איך להשכיר דירה וליהנות מפטור ממס?

בשנת 1990, עם גלי העלייה מברית-המועצות, הועבר בכנסת חוק מס הכנסה, המעניק פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים. מטרת החוק היתה לעודד בעלי דירות להשכיר את הדירות הריקות שבבעלותם לעולים חדשים, וכך להרחיב את היצע הדירות בשוק ולהוריד את דמי השכירות. להלן מספר שאלות ששאלנו את עו"ד גיא משיח, המתמחה במיסוי מקרקעין, על מנת לאפשר לבעלי דירות להשכרה ליהנות מההטבות להן הם זכאים.

ב-1 בינואר 2003 אמורה להיכנס לתוקפה הרפורמה במס. האם וכיצד משפיעה הרפורמה במס על הפטור ממס הכנסה על דמי שכירות?

גם לאחר הרפורמה יוכלו רוב משכירי הדירות בישראל - המשכירים דירה אחת או יותר, תמורת סכום שאינו עולה על גובה התקרה (המתעדכנת מעת לעת, ועומדת כיום על כ-7,000 שקל בחודש), ואין להם "עסק" של השכרת דירות - להמשיך וליהנות מפטור מלא ממס הכנסה על דמי השכירות, עד גובה התיקרה.

האם החוק חל גם על תושבי חוץ שבבעלותם דירות בישראל?

כן. על מנת לזכות בפטור מלא ממס, על הדירה המושכרת להיות בבעלות יחיד, ואין זה משנה אם הוא תושב ישראל או תושב חוץ. בנוסף, בשלב זה ניתן לפרש את החוק כמקנה פטור עד התקרה גם על רווחים של ישראלים מהשכרת דירות למגורים הנמצאות בחו"ל.

האם הדירה חייבת להיות מושכרת למגורים בלבד?

חד משמעית כן. הדירה צריכה לכלול את האלמנטים ההכרחיים, ההופכים אותה לדירת מגורים: מטבח, שירותים ומקלחת. יתרה מכך - על המשכיר מוטלת החובה לוודא שהדייר לא יעשה בה כל שימוש אחר - מלבד מגורים. על המשכיר לדאוג לכך שיהיה בידיו מסמך בחתימת ידו של השוכר, המאשר כי הדירה משמשת למגורים בלבד. ואולם, אם יתברר כי בפועל נעשה שימוש בדירה שלא למגורים - יישלל הפטור. הדבר אף עלול לשלול את הפטור ממס שבח במכירת הדירה בעתיד. גם השכרת דירה לתקופות קצרות (למשל לנופש), עלולה להיחשב על ידי מס הכנסה כ"עסק" - מה שישלול מיידית את הפטור.

מה קורה כשדמי השכירות חורגים מעבר לתקרה של 7,000 שקל?

דמי השכירות יכולים להתקבל ממספר דירות, אך אם סך דמי השכירות עלה על סכום התקרה החודשי, ולו רק בחודש אחד בשנת המס, לא יינתן הפטור המלא, אלא רק פטור בגין סכום התקרה.

מה קורה כשדירה אחת רשומה על שם הבעל ודירה אחרת על שם האישה?

הפטור ממס על דמי השכירות מחושב על-פי הכנסות התא המשפחתי. כלומר, במקרה ולנישום בני משפחה אחרים (בן זוג וילדים עד גיל 18) המשכירים גם הם דירות, אפילו שאותן דירות רשומות על שמם בלבד, עדיין יש לצרף את הכנסותיהם של כל בני המשפחה מהשכרת הדירות, ולוודא שסכום זה לא יעלה על סכום התקרה החודשי.