משכנתאות: עולים על המסלול הנכון

הבנקים למשכנתאות המשיכו להראות תוצאות יפות ברבעון השלישי של השנה, למרות המיתון המתמשך במשק בכלל ובענף הנדל"ן בפרט. אחת הסיבות היא סיבה טכנית חשבונאית (הפער בין מדד בגין ידוע). הסיבה השנייה היא הגדלת המרווחים של הבנקים, צעד שהגיעו אליו לאור הגיוון במסלולי המשכנתאות שהם מציעים ללקוחות.

ההסבר הוא, שבמסלול משכנתא בריבית קבועה המרווח הפיננסי של הבנק נמוך יחסית, ובמסלולים האחרים המרווחים גבוהים יותר. אבל אין זה אומר בהכרח, שבכל פעם שבנק מגדיל רווחיו הלקוחות מפסידים. מגוון המסלולים מאפשר לכל לווה להתאים את המסלול המתאים לצרכיו והעדפותיו.

בעזרת סמנכ"ל בנק מרכנתיל, משה אגבי, ננסה לעמוד על היתרונות והחסרונות בכל אחד ממסלולי המשכנתא הפופולריים: משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה, צמודת מדד בריבית משתנה, צמודה למט"ח (בעיקר לדולר) וצמודה לפריים (הריבית הבסיסית במשק - כיום 10.6% לשנה).

משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה

היתרונות: הריבית נקבעת מראש לכל אורך חיי ההלוואה. ההחזרים החודשיים קבועים ומתעדכנים בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן מדי חודש. היות ומרבית המשכורות במשק עולות בהתאם למדד, ההחזרים מתאימים להכנסה, מה שמגדיל את הוודאות. שינויים בשער הדולר לא משפיעים על ההחזרים, וכך גם הריבית במשק. כמובן שאם הדולר יעלה בשיעור חד, העלייה יכולה להתגלגל לעליית מחירים במשק, כפי שאירע בחודשים האחרונים.

החסרונות: כיום משכנתא מסוג זה מוצעת בריבית של כ-6.5%-6% לשנה, שהיא ריבית גבוהה. אם הריבית במשק תרד לאורך תקופת ההלוואה, אתם תקועים עם הריבית היקרה. חיסרון נוסף: בתקופה של התפרצות אינפלציונית, כמו שנת 2002, ההחזרים החודשיים גדלים בשיעור ניכר. מתחילת שנת 2002 הם גדלו בכ-8%, ובמקביל קרן ההלוואה גדלה. חיסרון נוסף: תשלום קנס בפירעון מוקדם.

משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה

הריבית נקבעת בתחילת ההלוואה לתקופה מוגדרת מראש (שנה או שנתיים בדרך כלל), ובתחנת השינוי היא משתנה בהתאם לתנאי השוק. היתרון: אם הריבית במשק תרד, תרוויחו. בנוסף ההחזרים החודשיים קבועים, תואמים את ההכנסות ומספקים ודאות. הדולר והריבית במשק לא משפיעים על ההחזרים. קיים סיכוי שהריבית במשק תרד בתקופת ההלוואה, ותוכלו לעבור לריבית נוחה יותר. כיום מוצעת משכנתא כזאת בריבית של כ-6.2-5% לתקופה הראשונה. יתרון נוסף: אפשר לעבור בנקודות החידוש למסלול אחר, או לפרוע את ההלוואה, או חלקה.

החסרונות: קיים סיכון שהריבית תעלה לאורך תקופת ההלוואה. בנוסף, בנקודת שינוי הריבית, עלולה להיות קפיצה בריבית, בגלל העובדה הפשוטה שבשנה הראשונה הבנקים נותנים הנחה בריבית. בנוסף, צריך להיזהר ממנגנון חידוש הריבית, ששונה בין הבנקים השונים.

משכנתא צמודת דולר

הקרן וההחזרים החודשיים צמודים לדולר. מסלול זה מתאים בעיקר לבעלי הכנסה דולרית, לדוגמה מהשכרת דירה. ריבית הבסיס בהלוואות אלה מאוד נמוכה כיום. הליבור הוא 1.5% לשנה, והבנקים גובים תוספת של כ-2.5%, כלומר הלוואה דולרית בריבית של 4% לשנה. אין עמלת פירעון מוקדם, יש גמישות בפירעון ומעבר למסלול לאחר, אין השפעה לאינפלציה או לריבית במשק.

החסרונות: חשיפה לקפיצות בדולר, שמגדילה את אי הוודאות של הלווים. הקרן וההחזרים עלולים לקפוץ. קיים סיכון שבהרעה במצב המשק (ביטחוני, כלכלי, איום מתקפה על עיראק או הורדת דירוג האשראי של ישראל), תעלה התוספת מעל הליבור שהבנק גובה. בנוסף, כיום הדולר נמוך מול השקל, וקפיצה יכולה להרע את מצב הלווה. בדרך כלל הבנקים מציעים הלוואות בריבית משתנה ולא תוספת קבועה מעל ריבית הליבור, וללווה זו הצעה פחות טובה.

משכנתא צמודה לפריים

הפריים היא הריבית הבסיסית במשק, כיום 10.6% לשנה, אחרי עליות חדות בחודשים האחרונים. היתרונות: מתאים במיוחד כהלוואת גישור לטווח קצר, לדוגמה עד פירעון של תוכנית חיסכון, או כמרכיב בתוך סל משכנתא, כחלק המיועד למעבר בעתיד למסלול כדאי יותר. אין עמלת פירעון, יש גמישות רבה בפירעון או מעבר למסלול אחר. אין חשיפה לאינפלציה או לדולר. ההערכה השכיחה במשק היא שהריבית תרד במהלך החודשים הבאים.

חסרונות: החזרים מאוד גבוהים, היות וההלוואה נהוגה לתקופות קצרות יחסית. הריבית שמגולמת בה גבוהה, היות וההערכות הן שב-12 החודשים הקרובים האינפלציה תהיה כ-4.5%-4%, כלומר מגולמת בהלוואה כזו תוספת של כ-50% מעל האינפלציה החזויה. קיים חשש, כי הריבית במשק, שנחשבת גבוהה מאוד, עלולה לעלות עוד יותר אם תחול הרעה במצב.

אגבי מציין, כי למרות שהריבית במשכנתא צמודת מדד במסלול ריבית קבועה גבוהה, הציבור אוהב לישון בשקט ולכן מעדיף חלק מההלוואה במסלול כזה. נראה שככל שהיצירתיות בבנקים תעלה, והתנאים במשק יורעו, אי הוודאות תגדל. בינתיים אי אפשר להתנחם במסלול ריבית קבועה, לפחות עד שהריבית תרד לרמה של כ-5.5%-5% לשנה, דבר שאגבי לא בטוח שיקרה בתקופה הקרובה.