מה עושים כשהמשכנתא מתקרבת ל-7%?

היום, יותר מתמיד, רוכשי דירות הניצבים בפני נטילת משכנתא חשים חוסר ודאות מוחלט. מחירי הדירות מצויים אומנם בצניחה והרכישה לכאורה כדאית, אבל הריבית על המשכנתאות קופצת, בעיקר בעקבות הורדת דירוג האשראי של הבנקים בישראל שמעלה את עלות מתן ההלוואות.

הריבית הקבועה לטווח ארוך נעה כיום סביב 6.5%, ואילו הריבית המשתנה מגיעה לכ-6%. אז מה עושים? הסתייענו בעידית לוסקי, מנכ"ל בנק משכן, עו"ד יונתן הולצר, מנכ"ל בנק אדנים ואיל ליבוביץ', מנהל עסקי בחברת ייעוץ משכנתאות אמ.סי.פי.

לפני הכל, לקנות היום דירה - כן או לא?

דירת 3 חדרים בתל-אביב שמחירה לפני כשלוש שנים היה 200 אלף דולר נמכרת היום בכ-160 אלף דולר. מחירי הדירות כיום בשפל שלא היה כמותו, אף כי יש המעריכים שהירידה במספר התחלות הבנייה תביא לעליית מחירים בתקופה הקרובה. לדברי איל ליבוביץ', מנהל עסקי בחברה לייעוץ משכנתאות אמ.סי.פי, גם אם נחשב את עלות הפרשי הריביות על המשכנתא שנשלם במשך השנים, במידה וניטול היום משכנתא בריבית של 7%, לא נגיע לסכום המתקרב ל-40 אלף דולר - החסכון במחיר הדירה עצמו.

"לכן, למי שמתכנן לרכוש דירה ויש בידיו סכום ראשוני", הוא אומר, "מומלץ לא לפחד מהריבית הגבוהה ולבחון את העיסקה. עם זאת, קחו בחשבון שאתם משלמים היום על הדירה עם ריבית שכזו, כמעט את מחירי שנת השיא של 1995, וספק אם נדביק את המחירים הללו כל כך מהר.

ואיך מחליטים?

ליבוביץ': "לפני רכישת הדירה יש לבדוק את יכולות המימון. לא כדאי אפילו להשקיע זמן יקר בחיפושי דירה, או להתחייב לקבלן או למוכר דירה, ואז לגלות באיחור שאין לכם אפשרות לקבל משכנתא, או שהסכומים שיתקבלו נמוכים מדי ואינם מאפשרים את הרכישה. לכן, בטרם הרכישה היעזרו ביועץ המשכנתאות של הבנקים על מנת לבדוק מהן יכולות המימון שלך, לקבוע את הסכום המקסימלי שבו תוכלו לעמוד ולחפש נכס בהתאם. בבנקים ניתן גם לקבל אישור הלוואה בטרם הרכישה.

איזה סוג משכנתא מומלץ היום לקחת?

מנכ"ל בנק משכן, עידית לוסקי, אומרת, כי בעיקבות עלית ריבית המשכנתאות בתקופה האחרונה, ממליצים בבנק להעדיף משכנתאות בריבית משתנה. "הריבית הקבועה הצמודה למדד בטווח ארוך היא יחסית גבוהה, ויש סיכוי שהיא תרד בשנה הקרובה. לכן לא מומלץ לקבע את הריבית לתקופה ארוכה". משכנתאות למדד בריבית קבועה לטווח 15 שנה ומעלה מוצעת היום בבנק משכן ב-6.4% ל-6.7%, ואילו במסלול המשתנה בין 6.1% ל-6.4%.

עו"ד יונתן הולצר, מנכ"ל בנק אדנים: "התמהיל הפנימי צריך להיקבע על ידי כל לווה בנפרד. רוב הכלכלנים סבורים, כי שיעורי הריבית יישארו גבוהים גם בשנה-שנתיים הקרובים, כך שריבית המשכנתא ספק אם תרד עם המעבר ממשתנה לקבועה, אם זאת איני פוסל את המשכנתא המשתנה, למי שבוודאות יודע שלא יוכל לסלק את המשכנתא לפני הזמן, ומתכנן על משכנתא ל-25-15 שנה".

אלו ריביות מומלץ לקחת ומתי?

ליבוביץ: ודאו שאתם מבינים היטב את מסלולי הריבית השונים, ואת ההשלכות שלהם על מהלך חייכם. הריבית יכולה להיות צמודה לדולר, למדד, לפריים וכו,. היא יכולה להיות משתנה או קבועה. לכל אלה משמעות כספית ניכרת. משרד האוצר מקדם כעת תוכנית, שבחלק מהבנקים כבר מאמצים, לפזר את יכולת ההחזר לפי שנות הקידום שלך. בצעירותך, קח התחייבות פחותה, ובהמשך, עם ביסוסך הכלכלי, הרחב אותה.

מתי מומלץ לקחת ריבית צמודה לדולר?

הולצר: כאשר חושבים ששער הדולר גבוה יחסית. כמו כן, רק כאשר חלק משמעותי מהכנסתכם צמוד לדולר (משכורת או הכנסות משכר דירה), או כשאתם צופים קבלת כספים עתידיים בערכים דולרים, כגון: מכירת דירה.

לדברי לוסקי, באחרונה גוברת הפופולאריות של משכנתאות צמודות דולר. היא נובעת מהריביות הנמוכות יחסית במשכנתאות הדולריות (ליבור בתוספת 2-3% לשנה) וכן מעליית שער הדולר, שגוררת הערכות שהדולר נמצא ברמות שיא וקיים סיכוי ששערו ירד בקרוב.

לדבריה, שיעור הביצועיים של משכנתאות צמודות דולר, שהגיע בעבר לפחות ל-10% מסך הביצועים, הגיע בחודש ספטמבר ל-30%. בנק משכן גם מציע משכנתאות צמודות יורו, שנפוצות בעיקר בקרב יהודי צרפת הרוכשים בארץ.

מתי מומלץ לקחת ריבית צמודה למדד?

ליבוביץ:: כאשר הריבית על המשכנתאות נמוכה יחסית, ואין לכם יכולת או כוונה לבצע סילוק מוקדם של המשכנתא בשנים הקרובות, מומלץ לבחור במסלול זה לחלק ממרכיבי המשכנתא. חשוב לזכור, כי המשתנה במסלול זה הוא המדד, המשתנה מידי חודש, ומשפיע על יתרת המשכנתא וחיוב ההחזר החודשי.

ומתי מומלץ לקחת ריבית צמודה לפריים?

ליבוביץ: ריבית פריים היא הריבית הבין-בנקאית בישראל, הנקבעת על-ידי בנק ישראל. שינוי או עדכון בריבית זו מתבצע על-ידי בנק ישראל אחת לחודש ביום שני אחרון של כל חודש, עבור החודש הבא. הלוואה במסלול זה מומלצת לטווח הקצר, כאשר ידוע לכם על קבלת כספים עתידיים מאפיקי חסכון שונים ובשקלים, אותם תוכל לייעד לסילוק ההלוואה או חלק ממנה. מומלץ לשלב מסלול צמוד לפריים בחלק מההלוואה, במטרה לפזר סיכונים.

לדברי לוסקי, לעומת הפופולאריות של המשכנתאות הדולריות, יש כיום התעניינות מעטה במשכנתאות צמודות לריבית הפריים, שהיו להיט בתחילת 2002, בגלל ההערכות שהפריים ימשיך להיות גבוה.

ומה עם יפטרו אותי מחר?

ליבוביץ': בידקו מראש האם הבנק שבו לקחתם משכנתא מאפשר להקפיא אותה בצוק העיתים. אדם שפוטר מעבודתו או שחלה ירידה חדה בהכנסותיו, יכול כעקרון להקפיא את החזר המשכנתא שלו. לכן, בעת לקיחת המשכנתא יש לבדוק האם הבנק מאפשר הקפאה, ולבחון את עלות צעד כזה. הריבית על תקופת ההקפאה בדרך-כלל גבוהה יותר בכ-1%.

כדאי גם לבדוק האם ניתן לפרוס את המשכנתא בעת הצורך: אדם שפוטר מעבודתו, או כזה שהכנסותיו נפגעו עקב המיתון או מי שנקרא לצו 8 לתקופה ארוכה, כדאי שיבדוק אפשרות לפרוס את החזר המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר במועד מאוחר יותר, במטרה להקטין את ההחזר החודשי.

באיזה יום בחודש רצוי לקבוע את החזר משכנתא?

ליבוביץ: כדי לענות על שאלה זו, יש לבחון תחילה האם ההתחייבות החוזית כלפי המוכר או הקבלן צמודה למדד המחירים לצרכן או למטבע כלשהו: האם ההתחייבות לא צמודה כלל, והרוכש יכול לשלוט על זרם התשלומים למוכר, ואם בנוסף לכך אין צפי לעליית המדד או שער החליפין - מומלץ לדחות את מועד לקיחת המשכנתא לתקופה שאחרי פרסום המדד.

כלומר: אחרי ה-15 לחודש. אם יש התאמה בין ההצמדה בהתחייבות החוזית כלפי המוכר לבין הצמדת הריבית במשכנתא הנלקחת, יש לבחון היטב את מועד לקיחת המשכנתא לגופו של עניין ובהתאם לתחזיות.

ומה הלאה?

עידית לוסקי: "אנו מעריכים, כי בשנה הבאה תהיה ירידה הדרגתית מתונה בריבית בנק ישראל, שתביא גם לירידה בריבית הצמודה למדד על המשכנתאות. אם ההערכה זו תתממש, שנת 2003, תהיה דומה לשנת 2001. כלומר, שנה של ירידה הדרגתית בריביות".