לקחת משכנתא ולהישאר בחיים

"ואיש עוד לא נזרק בגלל משכנתא לרחובות", הבטיחה להקת הנח"ל בשיר החיים היפים, אי-שם בשנות ה-70. בינתיים החוק השתנה, וכבר אפשר לפנות חייבים מדירותיהם, מה שמוביל למסקנה פשוטה שהמשכנתא היתה ונותרה עול כבד במהלך חלק נכבד מהחיים. אחרי הכל, רכישת דירה היא העיסקה הגדולה והמשמעותית ביותר לרובנו.

רגע. גם אם כבר לקחתם משכנתא ואתם מרגישים ידענים בנושא, אל תמהרו להעביר דף. אפשר עוד לתקן דברים לטובתכם ולחסוך לא מעט כסף. לא פלא שתחום המשכנתאות מוביל בראש, וביתרון ניכר, ברשימת תלונות הלקוחות לבנק ישראל.

הכינו שיעורי בית

משכנתא היא הלוואה לרכישת דירה, המורכבת בדרך-כלל ממשכנתא לזכאים, כלומר הלוואה ממשרד השיכון, ומהלוואה משלימה שמעניק הבנק. רבים רואים במשכנתא גם חיסכון, שבסופו מתקבל נכס לידיים. הצעד הבסיסי בלקיחת המשכנתא הוא התאמתה ליכולות שלכם. במקרה הזה, שיעורי הבית חשובים מאוד, בעיקר כי את הציון גוררים ל-25-20 שנה.

לפני שאתם מגיעים לבירור ראשוני בבנק, רשמו לפניכם במדויק כמה כסף אתם מביאים מהבית )הון עצמי בלשון הבנקאים( וכמה עולה הדירה. בנוסף, חשבו איזה סכום דרוש לכם להלוואה וכמה תוכלו להחזיר מדי חודש. חשוב לקחת בחשבון רק סכומים ודאיים שתקבלו: לא העלאה ערטילאית במשכורת שהובטחה לכם כבר אשתקד ותגיע כשהמצב במשק ישתפר, אלא למשל תוכנית חיסכון שמסתיימת בעוד כשנה. אפשר לקחת בחשבון התקדמות מקצועית והתקדמות בשכר במשך השנים, אבל צריך גם לקחת בחשבון את הגדלת המשפחה.

עד לפני מספר שנים החיים של נוטלי משכנתאות היו פשוטים יחסית, ומרביתם לקחו הלוואה צמודה למדד. במקרה כזה, מדובר בהלוואה שצמודה למדד המחירים לצרכן בתוספת של כמה אחוזים לשנה.

הבעיה היא שהתוספת הפכה לנטל כבד ועומדת כיום על כ-6.5% לשנה, מה שמרתיע לווים רבים. לכן התחילו להתפתח מסלולי משכנתאות שונים: משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה אחת לתקופה, משכנתא צמודת מט"ח ומסלול צמוד לפריים (הריבית הבסיסית במשק).

קצת סדר במושגים

משכנתא צמודת מדד: הריבית קבועה לכל אורך חיי ההלוואה. אם מציעים לכם ריבית סביב 5.5%-5% לשנה, לכו על זה. עם ריבית של מעל 5.5% לשנה לעומת זאת, לא רצוי להיתקע ל-20 שנה, כי היא ריבית יקרה. הבנקים מוכרים לכם הלוואות בריבית שהם מגייסים בשוק ההון. בהנחה כי המצב במשק אינו צפוי להשתפר בקרוב, לא נראה כי הריבית תרד משמעותית. החיסרון של מסלול זה: קנס על פירעון מוקדם של המשכנתא.

משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה: הריבית משתנה כל תקופה שנקבעת מראש, לדוגמה אחת לשנה. הסיכוי: הריבית תרד. הסיכון: הריבית תעלה. היתרון: אפשר לעבור למסלול אחר במהלך התקופה.

המוקש הגדול: לקוחות מסתכלים לרוב רק על הריבית לשנה הראשונה, וזו טעות קשה. הכי חשוב לשים לב לנוסחת החידוש של הבנק. בנק ישראל אמנם עשה קצת סדר בענף והכריח את הבנקים לעדכן את הריבית לפי נוסחה חיצונית, אחרי תלונות רבות של לווים שבנקים מנצלים את העובדה שהם לקוחות שבויים ובכל נקודת חידוש קובעים להם ריבית גבוהה במיוחד. אבל גם לפי נוסחה חיצונית יש שוני רב.

הנוסחה השכיחה היא ריבית ממוצעת על משכנתאות של בנק ישראל" בתוספת מסוימת של כ-0.4% לשנה. הריבית הממוצעת של בנק ישראל כבר כוללת בתוכה מרווח מסוים, ולווה טוב צריך לשלם פחות מהריבית הממוצעת ולא יותר. לווה ממוצע צריך לשלם ריבית ממוצעת, ולווים לא טובים צריכים לשלם תוספת.

משכנתא צמודת מט"ח: למי שאין הכנסה דולרית, מדובר בסיכון מיותר. מדובר במסלול טוב לבעלי הכנסות דולריות, ובמיוחד כעת שהריבית במסלול זה נמוכה.

משכנתא צמודה לפריים - הריבית הבסיסית במשק: ההערכות הן שהריבית צפויה לרדת, ולכן מסלול זה עשוי לאפשר ליהנות מירידה - אם תתרחש. כיום הריבית הבסיסית במשק היא 9.1% לשנה, ומול אלטרנטיבה של מדד + כ-6.5% לשנה במסלול צמוד מדד, בהנחה כי האינפלציה תהיה כ-3%-2.5% לשנה קדימה, מדובר בהצעה אטרקטיבית.

כמה להחזיר

רוב הלקוחות מחפשים את הבנק שייתן להם את ההלוואה הגבוהה ביותר, אבל זו טעות שעלולה לעלות ביוקר. אי עמידה בהחזרי המשכנתא תגרום לכם, מלבד כאב לב, נזק כבד לכיס. אולי בשלב הראשון לא תהיה ברירה ותצטרכו לרכוש דירה עם פחות חדרים, בשטח קטן יותר או פחות מאובזרת. לא כדאי להתפשר על מיקום, מעלית, חנייה ודברים חשובים אחרים - להחליף דירה זה דבר מסובך ויקר. אבל אסור לקחת הלוואה שתהיה מעבר ליכולת ההחזר שלכם.

נהוג לחשוב שהחזר של שליש מההכנסה החודשית נטו של משק הבית הוא סביר, אבל כדאי להיות יותר שמרניים, במיוחד לאור המצב הכלכלי הקשה במשק. התפרצות של האינפלציה, כפי שהתרחשה בשנה האחרונה, מעלה את ההחזרים החודשיים בכמעט 250 שקל לחודש. המשכורות נשחקות, המחירים במשק עולים, כוח הקנייה נשחק והחבל נמתח. במסגרת החישוב של יכולת ההחזר, בדקו התחייבויות אחרות.

לדוגמה, אם יש לכם הלוואה לרכב, קחו אותה בחשבון. אל תקחו את התרחיש האופטימי ביותר, קחו תרחיש סולידי.

איפה לעשות ביטוח

ומה עם הביטוחים הנלווים? כל מי שלוקח משכנתא מחויב לעשות שני ביטוחים נלווים - ביטוח נכס וביטוח חיים. אפשר לבצע אותם באמצעות חברה הקשורה עם בנק המשכנתאות או כל חברה חיצונית.

ברירת המחדל של לווים רבים היא באמצעות הבנק, מבלי לערוך סקר שוק על שני מרכיבים אלה, שיכולים להגיע למאות שקלים בשנה. כדאי לבדוק כמה אתם משלמים כיום על כל ביטוח, ולקחת הצעות בכתב מכמה חברות אחרות )התחילו בחברות ביטוח ישיר(. ניתן בכל רגע לעבור לחברה אחרת.

בנקים למשכנתאות מבצעים רק ביטוח נכס, ומי שמבצע גם ביטוח תכולה עשוי לקבל הצעה כדאית לשני ביטוחים אלה מחוץ לבנק. לגבי ביטוח חיים, בחברות הביטוח הישירות התעריף משתנה לפי הגיל וכדאי עד גיל 40 בערך לבטח בהן. בבנקים למשכנתאות התעריף אחיד לכל גיל.

לווים מבוגרים צריכים לשים לב במיוחד לנושא ביטוח החיים. רכישת ביטוח חיים בגיל מבוגר יקרה מאוד. כדאי לבדוק בכל בנק עד איזה גיל אפשר להמשיך בביטוח, כדי שלא תיאלצו בעוד כמה שנים להתחיל לרכוש ביטוח בחברה חיצונית, מה שעלול לעלות מאות שקלים בחודש.

יוצאים לשופינג

מי שנותן הלואוות משכנתא הם בנקים וחברות ביטוח. הלוואות זכאות, כלומר מכספי מדינה, נותנים רק בנקים. למי שאין מרכיב זכאות במשכנתא, או שיש לו מרכיב זכאות נמוך, כדאי לבדוק בחברות ביטוח,

שמספקות הצעות אטרקטיביות. כיום אפשר לעשות חלק נכבד מהשופינג מהכורסא, בטלפון למוקדים ישירים ובאמצעות האינטרנט. הבעיה היא שמדובר בהצעות ראשוניות, והמרחק בינן לריבית שיציעו לכם אחרי מו"מ פנים אל פנים יכול להגיע לכ-0.5% לשנה ויותר

לקחתם כבר משכנתא? מה אפשר לשנות

אם כבר לקחתם משכנתא בריבית קבועה, אתם עדיין יכולים לבצע שינויים או פעולות אחרות שיטיבו את מצבכם.

ביטוחים: אפשר לבדוק את עלויות הביטוחים הנלווים, ולעבור לחברות זולות יותר.

אשראי: מי שרוצה אשראי למטרות אחרות (שיפוץ בית, רכב וכו') יכול לקחת הלוואה נוספת מבנק המשכנתאות, וכדאי לבדוק את התנאים.

סילוק המשכנתא: אם יש לכם חסכונות, כדאי לבדוק אפשרות לפרוע את המשכנתא. היום אפשר לקבל בתוכנית חיסכון ריבית של כ-5% לשנה, ואם הריבית על המשכנתא גבוהה יותר, זה כדאי. לפני ביצוע צעד כזה יש לבדוק אם שבירת החסכונות או פירעון מוקדם של המשכנתא כרוכים בעלויות, ואם כן האם אחרי העלויות עדיין משתלם לעשות זאת.

עמידה בהחזרים: נקלעתם לצרה וקשה לעמוד בהחזרי המשכנתא? כדאי ליידע את בנק המשכנתאות, כי במוקדם או מאוחר הוא יגלה זאת - ובנקאים לא אוהבים הפתעות. מי שכבר החזיר תקופת מה את המשכנתא, יזכה ליחס טוב יותר מהבנק, ויוכל לרוב לפרוס את התשלומים. אם פוטרתם מהעבודה, כדאי לעדכן את בנק המשכנתאות, ולבקש להקטין או להקפיא כמה תשלומים חודשיים.

מי שנקלע לבעיה רצינית ולא יכול לעמוד בתשלומים, כדאי שיפעל למכירת הדירה בעצמו למרות המצב הקשה בשוק הנדל"ן, כי אם הבנק יעביר את מכירת הנכס לטיפול עורך דין, המשמעות היא שהלווה יקבל תמורה נמוכה בעשרות אלפי דולרים.

10 דברים שכדאי לדעת על המשכנתא

1. הכי חשוב - שהתשלום החודשי יתאים ליכולת ההחזר שלכם. החזר חודשי שדומה לשכר דירה ששילמתם יכול להוות קנה מידה.

2. שימו לב שברוב המשכנתאות ההחזרים צמודים למדד. השכר לא תמיד צמוד למדד, ולכן ההחזר עלול לתפוח ולהכביד עליכם בעתיד.

3. אם אין לכם מושג בתחום, לפני שתקחו משכנתא חשוב להתייעץ עם מישהו שמבין. כל טעות בתחום עלולה לעלות ביוקר.

4. הבנקים מחויבים לשמור את הריבית שהציעו לכם ל-10 ימים. הריביות בשוק משתנות באופן תכוף.

5. מי שלוקח משכנתא חייב לעשות ביטוח חיים וביטוח נכס. כדאי לבחון הצעות של חברות ביטוח חיצוניות, ולדאוג לשלוח לבנק פוליסה של חברה חיצונית, אם בחרתם בה.

6. אם נקלעתם לקשיים בהחזר המשכנתא, הודיעו זאת לבנק המשכנתאות ונסו להגיע להסדר. ריבית הפיגורים על המשכנתא גבוהה מאוד.

7. אפשר לבחור כיום בין כמה תאריכי החזר משכנתא. רצוי שתאריך החזר המשכנתא יהיה זהה לתאריך קבלת המשכורת.

8. במשכנתא במסלול ריבית משתנה, שימו לב למנגנון החידוש של הריבית בתום כל תקופה. יש הבדלים גדולים בין הבנקים.

9. בחישוב ההחזר אל תקחו בחשבון הכנסות לא ודאיות, כמו ירושה או העלאה במשכורת.

10. קשה ויקר להחליף דירה. החליטו על איזה דברים לא להתפשר - אזור, קומה, מעלית, חנייה. קחו בחשבון גם את כל העלויות מסביב לרכישת או מכירת דירה.