מדריך: מה לעשות עם המשכנתא

ריבית קבועה או משתנה? צמודה למדד, לפריים (הריבית הבסיסית במשק) או לדולר? מה יהיה עם עליית הדולר - האם היא תתגלגל לאינפלציה ותגדיל את החזרי המשכנתא? האם זה הזמן לקבע את הריבית? אם פעם החיים היו פשוטים ורוב המשכנתאות היו צמודות מדד במסלול ריבית קבועה, היום ההחלטות הרבה יותר מורכבות.
הבנקים, כמעט באופן אחיד, מציעים לחלק את המשכנתא בין מספר מסלולים. מפניות של קוראים שכבר נטלו משכנתא ואלה שטרם עשו זאת עולה, שהחלוקה הזאת רק מגדילה את חוסר הבהירות. זאת בנוסף לשאלות שלאיש אין עליהן תשובה - עד מתי הדולר יעלה, מתי ובכמה הנגיד יעלה את הריבית, מתי הריבית על הדולר )לייבור( תעלה, מה תהיה האינפלציה בשנים הבאות, ובכמה תסתכם המשכורת שלנו, אם בכלל.
נוטלי משכנתאות מסתכלים בדרך-כלל כמעט אך ורק על הריבית, אבל ישנם פרמטרים נוספים שמשפיעים על מצב רוכשי הדירות. בנק משכן החל לפרסם באחרונה מדד חדש למצב רוכשי הדירות, המתפרסם מדי חודש ומשוקלל על בסיס ארבעה פרמטרים: ריבית המשכנתאות, מחירי הדירות, השכר הממוצע במשק ושיעור האבטלה. המדד עלה בחודש ינואר ב-1.9%. העלייה הזאת מצטרפת לעלייה של 0.6% בחודש דצמבר, שבאה לאחר ירידה של 4.4% בחודשים ספטמבר-נובמבר. העלייה נובעת, לפי הודעת משכן, מירידה חדה בריבית המשכנתאות, ירידה במחירי הדירות, ושינויים ברכיבי האבטלה והשכר.
אנשים רבים שעומדים לקחת משכנתא ומתלבטים, וגם כאלה שכבר לקחו, עומדים נבוכים מול חוסר הוודאות והאפשרויות השונות. הכתבה הבאה תנסה לעשות קצת סדר. עם זאת, דבר מן האמור כאן אינו בגדר ייעוץ.
חשוב לציין שמאז שנגיד בנק ישראל הודיע לפני חודשיים על הפחתת הריבית בשיעור חד של 2%, השווקים נמצאים בטלטלה וטרם הגיעו לשיווי משקל, כך שהריביות שהבנקים מציעים משתנות לעתים תכופות. לאור חוסר הבהירות, אנחנו מציעים יותר מתמיד להיות זהירים. כדאי לקחת משכנתא לתקופה קצרה ככל הניתן, כי ככל שהתקופה ארוכה יותר משלמים יותר כסף על החזרי ריבית, אבל חשוב קודם-כול שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. אל תקחו את התרחיש האופטימי ביותר, קחו תרחיש סולידי.

האם כדאי לקחת משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה או בריבית משתנה?

ריבית קבועה, בלי ספק. כיום ניתן לקבל 5% לשנה ואפילו פחות - ריבית נמוכה לכל הדעות לטווח ארוך. בהלוואות לחמש שנים הריבית הקבועה אפילו נמוכה יותר - כ-4% לשנה.

הריבית במשק ירדה ב-2%, אבל הריבית על המשכנתאות ירדה הרבה פחות. איך זה יכול להיות?

יש הבדל בין הריבית לטווח קצר והריבית לטווח ארוך. משכנתאות ניתנות לתקופות ארוכות. ההערכות בשוק ההון הן כי הריבית הבסיסית במשק, שנמצאת ברמה מאוד נמוכה, תעלה בקרוב, ואילו הריבית לטווח ארוך ירדה רק במעט, כלומר הריבית של אגרות חוב הנסחרות בבורסה, המשפיעות על המחיר שבו הבנקים למשכנתאות מגייסים כסף, וכמובן על הריבית שהם דורשים על הכסף שהם מוכרים (המשכנתאות).

האם כדאי לעבור ממסלול ריבית משתנה לריבית קבועה?

בהחלט, ועכשיו. ניתן לפרוע את ההלוואה שנלקחה בריבית משתנה בלי קנס, ואז לקחת הלוואה חדשה בריבית קבועה. בדקו בבנק איזו ריבית קבועה הוא מציע, ובמקביל בדקו בבנקים אחרים. אם יש הבדל של כ-1%-0.5% לשנה, כדאי לעבור לבנק אחר. ככל שסכום ההלוואה גדול יותר והתקופה ארוכה יותר - כדאיות המעבר עולה. עלויות מעבר לבנק אחר הן 400 דולר לכל 100 אלף דולר הלוואה - עבור ביול, כסף שהולך לאוצר ולא ניתן להתמקח עליו, עלויות פתיחת תיק ושמאי.

למה חשוב לשים לב כשלוקחים משכנתא בריבית משתנה?

לקוחות מסתכלים רק על הריבית לשנה הראשונה, וזו טעות קשה. הכי חשוב לשים לב לנוסחת החידוש של הבנק. בנק ישראל אמנם עשה קצת סדר בענף והכריח את הבנקים לעדכן את הריבית לפי נוסחה חיצונית - אחרי תלונות רבות של לווים על כך שבנקים מנצלים את העובדה שהם לקוחות שבויים ובכל נקודת חידוש קובעים להם ריבית גבוהה במיוחד.
אבל גם לפי נוסחה חיצונית, יש שוני רב בין נוסחאות החידוש. הנוסחה השכיחה היא ריבית ממוצעת על משכנתאות של בנק ישראל בתוספת מסוימת שעד 1% לשנה, כשהשכיח הוא תוספת של 0.4% לשנה. הריבית הממוצעת של בנק ישראל כבר כוללת בתוכה מרווח מסוים: לווה שנחשב בעיני הבנק לווה טוב צריך לשלם פחות מהריבית הממוצעת, ולא יותר. לווה ממוצע צריך לשלם ריבית ממוצעת, ולווים לא טובים צריכים לשלם תוספת.

מה עם הביטוחים הנלווים?

כל מי שלוקח משכנתא מחויב לעשות שני ביטוחים נלווים - ביטוח נכס וביטוח חיים. אפשר לבצע אותם באמצעות הבנק למשכנתאות, או בכל חברה חיצונית. ברירת המחדל של לווים רבים היא באמצעות הבנק, מבלי לערוך סקר שוק על שני מרכיבים אלה, שיכולים להגיע למאות שקלים בשנה. אבל ניתן בכל רגע לעבור לחברה אחרת, זה צעד פשוט.
בידקו כמה אתם משלמים כיום על כל ביטוח, וקחו הצעות בכתב מכמה חברות אחרות (תתחילו בחברות ביטוח ישיר, ואפשר לפנות גם לחברות רגילות). בנקים למשכנתאות מבצעים רק ביטוח של הנכס עצמו. מי שמבצע גם ביטוח תכולה עשוי לקבל מחוץ לבנק הצעה כדאית יותר לשני הביטוחים. לגבי ביטוח חיים, בחברות הביטוח הישירות התעריף משתנה לפי הגיל וכדאי עד גיל 42 בערך. בבנקים למשכנתאות התעריף אחיד.

למה לווים מבוגרים צריכים לשים לב במיוחד?

לביטוח החיים. רכישת ביטוח חיים בגיל מבוגר היא מאוד יקרה. כדאי לבדוק בכל בנק עד איזה גיל אפשר להמשיך בביטוח, כדי שלא תיאלצו בעוד כמה שנים להתחיל לרכוש ביטוח בחברה חיצונית, מה שעלול לעלות מאות שקלים בחודש.

בבנקים מציעים לנו לקחת משכנתא בחלוקה לשלושה מסלולים. האם זה כדאי?

לבנקים זה כדאי. ללקוחות - תלוי. ההצעה השכיחה היא חלוקה למסלול צמוד מדד, צמוד לפריים ושקלי (כלומר בריבית קבועה). כפי שאמרנו בתחילה, למשק בית ממוצע הריבית הקבועה היום כדאית.

אנחנו עומדים לקחת משכנתא. מה חשוב לדעת?

חשוב לשבת ולהכין רשימה מסודרת של המקורות הכספיים שלכם. בדרך-כלל אומרים: יש לנו חסכונות של כמה עשרות-אלפי דולרים וזהו", אבל חשוב להכין רשימה של כל הכסף הוודאי שיעמוד לרשותכם בשנים הקרובות - קרן השתלמות, תוכנית חיסכון או קופת גמל. כדאי לקחת חלק מהמשכנתא, בגובה הסכום הוודאי הזה, בריבית משתנה, ואותו לפרוע, ללא קנס, כשישתחררו הכספים שברשותכם.

איך כדאי לעשות שופינג בין הבנקים?

גם בנקים וגם חברות ביטוח נותנים משכנתאות, אבל רק בנקים נותנים הלוואות זכאות. למי שאין לו מרכיב זכאות, או שמרכיב הזכאות נמוך, כדאי לבדוק בחברות ביטוח, שיש להן הצעות אטרקטיביות. כיום אפשר לעשות חלק נכבד מהשופינג מהכורסה - בטלפון, למוקדים ישירים ובאמצעות האינטרנט. הבעיה היא שמדובר בהצעות ראשוניות, והמרחק בינן לבין הריבית שיציעו לכם אחרי מו"מ פנים אל פנים יכול להיות כ-0.5% לשנה ויותר, כך שאין לוותר על השופינג פנים אל פנים.
כשאתם הולכים לבנק או לחברת ביטוח, בואו מוכנים, בהופעה מסודרת, והצטיידו בסבלנות (עדיף בלי הילדים). כדאי לקבוע את הפגישה מבעוד מועד, ולהיות ראשונים באותו היום (יש גם גופים שמציעים פגישה אצלכם בבית, בלי התחייבות מצידכם).
הכינו מראש מידע, מתוך האינטרנט למשל, או קחו איתכם קרוב או חבר שמבינים. בקשו מהפקיד את כל ההצעות בכתב. יש פקידים שבקושי נותנים פיסת נייר עם תערובת לא מובנת של נתונים. כדאי גם שתבואו עם טבלה שהכנתם מבעוד מועד, בה ימולאו הנתונים הבאים: מחיר הדירה שאתם רוצים לקנות, סך-כל ההון העצמי, סך-כל ההלוואה המבוקשת, הזכאות, יכולת ההחזר החודשית, מה הריבית הקבועה, מה הריבית המשתנה בשנה הראשונה, כל כמה זמן היא מתחדשת, נוסחת החידוש, עלויות נוספות, דרישות נוספות, הסכום שאותו תוכלו ותרצו לפרוע בשלב מסוים בעתיד, איש הקשר בבנק, טלפון, הריבית שהבנק מציע במשכנתא שמחולקת למסלולים: במסלול צמוד דולר, במסלול צמוד פריים, במסלול השקלי.

כדאי לקחת הלוואה צמודה לדולר?

מי שיש לו הכנסה בדולרים, לדוגמה ממשכורת או מהשכרת נכס - כן, כי הוא אינו חשוף לסיכוני התנודות בדולר. אחרת הלוואה כזו מתאימה רק למי שחושב שהדולר הגיע לרמת השיא, ולא ימשיך לטפס בשנים הקרובות מעבר לשיעור עליית מדד המחירים. התנודתיות בשוק המט"ח גדולה, וללקוחות סולידיים האפיק הזה לא יתאים.

לקחנו משכנתא בריבית קבועה לפני הרבה שנים. מה כדאי לבדוק?

אפשר לבדוק את עלויות הביטוחים הנלווים ולראות אולי תוכלו להשיג זולים יותר. יש גם אפשרות לקבל מבנק המשכנתאות אשראי למטרות אחרות (שיפוץ בית, רכב וכו') - כדאי לבדוק את התנאים. אם יש לכם חסכונות, כדאי לבדוק אפשרות לסלק את המשכנתא בעזרתם. ייתכן שאתם מקבלים על החסכונות ריבית נמוכה יותר מהריבית שאתם משלמים על המשכנתא. לפני צעד כזה מובן שיש לבדוק האם שבירת החסכונות או פירעון מוקדם של המשכנתא כרוכים בעלויות, ואם כן האם עדיין משתלם לעשות זאת.

עד כמה האינפלציה משפיעה על החזרי המשכנתא?

מרבית ההלוואות צמודות למדד, ולכן בכל פעם שהמדד עולה ההחזר החודשי עולה. כרגע יש חשש שהאינפלציה השנה תהיה יותר גבוהה מכפי שהעריכו ותגיע לכ-4.5%-3.5%, אבל עדיין מדובר ברמות נמוכות מאוד לעומת העבר. להזכירכם, לפני כמה שנים האינפלציה הגיעה ל-20% בשנה, ובאמצע שנות ה-- 80 למאות אחוזים בשנה. היום יש לנוטלי משכנתאות שילוב נוח של ריבית נמוכה עם אינפלציה נמוכה.

קראנו בעיתון שבנקים למשכנתאות לוקחים ממי שלא עומד בתשלומי המשכנתא את הדירה.

נהוג לרחוש איבה לבנקים למשכנתאות, אבל בסך-הכול, הם מאפשרים למי שצריך לממש את חלום הדירה, ובריבית נוחה. הלוואת משכנתא היא אחת ההלוואות הזולות במשק. מי שילך לבנק מסחרי ויבקש הלוואה לכל מטרה, יראה שלוקחים ממנו ריבית יותר גבוהה.
חשוב מאוד להקפיד לעמוד בתשלומי המשכנתא כסדרם. מי שנקלע לבעיה - לדוגמה, פוטר מהעבודה - כדאי שיעדכן את בנק המשכנתאות, יש אפשרות להקטין או להקפיא כמה תשלומים חודשיים. מי שנקלע לבעיה רצינית ולא יכול לעמוד בתשלומים, כדאי שיפעל למכירת הדירה בעצמו למרות המצב הקשה בשוק הנדל"ן, כי אם הבנק יעביר את מכירת הנכס לטיפול עורך-דין, הוא יקבל תמורה נמוכה בכ-0%2 לפחות, וזה חבל.