קניית דירה מקבלן: היזהרו מסעיפים מקפחים

חוזה אחיד, משמעו חוזה שתנאיו - כולם או מקצתם - נקבעו מראש על ידי צד אחד, על מנת שישמשו אותו מול אנשים שונים, שאין ביניהם מן המשותף. רוכשי דירות רבים נתקלים בחוזים אחידים המוכתבים להם על ידי הקבלן. בשנת 1985 חייב היועץ המשפטי לממשלה מספר חברות קבלניות לקבל אישור לחוזה האחיד בהן הן מעוניינות מבית הדין לחוזים אחידים. גם כיום, קיימים מספר קבלנים המתהדרים בחותמת, המאשרת כי החוזה קיבל הכשר של בית הדין.

עם זאת, החוק קבע כי אישור בית הדין לחוזים אחידים תקף 5 שנים בלבד מיום קבלתו. יש גם קבלנים מתוחכמים, הרושמים כי החוזה קיבל את אישור בית הדין - למעט כמה סעיפים. הבעיה היא שבמקרים רבים כוללים סעיפים אלה תנאים מקפחים, שבית המשפט עשוי לבטלם במידה וימצא שהם בלתי סבירים.

המחוקק מגן על הצרכן וקובע, כי גם אם חתם על חוזה בעזרת סיוע משפטי, תוך שהוא מודע למשמעותו - הרי שמבחנו של החוזה נערך על פי הגינותו וסבירותו. כך, למשל, קיבלו רוכשי דירות בפרויקט מגורים ברמת-גן את דירתם באיחור של 6 חודשים ממועד המסירה המסוכם. לאחר שנדרש לעניין קבע בית המשפט העליון כי הסעיף בחוזה המאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה אינו מתקבל על הדעת. לטענת בית המשפט, סעיף זה הוא תנאי מקפח, שדינו להתבטל.

הקבלן חויב לשלם לדיירים את שיעורי הריבית שהיו מקבלים על כספם, במידה והיה מופקד בבנק במשך חודשי האיחור. עו"ד ירון סהר, מומחה לחוק החוזים האחידים, מספר חוזים אחידים עליהם חותמים רוכשי דירות מול קבלנים ומצא בהם סעיפים רבים המהווים תנאי מקפח. אם ירצה רוכש הדירה לתבוע את הקבלן בנושאים המופיעים בסעיפים אלו, סביר להניח שהחוק יהיה לטובתו. "אין להיבהל מחוזה חתום", אומר עוד סהר, "מאחר שחוק החוזים האחידים נותן בידי הצרכן כלים רבים לביטול התניות מקפחות בחוזה האחיד".

ואלו הם הסעיפים הבעייתיים:

* איחור במסירת הדירה - האיחורים הפכו לבעיה אקוטית בתחום הבנייה. אין כמעט קבלן שלא מאחר במסירה, בגלל היעדר עובדים זרים. אחד הסעיפים המופיעים בחוזה האחיד מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה לתקופה של עד 90 יום. לעיתים אף משתמש הקבלן בחוזה במונח "מועד מסירה משוער". עם זאת, כפי שקבע בית המשפט העליון, סעיף זה מהווה תנאי מקפח.

* קביעת גובה הפיצוי - סעיף הקובע מראש את שכר הדירה אותו ישלם הקבלן לרוכש במקרה של איחור במסירה. הקבלנים נוהגים לרשום סכום פיצוי של 400 דולר בחודש, שאינם משקף את עלויות השכירות במשק.

* נטילת משכנתא - קבלנים החותמים על הסכם ליווי פיננסי עם בנק מסוים, מבטיחים לאותו בנק שיפנו אליו את כל רוכשי הדירות החפצים במשכנתא למימון הרכישה. במקרים רבים, מכניסים הקבלנים התנייה מקפחת זו לתוך החוזה, המחייבת את רוכש הדירה לבחור בנותן שירות חיצוני לפי החלטת הקבלן. אם ניתן להוכיח בבית המשפט כי ביום בו נתקבלה משכנתא מאותו גורם הקשור לקבלן ניתן היה להשיג משכנתא אחרת בתנאים משופרים - ייתכן שבית המשפט יכריח את הקבלן לשלם לרוכש את הפרשי הריביות.

* הטלת אחריות - סעיף נוסף המופיע בחוזים האחידים ומהווה תנאי מקפח הוא הטלת אחריות הקבלן על קבלני או ספקי משנה. החוזה שערך הקונה הוא מול הקבלן לו שילם את הכסף - לא מול קבלן האינסטלציה או החשמל. חיובו לפנות לשרברב במקרה של נזילה, או לקבלן אלומיניום לתיקון חלון לא תקין, מהווה קיפוח. האחריות הכללית לדירה מוטלת על הקבלן בכל עת, כך שלמרות סעיף זה בחוזה, רבים סיכוייו של רוכש הדירה בבית המשפט.

* מיקום השיפוט - אחד הטריקים בהם משתמשים קבלנים על מנת לסנן תביעות מדיירים, הוא סעיף בחוזה הקובע מקום שיפוט בלתי סביר לבירור התביעות, או סעיף המאפשר לקבלן לבחור את זהות הבורר בכל סכסוך. סעיף זה הוא מקפח ונועד להגן על הקבלן תוך פגיעה ברוכש.

* הגבלת העברת זכויות - קבלנים רבים נוטעים בהסכמים התנייה המגבילה את הרוכשים מלהעביר את זכויותיהם בדירה בטרם הושלם רישום הבעלות בטאבו, הליך שיכול לקחת שנים. התנייה זו היא מקפחת, בלתי סבירה ופוגעת בזכות הקניין של הרוכש.

* חוזה עם חברת ניהול - בחוזים רבים, בעיקר למכירת משרדים ודירות יוקרה, מתחייב הקונה לחתום על הסכם התקשרות עם חברת ניהול לבניין. הסכמי ניהול אלה כוללים התניות מקפחות, הפוגעות ברוכשים. כך, למשל, סעיף הקובע כי התשלום לחברת הניהול יתבצע בשיטת עלות פלוס מעודד את חברת הניהול להכביר בהוצאותיה. התנייה מקפחת אחרת קובעת את זמן ההתקשרות עם החברה ל-10 שנים.

* ביטול הבנות קודמות - סעיף מקובל בחוזי מכר הוא כי הצהרות והודעות בעל-פה של מנהלי ועובדי הקבלן אינן מחייבות את הקבלן. לעיתים אף נכתב בחוזה כי הקבלן אינו מחוייב בהצהרות שפורסמו בעיתון, בפרסומת או בדירה

לדוגמה. על פניו מדובר בהתנייה מקפחת שדינה להתבטל, מאחר שהיא שוללת מהקונה את האפשרות לבטל את ההסכם על בסיס טענות של הטעייה ותרמית.