ההיי-טק מוטט את מחירי הנדל"ן

שנת 2001 היתה שנת המשבר בהיי-טק, ולשקיעתה של ספינת הדגל של הכלכלה הישראלית היתה השפעה חריפה על ענף הנדל"ן. חברות ההיי-טק שכרו שטחים גדולים בשכירות ארוכת טווח, ועתה הם מציעים אותה בשוק בשכירות משנה בירידת מחירים של עד 40% בדמי השכירות לטווח של עד 5 שנים. במקרים קיצוניים מוכנות החברות למצוא שוכרי משנה גם בעלות אפס, העיקר ששוכר המשנה ישלם את הארנונה ודמי הניהול.

מיכה וקנין, מנכ"ל גמולב נכסים, אומר כי חברות שכרו שטחים גדולים, ועתה הן מציעות אותם בשוק בשכירות משנה, כדי לצמצם הפסדים, לאחר שלא נתמלאו הציפיות לצמיחה. לדוגמה, במגדלי עזריאלי שכרו חברות לפני שנה בדמי שכירות של 24 דולר למ"ר, והיום ניתן לשכור שם שטחים תמורת 15 דולר למ"ר, ירידה של 40%. "במחירי שפל כאלה מוצעים כ-8,000 מ"ר בגימור מלא, כולל ריהוט". חברת טראיון לבדה שכרה 10,000 מ"ר ומציעה בשכירות משנה 4,500 מ"ר מהם.

לפי בדיקת גמולב, גם במגדלי רובינשטיין בתל-אביב מוצעים 3,000 מ"ר בשכירות משנה של 15-12 דולר למ"ר, לעומת 22 דולר בשיא לפני שנה.

במתחם ההיי-טק ברמת-החייל מציעים היום 10,000 מ"ר בגימור מלא ב12 דולר למ"ר. לפני שנה הושכרו שם שטחים ב-19 דולר למ"ר - ירידה של 40% בדמי השכירות.

גם באזור התעשייה היוקרתי בהרצליה-פיתוח אפשר לשכור שטחים ב-15-11 דולר למ"ר - שטחים שהושכרו לפני שנה ב-22-18 דולר למ"ר.

גם משרדים למכירה ספגו ירידה של 15% במחיר. לדברי וקנין, שטחים במגדלים יוקרתיים בתל-אביב שנמכרו ב-2,900-2,700 דולר למ"ר, עולים היום 2,600-2,200 דולר למ"ר. ברמת-החייל בלבד יש היצע של 20 אלף מ"ר שהוצעו למכירה לפני שנה תמורת 2,300-2,200 דולר למ"ר, והיום ימכרו אותם תמורת 2,000 דולר למ"ר - ירידה של 15%.

בתחום המסחרי נשמרה פחות או יותר היציבות בדמי השכירות בקניונים, אך נמשכת השחיקה בחנויות הרחוב. הפגיעה המתמשכת במחירים בולטת במיוחד בחנויות ברחובות דיזנגוף ואבן-גבירול בתל-אביב, ברחוב סוקולוב ברמת-השרון, ברחוב ביאליק ברמת-גן וכצנלסון בגבעתיים.

מה יקרה השנה?

השינויים בשוק הנדל"ני יביאו למגמות חדשות. בראש ובראשונה בעלי מקצועות חופשיים, שהבינו שבירידת מחירים של 40% עדיף למחזר חוזים ולעשות עיסקאות חדשות. עורכי דין, רואי חשבון, סוכני ביטוח ודומיהם שישבו עד כה בבניינים בני 20 שנה תמורת 15 דולר למ"ר לחודש, זכו בהזדמנות פז לשכור שטחים חדשים במגדלי יוקרה באותו מחיר, ואף פחות.

היצע השטחים הצטמצם: ב-1996 הסתכם ההיצע הנדל"ני המסחרי בגוש דן במיליון מ"ר לערך. היום ההיצע הגיע ל-150 אלף מ"ר בלבד. רמת המחירים הנוחה, והמעבר מישן לחדש שהזכרנו לעיל, יביא עד סוף שנה הבאה לצמצום הכמות.

להיצע השטחים הקטן מצטרפת גם ירידה בהתחלות בנייה. "את מספר הפרויקטים המשמעותיים שנבנו בשנה האחרונה אפשר לספור על יד אחת", אומר משה חרש, מנכ"ל גמולב נדל"ן. את שמי הפריפריה של גוש דן כבר לא מכסים מנופים כבעבר, ותוך שנה ייווצרו מחסורים בשטחי מסחר.

ומה לגבי התשואה? מבדיקה של המחלקה הכלכלית של התאחדות הקבלנים עולה, כי התשואה על שכר דירה עלתה בשנתיים האחרונות ב-18.5%, בגלל ירידת הריבית על המשכנתא מ-6.5% ל-5.5%. התשואה עצמה עלתה מ-4% בראשית 2000 ל-4.4% בסוף השנה.