שבע השנים הרעות של הנדל"ן

* כרמיאל (12%-): עיר עם סיכויי פיתוח טובים, הנבנית בסגנון מודרני ומעניקה איכות חיים סבירה, הצטיינה בקליטת עלייה מחבר העמים, אך לא הצליחה לפתח תשתית תעסוקתית הולמת למשיכת זוגות צעירים מאזור חיפה. לפי דיווחי לשכת שמאי המקרקעין, בכרמיאל נבנים לא פחות מ-32 פרויקטים עם היצע דירות גדול, שלוחץ את המחירים למטה. לאחרונה הצליח משרד השיכון להעניק לעיר מעמד של אזור עדיפות א', מה שיעלה כנראה את הביקוש לדירות.

* טבריה (17%-): עיר שרבים ראו בה את אילת של העתיד, אך היא סובלת מהזנחה מוניציפלית ומהמיתון הארוך בענף תיירות. למרות הביקוש הנמוך וירידת מחירי הדירות, בעיר נבנים עתה 16 פרויקטים. רק לאחרונה הוחלט לשנות תוכנית לבניית מלונות בעיר ולהמירה לשכונת מגורים גדולה.

* מרכז חיפה (10%-): העיר נמצאת בתחרות קשה עם אחיותיה הקטנות: קרית-אתא (30%+), קרית-מוצקין (23+) ונשר 13%+). הדירות בחיפה יקרות יותר, ולכן זוגות צעירים יוצאים למקומות הסמוכים.

* זכרון-יעקב (10%-): מחירי הדיור ביישוב צנחו, למרות שהוא יעד אטרקטיבי לרוכשי בתים צמודי קרקע המבקשים לחיות בנוף פסטורלי. נראה שהניסיונות לטשטש את אופי המקום עם בנייה לגובה, שעוררו פולמוס והתנגדויות בוועדות התכנון, הורידו את הביקושים וגם את המחירים.

* חדרה (13%-): הפיגועים שספגה העיר השפיעו ב-81 החודשים האחרונים על המחירים.

* ירושלים (13%-): הבירה סובלת מהגירה שלילית, בגלל המצב הביטחוני, ומתחרות קשה עם ערים יותר אטרקטיביות - לפחות מבחינת מחירי הדירות - כמו מודיעין ובית-שמש.

* ראשון-לציון (13%-): סבלה בשנים האחרונות מעודף היצע, כתוצאה מבנייה בלתי מבוקרת באזורים מסוימים. עם זאת, שמאי המקרקעין טוענים כי מחירי הדירות צפויים לעלות עם התאוששות המשק. השבוע נמכר פנטהאוז במרכז פרס נובל לשלום במחיר שיא של חצי מיליון דולר.

* באר-שבע (8%-): צפויה להפוך למטרופולין הרביעי במדינה. בינתיים עודפי ההיצע בעיר הורידו את מחירי הדירות.

* אילת (8%-): בלשכת השמאים אומרים שאם תתחדש תנועת התיירות, תבוא עדנה מחודשת לעיר ומחירי הדירות יעלו. בינתיים המחירים בשפל חסר תקדים.

* פרדס חנה-כרכור (15%+): ביישוב צפוי המשך הפיתוח וגידול באוכלוסייה.

* בנימינה (20%+): מושבה ותיקה שהפכה ללהיט, ועדיין לא מיצתה את הפוטנציאל שלה.

* הרצליה (25%+): העיר מצויה בתנופת פיתוח, שנבלמה בגלל המיתון במשק, אבל עדיין צפוי לה עתיד טוב.

* רעננה (29%+): עיר אטרקטיבית שנהנית מדימוי מעולה. אם תיפתר בעיית הפקקים בשעות העומס, המחירים יזנקו עוד.

* דרום תל-אביב (33%): חוק הכלים השלובים פועל, ודרום העיר מתפתח ומתקדם לעבר רמת הצפון. כבר עשרות שנים אומרים שמי שישקיע בדרום, יניב בעתיד רווחים ותשואה יפה בעתיד. אולי בסוף זה יקרה.

הקבלנים: 41% מהם בקשיים, רבע – בקריסה המיתון במשק וחוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני מעמידים קבלנים רבים בפני קריסה. קשה לחזות בוודאות איזה קבלן יפשוט את הרגל ומתי, בין היתר מפני שגם הבנקים, לא פחות מהקבלנים, מסובכים בפרויקטים ומנסים למנוע נפילות קשות מדי (עד כמה שניתן).

בהנהלת משרד השיכון יש נתונים שנאספו על-ידי כלכלני המשרד על מצבן של חברות הבנייה, אך אלה חסויים משום מה. השר שרנסקי ציטט השבוע נתונים של חברת ביזנס-דאטה, שכנראה משקפים גם הם את אותה המציאות: "41% מקבלני הבניין נתונים בקשיים תפקודיים מהותיים, ויכולתם לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות והמקצועיות מוטלת בספק".

עוד עולה מהנתונים, כי רבע מחברות הבנייה מצויות בתהליך קריסה. אלה כוללות מן הסתם גם הרבה חברות קטנות עד קיקיוניות.

באורח אירוני, דווקא יציאת חברות בנייה רבות לחו"ל, מהלך שזכה למידה של ביקורת, מוכיח עצמו כמוצא חיובי. החברות מחפשות מנועי צמיחה ורווחים בחול כדי לאזן את ההפסדים המצטברים בפעילותן בישראל. הבעיה היא שחלק נכבד מההון העצמי שלהן יוצא מחוץ לגבולות המדינה, והשאלה היא האם הן יוכלו לחזור כאשר השוק יתאושש.

לנוכח המצב, יש כמה דברים שכדאי להקפיד עליהם בעת רכישת דירה מקבלן. עו"ד שחר ולנר ממשרד זאב ולנר ושות' אומר לפני חתימת הסכם כדאי לנסות לבדוק האם בכוחו של הקבלן לסיים את כל הפרויקט. אפשר לעשות זאת בכמה דרכים: בהתאחדות הקבלנים, אצל הבנק המלווה (עדיף לרכוש דירה בפרויקט המלווה על-ידי בנק או קבלן בעל הון עצמי), אפשר גם לבדוק עמידה של הקבלן בתשלומים לקבלני המשנה ולספקים, ואפילו בחברת דן אנד ברדסטריט. אפשר להוציא תדפיס מרשם החברות כדי לבדוק אם החברה פעילה ומהם השעבודים שלה, ולערוך בדיקה בעירייה אם הקבלן עמד בכל מטלותיו, כולל תשלום מסים על הקרקע, עד יום ביצוע העסקה. בחוזה שחותמים יש לוודא קבלת בטחונות מהקבלן, כנהוג בחוק המכר, ושהתשלום מבוצע לפי התקדמות הבנייה.

המלצה חשובה: לא לחסוך בעלויות - לשכור עורך-דין שיגן על זכויותיכם, ולא להסתפק בעורך-הדין של הקבלן, שאינו מייצג אתכם.

מה קורה אם הקבלן פושט רגל? אם אכן מדובר בפשיטת רגל לכל דבר, ניתן לממש את הערבויות שנתן הקבלן ולקבל בחזרה את הכסף ששילמתם, אבל במצבים בהם הבנייה של הפרויקט נמצאת בעיצומה, יש לשקול המשך הבנייה בעצמכם, תוך הסרת התחייבויות הקבלן והשעבודים המוטלים על הנכס. נהוג שהבנק המלווה את הפרויקט בוחר בין שתי החלופות.

בעקבות נפילתם של קבלנים רבים מוצעות עכשיו אלפי דירות למכירה ברחבי הארץ על-ידי כונסי נכסים. זו הזדמנות אטרקטיבית מאוד לרכישת דירה, והנה כמה דברים שכדאי לדעת בקשר לכך:

* ודאו שהתהליך מתבצע על-ידי רשות מוסמכת (הוצאה לפועל, בית-משפט או רשות אחרת לפי דין), כלומר: שהכונס החתום על חוזה המכר מונה על-ידי הרשות המוסמכת.

* בקשו לעיין בהחלטת המינוי של הכונסים ובהיקף סמכותם.

* לפני משלוח ההצעה בדקו שיש חוות דעת שמאית ומהי, כדי לא לחרוג ממנה בהרבה.

* החוזה הראשוני שייחתם ביניכם לבין הכונס יהיה חוזה מותנה, שייכנס לתוקף רק לאחר קבלת אישור של הרשות המוסמכת. בידקו שהחוזה אושר על-ידי הרשות המוסמכת.

* סעיף 34 בחוק המכר מקנה לקונה הגנה מפני חובות הרובצים על הנכס, שלעתים עלולים לעלות על שווי הנכס.

אם המכירה נעשית על-ידי רשות מוסמכת כנגד תשלום מלא על הנכס, הקונה זכאי לקבל את הדירה נקייה, בין אם נפרעו כל החובות ובין אם לא. אבל הסעיף הזה אינו מספק הגנה מפני בעיות כמו צווי הריסה או חריגות בנייה. הגנת הסעיף הנ"ל לא תחול אם לא שולם מלוא המחיר שנקבע בחוזה.

* בדקו היטב את החוזה, כך שהכונס לא יטיל עליכם חובות כמו היטל השבחה או תשלומים אחרים. יש לזכור כי במהלך רכישה מכונס אין כמעט אפשרות למיקוח ולניהול מו"מ. התנאים מוצעים וצריך להחליט אם לחתום או לא.

* בחוזה נדרש הקונה לוותר על טענות עתידיות בדבר פגמים, לעומת רכישה רגילה של דירה, שבה רשאי הרוכש לדרוש תיקון פגמים שיתגלו אחר-כך. לכן בדקו אם התיקונים קיבלו ביטוי במחיר.

* למרות שהמכירה מכונס נעשית תחת לחץ של זמן, אל תימנעו מבדיקת דברים חשובים לעומק, כדי ששכרכם לא ייצא בהפסדכם.

* בעקבות תיקון בפקודת המסים דורשת לשכת המקרקעין לצורך רישום זכויות הקונה גם אישור על מסים שהמוכר משלם - מס שבח, מס מכירה ואישור עירייה.

קבלנים רבים שילמו ביוקר ומכרו בזול בשבע השנים האחרונות, וטרפו את מסגרות האשראי שלהם. רק לאחרונה הוציא בנק דיסקונט חוברת עם רשימת נכסים נכבדה למכירה, בהיקף של כמיליארד שקל, של קבלנים שנתקעו ולא הצליחו להחזיר את חובותיהם. היום יש בארץ אין-ספור פרויקטים תקועים. הנה כמה בולטים:

1. שכונת המשתלה בצהלה, תל-אביב: דוגמה קלסית. הקרקעות במקום נרכשו ב-1996 במחירי עתק. כעבור שנתיים, במהלך הקמת הפרויקט, צנחו המחירים. לנוכח המצב הקימו כל קבלנים המתחרים בפרויקט היוקרתי פורום משותף כדי לעודד את מכירת הדירות. כיום נמכרות הדירות לאיטן.

2. שכונת רמת רחל בפאתי ירושלים: השכונה, בצמוד לקיבוץ רמת רחל, תוכננה להיות שכונת יוקרה על קו התפר בעידן של שלום. מיטב החברות, בהן אזורים, קלד"ש (פולאר) ואחרות, בנו בה. אבל האינתיפאדה הפכה את האזור לחזית, והקבלנים מתקשים להיפטר מהדירות, למרות הנוף והיוקרה.

3. מרכז דן בבני-ברק: המשקיעים הקנדיים, שתכננו להקים קניון מתחרה לקניון אילון ומעליו מגדל משרדים ומגורים בן 40 קומות, לא שיערו לרגע שהוא יהפוך לפיל לבן. גם בנק דיסקונט, שנתן את ההלוואה, לא חשב כך. אבל היום הפרויקט היומרני תקוע, למרות המיקום המצוין בפינת בן גוריון-ז'בוטינסקי, על גבול רמת-גן. בשלב מסוים נעשה ניסיון למכור אותו לקבוצה בראשות אורי דורי, אך הוא הוקפא לעת עתה.

4. פרויקטים של עזרא הראל בזכרון-יעקב: המראה הפסטורלי מן ההר היה אמור לשכנע רבים לרכוש כאן דירות נופש. אבל הראל נקלע לקשיים, ובנק דיסקונט הוציא את הפרויקטים למכירה לכל המרבה במחיר. אלה שקנו דירות במקום הקימו עמותה, בעקבות תלונות רבות על איחורים במסירת הדירות ועל איכות עבודה.

5. שכונת המרינה בהרצליה: זה היה אמור להיות סיפור הצלחה. שכונה קרובה לים, עם בתי-קפה, טיילת, קניון וחניון ליאכטה. הרבה מבני האלפיון העליון התפתו לרכוש שם דירות. אלא שלפי תוכנית בניין הערים, מדובר בדירות נופש בלבד, ואילו הפרויקט שווק כדירות למגורים. ראש העיר, יעל גרמן, יצאה למלחמה נגד היזמים, ותביעות הדדיות מצידה ומצד הקבלנים בעשרות מיליונים מונחות כעת בבית-המשפט. בינתיים הדירות נמכרות לאיטן, תוך חוסר ודאות לגבי אופן השימוש העתידי בהן.

6. כפר הנופש עין חמד (אקווה בלה) בהרי ירושלים: לא להאמין, אבל בלב שמורת טבע בהרי ירושלים הקים יזם שכונת מגורים יוקרתית, בניגוד למצוין בתוכנית בניין ערים.

בעקבות תביעה שהוגשה על-ידי ארגוני הירוקים קבע בית-המשפט, כי השכונה תשמש לנופש בלבד. כל מי שרכש וילת מגורים במקום חייב להסב אותה לדירת נופש, כמצוין בתוכנית בניין ערים.

7. מודיעין: פרויקט הדגל של משרד השיכון אמור להפוך, בתוך שנים מעטות, לרעננה של אזור השפלה. ספק אם זה יקרה, בגלל בעיות תשתית קשות ומלחמות בלתי פוסקות בין המועצה המקומית למשרדי הממשלה על קצב הבנייה הרצוי. גם המצב הביטחוני ביישוב, הצמוד לקו התפר, מביא לבריחת תושבים.

8. אזורי סחר חופשי על קו התפר: לפני כמה שנים היו תוכניות גרנדיוזיות של סטף ורטהיימר, שמואל דנקנר ויזמים גדולים מחו"ל להקמת אזורי סחר חופשי לאורך הגבול עם הפלסטינים. כספים רבים הובטחו מהאיחוד האירופי, אבל נכון לעכשיו התוכניות חזרו למגירה, עד הודעה חדשה.

9. אזורי תעשיית היי-טק: בעקבות פריחת ההיי-טק הגדולה בנו יזמים רבים מבני תעשייה להיי-טק, אבל אלה נשארו ריקים. כך קרה בנתניה דרום, ברעננה, בכפר-סבא, ברחובות ובמקומות רבים אחרים שהתיימרו לפתח אזור תעשייה מתקדמת. דוגמה בולטת היא קניון רעננה במחלף העיר, שהחליף את ייעודו להיי-טק, והיום גם שטחי ההיי-טק מתפנים. עוד דוגמה: הפרויקט הלא נגמר ביזנס פארק של הקבלן יוסי מושקוביץ ביד-אליהו.

לפי הדיווחים של משווקי הדירות בחו"ל, מדובר בסכום מצטבר של מיליארדי דולרים, ואילו מנתוני בנק ישראל עולה כי מאז פרוץ האינתיפאדה (אוקטובר 2000) הוצאו לחו"ל 51 מיליון דולר בלבד. כיצד מיישבים את הסתירה? בלי שום קושי: סביר להניח שבמקרים רבים הוצא כסף שחור, ועל כך אין דיווחים. בכל זאת, התמונה הכללית בהחלט מצביעה על בריחת הון לחו"ל, אם ניקח בחשבון גם השקעות של תאגידים. אלה מעורבים בפרויקטים בחו"ל המוערכים במיליארדי דולרים.

הבעיה עם דירה להשקעה בחו"ל: קשה לעקוב אחרי הנכס ממרחק כה רב, חברת ניהול לא תמיד מספקת את הצרכים, ולעתים גם מוכרים לישראלים חתול בשק. כך, למשל, בפלורידה הוצעו לישראלים בתים יפהפיים על שפת אגם נידח. הבתים אמנם זולים בקנה מידה ישראלי, 90 אלף דולר, אבל בגלל המקום המרוחק, יהיה קושי להשכיר או למכור אותם.

במקרים רבים המשקיעים בחו"ל גם אינם מודעים להוצאות הנלוות, המפחיתות למעשה את התשואה על ההשקעה, כמו עמלה לחברת הניהול, הוצאות תחזוקה ונסיעות לחו"ל לצורך טיפול בענייני הדירה.

כך או כך, יש מודעות גוברת בקרב שכבות רחבות, לא בהכרח מהעשירונים העליונים, לכך שניתן לבזר את הסיכון בהשקעת נדל"ן ולנצל את היתרון שבכלכלות ובשווקים בינלאומיים", אומר שמאי המקרקעין ניקו פרימו, מראשי לשכת שמאי המקרקעין.

באחרונה שלחה אפילו חברת טרידל הקנדית, שבונה בטורונטו כבר 80 שנה ונחשבת לחברת הבנייה הגדולה בעיר, משלחת לארץ כדי לקיים כאן יריד דירות. לדברי בצלאל וילדר, יועץ השיווק הישראלי של החברה, "בחברה הבינו שהישראלים רוצים דירות להשקעה עם תשואה נוחה במקום סולידי כמו קנדה, אבל כשהבחינו בעמלות התיווך שנוטלים סוכנים ישראלים, החליטו לחדור לשוק הישראלי ולהציע כאן מחירי אמת".

שלוש חברות ישראליות מוכרות היום במרץ דירות לישראלים בטורונטו: סקיי ליין, קנדה-ישראל וטי-ג'י-איי. מאות דירות כבר נמכרו. גם קבלנים גדולים כמו יצחק תשובה, חברת מליבו, אפריקה ישראל ואחרים בונים שם. דירות סטודיו חדשות נמכרות ב-120 אלף דולר, לעומת 160 אלף דולר בצפון תל-אביב. התשואה המובטחת: 7% )ואף יותר( לעומת 5% בתל-אביב.

בשנה האחרונה גילו הישראלים את קפריסין. מאות ישראלים יצאו בטיסות פרטיות שיזמה חברת גלובל ריאליטי וסיירו באי כדי לראות דירות פוטנציאליות להשקעה. באתר היוקרה אפרודיטה, ליד פאפוס, מוקמת על-ידי חברת סייברקו הקפריסאית (שהיתה שייכת בשנות ה-70 לסולל בונה) שכונה מיוחדת לישראלים, עם דירות ליד הים הנמכרות ב-100 אלף דולר. לדברי עמי איטח, מנכ"ל גלובל ריאליטי תל-אביב, יש התעניינות של אנשים מכל מגזרי האוכלוסייה בארץ, שמחפשים מקום קרוב ובטוח להימלט אליו בעת הצורך.

אהבה קצת יותר ישנה של הישראלים היא מזרח אירופה, במיוחד פולין, הונגריה וצ'כיה. דירה בפראג, למשל, עולה 53 אלף דולר, אם כי לא בפראג התיירותית המוכרת. עם זאת, אומר רו"ח פרדי צנוע: "למשקיעים הישראלים המשקיעים במזרח אירופה כדאי מאוד לנקוט זהירות יתר. לעומת מדינות

אלה, מדינות המערב נהנות ממערכות חקיקה ובנקאות בעלות מסורת ארוכה, מיציבות שלטונית וממדיניות ברורה המעודדת השקעות לטווח ארוך".

להלן עשרה טיפים לרכישה מוצלחת של דירה בחו"ל:

1. במדינות רבות בעולם אין טאבו, והגדרת הזכויות על הדירה נעשית בצורה שונה מזו שבארץ. אל תנסו להבין - היעזרו ברואה-חשבון או בעורך-דין מקומי. באנגליה, לדוגמה, רוב הנכסים מוצעים לחכירה למספר מסוים של שנים. המושג פרי הולד, המקביל לבעלות בישראל, מתייחס רק לחלק קטן

מהנכסים.

2. בארץ קיים פטור ממס שבח על דירות מגורים. במדינות רבות הוא לא קיים. צריך לבדוק. יש לבדוק גם מהו המס הקבוע בחוק המקומי על דמי שכירות, אילו הוצאות ריבית מוכרות לצורכי מס ואילו לא. ביפאן, למשל, אם רוכשים נכס ללא ייעוץ משפטי, ניתן להגיע למצב שהמס המשולם על הרווח המתקבל יהיה גבוה יותר מהרווח עצמו.

3. יש לבדוק מה הדין המקומי לגבי דיווח לשלטונות המס, והאם ניתן להוציא מטבע חוץ שהתקבל בגין הנכס לישראל.

4. כדאי להתייעץ במומחים מקומיים האם עדיף, מבחינת המס, לרכוש את הנכס על שמכם או על שם חברה ישראלית או זרה שתקימו.

5. מיקום הנכס הוא המפתח שיקבע את התשואה ואת עליית הערך העתידית. קנו רק במקום מרכזי שההיצע בו מוגבל. בקרו בנכס טרם הרכישה, בררו את אופי האזור.

6. בררו מהם המוניטין של הקבלן, היכן הוא בנה או בונה, ומה ההמלצות לגביו.

7. בדקו מי מנהל את הנכס, מה הניסיון שלו, מה מחויבותו לניהול שוטף, האם הוא מדווח למס הכנסה, כמה דירות הוא מנהל, מהן ההמלצות לגביו.

8. בדקו האם המחיר המוצע לישראלים זהה למחיר עבור המקומיים.

9. האם הדירה המוצעת היא בגודל סטנדרטי כמקובל בארץ הרכישה. אל תתפתו לטריקים שמטרתם להוסיף חדרים בשטח הקיים, שכן יהיה קשה אחר-כך לממש נכס שאינו עומד בסטנדרטים המקומיים.

10. כדי לבצע את כל הבדיקות הנ"ל לפני הרכישה, אפשר להפקיד במשרד המכירות סכום כסף שניתן לקבלו בחזרה במלואו אם העסקה לא יוצאת אל הפועל, לטוס לראות את הנכס, ורק לאחר כל הבדיקות לחתום על העסקה.

11. בעקבות הרפורמה ישלמו הישראלים מס על הכנסותיהם מהשכרת דירות בחול. אבל אין כפל מס: מי שמשלם מס בחו"ל על רווחיו (למשל בקנדה) יהיה פטור ממס זה בישראל.

יתר על כן, במדינות רבות המשכנתא היא הוצאה מוכרת למס. לכן מי שנוטל משכנתא גדולה בחול למימון הרכישה, יכול בסופו של דבר לחסוך לעצמו את רוב תשלומי המס. (העצות בסיוע משרד עוה"ד ברץ-בר נתן וחברות סקיי ליין וקנדה-ישראל).