהטן היתה עד ה-11 בספטמבר תמציתו של החלום האמריקני, ומשכה אליה משקיעים ישראלים לא מעטים. והנה, אחד האזורים היותר פופולריים בקרב המשקיעים הישראלים, באטרי פארק, נפגע קשות מההתקפה על מגדלי התאומים. בשלב זה עדיין לא ברור מתי הוא יתאושש.

המיסוי - בישראל הרבה יותר נוח

רו"ח יאיר רבינוביץ' הגיש בשבוע שעבר את הדו"ח שלו לשר האוצר, ובו המלצות להקלות מפליגות בתחום המיסוי על רוכשי דירות בישראל. כשנשאל מדוע לא הוחמר במקביל נטל המיסוי על משקיעים בחו"ל, ציין כי מדובר בנושא אחר מזה שבו הוא טיפל, אך רשויות המס עתידות לטפל בכך. במלים אחרות: צפוי שבקרוב יחויבו משקיעים ישראלים לשלם מס על הכנסותיהם מנדל"ן בחו"ל. עו"ד ירון שידלו, מנהל המחלקה למיסוי בינלאומי בנציבות מס הכנסה, אמר באחרונה בכנס מקצועי של יועצי מס, כי ישראלים רוכשי דירות במזרח-אירופה - פולין, צ'כיה, הונגריה, רומניה ורוסיה - יקבלו בקרוב הודעות תשלום ממס הכנסה.

עו"ד מאיר מזרחי, עד לא מזמן סגן נציב מס הכנסה וכיום יועץ המס של התאחדות יזמי הנדל"ן, אומר כי חלק מרווחיהם יצטרכו המשקיעים הישראלים לשלם עבור מסים מקומיים וחלק כמס בישראל. מכירת דירה בארה"ב, לדוגמא, מחויבת במס של עד 20% מהרווחים. בתוספת המס לישראל עלול שיעור המס הכולל אף להכפיל את עצמו.

עו"ד מזרחי מציין, כי דווקא בישראל יש יתרונות מס רבים, שיש לצרפם לתשואה, ובהם פטורים ממס, כמו מס שבח אחת ל-4 שנים. פטור זה אינו חל בחו"ל. פטור נוסף הוא ממס עיזבון, שאינו קיים בארץ, אך קיים במדינות רבות בעולם. בארה"ב עומד שיעורו על 55%-37%; בגרמניה - 70%-3% (לפי ערך הרכוש ולפי קרבתו של המוריש לנהנה); בהולנד - 68%-5%; בספרד - 34%; בצרפת - 40%. מס רכוש, שבוטל בישראל, קיים למשל בקנדה על הקרקע ועל דירות מגורים. יתר על כן, קיזוז הפסדים על השקעות לא מוצלחות אינו תמיד אפשרי בחו"ל. ועדיין לא מנינו את ההקלות הכלולות בהמלצותיה של ועדת רבינוביץ'.

ההיכרות – נדל"ן בפלורידה מוכרים לקנדים

אחת השאלות החשובות ביותר שמשקיע ישראלי בחו"ל צריך לשאול את עצמו היא האם המקומיים משקיעים בעצמם בפרויקטים המוצעים בארצם. רצוי לזכור כי למקומיים יש חוש ריח מפותח במיוחד לעסקות משתלמות באזור המגורים שלהם. לכן אם מדובר במציאות של ממש, הן ייחטפו על-ידי המקומיים. כך קרה בלונדון, מה שהביא לזינוק מהיר במחירים, והיום כבר קשה למצוא שם מציאות.

על הישראלי לבדוק את המוניטין של החברה שאיתה הוא רוצה לעבוד ולברר אם היא משרתת גם את המשקיעים המקומיים. דירות, הנמכרות היטב לישראלים, אך אינן מעוררות עניין בשוק המקומי צריכות לעורר חשד גם בקרב המשקיעים הישראלים.

בשוק הנדל"ן האמריקני מוכרת האימרה, כי נדל"ן בפלורידה מוכרים לקנדים. במילים אחרות: נכסים חסרי ערך אפשר למכור במחיר מופקע רק לתושבים זרים, שאינם מבינים עניין.

כדי להתגבר על הבעיה הזאת, משתמשים המשקיעים במזרח אירופה, למשל, במאכערים מקומיים, המאתרים עבורם השקעות. אגב, במקרים רבים אותם מכערים הם ישראלים, יוצאי אותן מדינות.

המיקום - מי רוצה לשכור?

כדאיות הרכישה של נכס - בארץ או בחו"ל - קמה או נופלת בסופו של דבר על-סמך מיקומו. למרות זאת, צריך לזכור שלא כל אזור שומר לנצח על כוח המשיכה שלו, ולהיפך. כדי למנוע מצב שבו יישאר הנכס ריק משוכרים לתקופות ארוכות, מומלץ למשקיעים הישראלים לפנות לאזורים מרכזיים או למקומות שבהם יש דרישה קבועה לדירות בשכירות. זאת, כדי להימנע ממצב שבו הם ימצאו את עצמם משלמים משכנתא מדי חודש בלי לראות הכנסה כלשהי מדמי שכירות.

הטאבו - פתאום צצים הבעלים או היורשים

באופן מתמיה למדי נוטים ישראלים רבים, שרוכשים דירות בחו"ל, שלא להקפיד על רישומן בטאבו. הדבר עלול להזמין צרות צרורות - במיוחד במדינות מזרח-אירופה, שבהן מוכרים כיום דירות רבות, שהולאמו על-ידי הקומוניסטים עם עלייתם לשלטון אחרי מלחמת העולם השנייה. ישראלי שרוכש דירה במזרח-אירופה ולא רושם אותה בטאבו, עלול להיתקל יום אחד בבעלים המקוריים של הנכס שהולאם (או ביורשיהם), שיציגו מסמכי בעלות מקוריים, ואז הוא יישאר ללא הנכס וללא כספו. חשוב להדגיש שלא מדובר בסכנה תיאורטית, אלא מוחשית מאוד, שכבר הסבה נזקים קשים למספר ישראלים.

איך למדוד את התשואה על ההשקעה

1. מודדים את התשואה ברוטו של שכר הדירה, לעומת מחיר הנכס.

2. מודדים את התשואה נטו (לאחר תשלום המשכנתא), לעומת מחיר הדירה.

3. מודדים את השכירות הכוללת, ללא משכנתא, לעומת מחיר הדירה בתוספת עלויות נלוות.

4. מודדים את התשואה נטו, לעומת עלות הרכישה על כל רכיביה.

5. מודדים את התשואה על ההון העצמי. כלומר, כמה כסף הוציא המשקיע מחשבון הבנק שלו כדי לרכוש את הדירה, לעומת הכנסתו בניכוי ההוצאות.

ראש המכון לשמאות ולהנדסה, חיים גלנצר, העומד בראש מחלקת המחקר של סנצ'ורי 21, אומר כי השיטה האחרונה היא הנכונה ביותר מנקודת מבט כלכלית. עם זאת, יש לציין כי תשואה מדויקת על נדל"ן ניתן למדוד רק לאחר מכירתו.

עשרת הדברות לרוכשי דירות בחו"ל

אל תקנו בשלט רחוק, קחו בחשבון את העלויות הנלוות, אל תתפתו למציאות

1. קנו את הנכס רק באמצעות חברה אמינה ומקצועית, שיש לה קשרים טובים בארץ שבה נמצא הנכס.

2 . ודאו שהנכס יירשם על שמכם בטאבו.

3. בדקו היטב את הסביבה שבה נמצא הנכס: האם הנגישות לנכס טובה? האם הסביבה מתאימה לסוג הנכס שבו אתם משקיעים? מהו הפוטנציאל לעלייה במחירי ההשכרה או המכירה באיזור?

4. בדקו את רמת הבנייה של הנכס. האם הנכס נבנה לפי סטנדרטים גבוהים, והאם בסיום הבניה יהיה אטרקטיבי להשכרה או למכירה?

5. בחנו את העלות האמיתית של ההשקעה בנכס. במקרה שמדובר ברכישת נכס על הנייר, יש להוסיף על עלות הבנייה גם את כל העלויות הנלוות: קרקע, פיתוח סביבתי, תכנון, שכר טרחת עורכי-דין, הוצאות מכירה וכו'. יש לזכור שעלויות נלוות קיימות גם במקרה של רכישת נכס קיים.

6. בדקו את גובה ההוצאות השוטפות על אחזקת הנכס: שיעור דמי הניהול והביטוח והוצאות התחזוקה.

7. בדקו את גובה המשכנתא ואת שיעור ההחזר החודשי ביחס לשכר הדירה.

8. ערכו בירור יסודי של סוגיות המס בארץ ובחו"ל.

9. בדקו מהם הבטחונות לקבלת התשואה המובטחת. דרשו גילוי נאות של נתוני העיסקה. בצעו לבד - למשל באינטרנט - בדיקה של מחירי הדירות באזור שבו מציעים לכם לרכוש נכס. גלו חשדנות אם מוצעת לכם תשואה גבוהה מהמקובל, או דירה זולה מהמקובל. עלות רכישת הנכס צריכה לכלול גם את כל העלויות של סגירת העסקה: שכר עו"ד, דמי ביטוח, דמי רישום וכדומה. יש חברות ישראליות המתעלמות מההוצאות האלה ובדרך זו יכולות להציג תשואה גבוהה יותר מכפי שהיא במציאות.

10. אל תקנו בשלט רחוק. דירשו לראות את הנכס לפני הקנייה. אם רכשתם אותו בסופו של דבר, דרשו מחברת התיווך לממן לכם את עלות הטיסה.