בתים משותפים – צרה של שכנים

החיים בבית משותף לא תמיד קלים, במיוחד כאשר יש חיכוכים בין שכנים. וכאלה לא חסר. מה קורה כשוועד הבית מחליט על הקמת מעלית נוספת ורוצה לחייב אתכם בחלק יחסי מעלותה, אך אתם בעצם מתגוררים בקומה הראשונה? איך נפטרים משכן עצבני שמסרב להתיר לכם להציב דוד שמש על גג הבית, ומה לעשות כאשר השכנים משתמשים בחדר המדרגות ובשטח המשותף?

רכוש משותף

על-פי לשון החוק, הרכוש המשותף שצמוד לדירות (כגון חדר המדרגות, הלובי, המקלט והמתקנים המשותפים) שייכים לכל בעלי הדירות. מה חלקכם היחסי? אם לא נקבע הדבר בתקנון הבית המשותף שלכם, הוא יהיה כיחס שטח דירתכם לשטח כלל הדירות בבניין. כאשר הוצמד שטח מסוים מהרכוש המשותף לדירה (בצו הבית המשותף ובתקנון) שטח זה יהווה חלק מהדירה אליה הוצמד לצורך החישוב (החישוב יעשה בהצמדה אך ורק אם נקבע הדבר במפורש בתקנון, אחרת הדבר נתון לשיקול דעתו של המפקח על רישום המקרקעין).

לשיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה יש חשיבות רבה. זו נוגעת לעריכת התקנון ושינוי הוראותיו, בהשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף, ובביטול רישום הבית המשותף ובזכויות הבנייה. כל בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.

סוגי הרוב השונים הנדרשים בית משותף

עריכת תקנון הבית המשותף ושינוי הוראותיו נעשית ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. למשל: במקרה של בית משותף בן שמונה דירות זהות בשטחן מספיק ששישהבעלי דירות יסכימו כדי לערוך תקנון שיחייב את כל בעלי הדירות. במקרים מסוימים ייתכן כי תספיק אף הסכמתו של בעל דירה אחת כדי לערוך תקנון משותף שיחייב את שאר בעלי הדירות (למשל כאשר קיים מספר מועט של דירות ולאחת מהן לבדה צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף).

בתנאים מסוימים זכאי בעל דירה להגדיל שטח דירתו תוך בנייה ברכוש המשותף, כאשר קיימת הסכמת 75% מבעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים לבקשת כל בעלי הדירות, או לחילופין אם נוכח כי הבית אינו ראוי עוד להיות רשום כבית משותף (אם נהרס, הפך להיות בן דירה אחת וכו'). בבית משותף אין לראות באחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים חלק מהרכוש המשותף, אך הם שייכים לבעלי הדירות לפי חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירותיהם.

התקנת מזגן בקיר הבית החיצוני מהווה פגיעה ברכוש המשותף. לפיכך נדרש מתקין המזגן לקבל את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות לכך. לצורך זה די בהסכמת בעלי הדירות ברוב רגיל.

התקנת מעלית

בתנאים מסוימים רשאים בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית. התקנת מעלית דורשת קבלת היתר לפי חוק התכנון והבנייה וכן על התקנת המעלית להיעשות בצורה שלא תגרום לפגיעה מהותית בדירות אחרות (די לשם כך בפגיעה במקור אור או אוויר), ברכוש המשותף או בחזות הבית. בהוצאות התקנת המעלית חייבים להשתתף רק בעלי הדירות שהחליטו על ההתקנה ולמעט אלה שהודיעו באסיפה הכללית (והודעתם נרשמה בפרוטוקול), כי הסכמתם להתקנת המעלית מותנית באי-חיובם בהוצאות ההתקנה.

בכל מקרה יהיו בעלי דירות בקומת הקרקע פטורים מהשתתפות בהוצאות ההתקנה (ללא קשר לעמדתם באשר להתקנה). מצד שני, בהוצאות ההחזקה חייבים להשתתף כל בעלי הדירות. חלוקת ההוצאות נעשית בהתאם ליחס שטחי הדירות כאמור.

מעליון לנכים

בעל דירה שהוא או בן משפחתו הגר עמו הוא נכה (מי שיש לו מחלה, ליקוי גופני או מוגבלות אחרת המשפיעים באופן משמעותי על יכולתו להגיע לדירת מגוריו) רשאי להתקין בחדר מדרגות שהוא רכוש משותף מעליון נכים. זאת בכפוף להסכמת רוב בעלי הדירות ובכפוף להתקנת המעליון בחדר המדרגות בלבד, למתן היתר לפי חוק התכנון והבנייה ואישור מהנדס הוועדה המקומית ותכנון ובנייה, כי ההתקנה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים שימוש סביר בחדר המדרגות.

כמו כן נדרש שהתקנת המעליון תעשה באופן שיצמצם את הפגיעה ביתר הדיירים ובחזות הבית. אם אחד הדיירים מתנגד להתקנה מטעמים בלתי סבירים רשאי המפקח להחליט במקומו.

בניגוד למעלית יישא בעל הדירה שהתקין את המעליון לבדו הן בהוצאות ההתקנה והן בהוצאות ההחזקה של המעליון. כמו-כן, הוא יישא בהוצאות החזרת המצב לקדמותו אם יעבור מהבניין.

החלפת ספק גז

לשם החלפת ספק גז בבית משותף בו קיימת מערכת גז מרכזית, נדרשת הסכמה ברוב רגיל של בעלי הדירות וכך גם לשם הנחת תשתית כבלים בבית המשותף. כאשר התקבלה החלטה על סיום ההתקשרות עם ספק גז מרכזי, חובת הספק לפרק, על חשבונו, את מתקני מערכת הגז שאינם שייכים לבעלי הדירות ולהשיב את דמי הפקדון שקיבל. בעלי הדירות מצידם חייבים למסור הודעה מתאימה לספק לפחות 15 יום מראש.

פירוק המתקנים על-ידי הספק ייעשה בתוך 15 יום מזמן מסירת ההודעה, ובתנאי שיודיע לבעלי הדירות שלושה ימים מראש על מועד הפירוק. אם נגרם נזק לרכוש המשותף כתוצאה מהפירוק, חייב הספק להשיב המצב לקדמותו ובמידה ולא פירק הספק המתקנים מהצנרת רשאים הדיירים לעשות כן באמצעות ספק גז מוסמך כאשר ההוצאות יחולו על הספק. דמי הפקדון יושבו לדיירים במועד הפירוק או תוך 30 יום מיום מסירת ההודעה על סיום ההתקשרות עמו והכל לפי המוקדם מביניהם.

התקנת דוד שמש

בעל דירה רשאי, אף בלא הסכמת ייתר בעלי הדירות, להתקין דוד שמש על גג הבית שהוא רכוש משותף, לרבות מתקני העזר הנדרשים והתשתית המתבקשת. לרשות זו מספר תנאים: קיים היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבנייה; ביום מתן ההיתר לא נועד הגג לשמש למטרה כלשהי לפי התקנן; ביום מתן ההיתר לא שימש הגג את בעלי הדירות, במשך תקופה סבירה, למטרה כלשהי שהוסכם עליה – בהחלטה או בהתנהגות; ההתקנה נעשית בצורה שמצמצמת ככל הניתן את הפגיעה בחזית הבית ושטח הגג מספיק לשם התקנת דודי שמש לכל הדירות בבית (לשם כך תעודה החתומה על-ידי מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובניה תהווה ראיה).

אם אין די מקום להתקנת דודי שמש לכל הדיירים, תידרש הסכמת כל בעלי הדירות לשם ההתקנה, או לחילופין תהא סמכות למפקח על רישום המקרקעין להתיר את ההתקנה.

כאשר קיימת מערכת חימום מרכזית בבית המשותף, מתקניה מהווים אף הם רכוש משותף וכל אחד מבעלי הדירות חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה של המערכת. בעל דירה רשאי להינתק, על חשבונו, ממערכת מרכזית לחימום מים או להסקה – ללא צורך בקבלת הסכמת בעלי הדירות האחרים.

רשות ההינתקות מותנית באי-פגיעה ברכוש המשותף , אלא אם התקבלה הסכמת כל בעלי הדירות ובאי-פגיעה בדירה אחרת כלשהיא אלא אם התקבלה הסכמת בעל אותה דירה. אותו בעל דירהש שהתנתק יהא חיבי עדיין, אך לאחר ההינתקות, לשאת בחלקו היחסי בהוצאות החזקת המערכת.

חניה

גם חניה עשויה להיות מוצמדת לדירה. עם הצמדת חניה לדירה כלשהי היא הופכת להיות קניינו הפרטי של בעל הדירה הרלוונטי ויוצאת מהגדרת "רכוש משותף". לגבי רכוש משותף, בעלי הדירות יכולים לקבוע במסגרת האסיפה הכללית, כי חלק מסוים ממנו ישמש לחניית כלי-רכב. החלטה שכזאת מעמידה שטחים מסוימים של הרכוש המשותף לשימוש כאמור של הדיירים אך בלא שלאחד מהם תהא נתונה החזקה הבלעדית באותו שטח – כלומר מחר יכול אותו השטח ממש להתפס על-ידי השכן ממול.

מי שמחנה מכוניתו במקום שהוא רכוש משותף, אינו רוכש לעצמו כל זכות מיוחדת לחנות באותו מקום. זכותו אינה אלא זכות הפרט לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות יחדיו והעומד, במידה שווה, לרשותו של כל אחד מהם למטרה זו.

זכות זו תשלל אם ייקבע בתקנון כי אותו שטח נועד למטרה אחרת כלשהי. כאשר אין די חניות אזי מתקיים כלל "כל הקודם זוכה" וזאת עבור כל פעם בנפרד ובלי צורך לשלול מבעל דירה אחרת את השימוש במקום החניה במידה שתפס אותו במועד אחר.

תוכן הרשימה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו בביצוע ו/או בהמנעות מביצוע פעולה כלשהי

הכותב הוא עו"ד, בורר, חבר ועדת החקיקה למדע וטכנולוגיה, ועדת החקיקה למחשוב, ועדת הבנקאות, ועדת תובענות ייצוגיות וועדת המחשוב הארצית של לשכת-עורכי-הדין