משכנתא מדורגת - למי זה כדאי

בשבועות האחרונים ניכרת התענינות רבה בבנקים למשכנתאות במשכנתא המדורגת שתוצא ללווים (זכאי משרד השיכון) בפברואר הקרוב. מדובר במשכנתא שבמסגרתה הלווה מחזיר סכומים נמוכים בשנים הראשונות, ובשנים שלאחר מכן סכומים גבוהים יותר, מתוך ההנחה שבמשך השנים ההכנסה עולה. כבר היום, נהוגות בבנקים תוכניות שונות המאפשרות ללווה להתאים באופן דיפרנציאלי את ההחזרים החודשיים ליכולת ההחזר שלו.

באופן כללי הרעיון נכון, יש להתאים את המשכנתא ללווה וליכולת ההחזר שלו. כמובן שחייבים לזכור שאם התשלומים החודשיים נמוכים בתחילת הדרך, הם יהיו גבוהים מאוד בהמשך, כי ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר - משלמים יותר ריבית על האשראי. מי ששוקל לקחת משכנתא כזו, כדאי שיבדוק היטב בטבלאות כמה יחזיר אחרי שמונה השנים הראשונות, ויבדוק האם היה יכול כיום לעמוד בהחזר כזה.

חלקה של המדינה בסבסוד המשכנתא נמוך מאוד, ונובע למעשה רק מדחית החזר הריבית על הלוואת הזכאות. כתוצאה מהחזר חודשי נמוך, חלק מהריבית על ההלוואה אינה משולמת בשנים הראשונות כאשר השתתפות המדינה במתן משכנתאות בהיקף של 140 מיליון שקל היא כ-4.5 מיליון שקל בלבד. כלומר לנוטלי משכנתאות אין בשורה בצורה של הגדלת השתתפות המדינה ברכישת דירות, והם יאלצו להמשיך 'לגרד' כסף ממקורות עצמיים.

חסרונות

הריבית קבועה. חסרון מהותי במשכנתא המדורגת הוא העובדה שהיא ניתנת להלוואות בריבית קבועה בלבד. כיום הריבית על משכנתאות היא כ-7%-6.5% לשנה, וחבל 'להתקע' עם ריבית כה יקרה לאורך 20-30 שנה. מרבית הלווים נוטלים כיום משכנתא משולבת, שכוללת מסלול צמוד מדד בריבית משתנה (המאפשר ליהנות מירידת ריבית בעתיד), מסלול צמוד מדד וחלק מההלוואה צמוד לפריים (הריבית הבסיסית במשק).

ביטוח משכנתא. מי שלוקח משכנתא מדורגת נדרש לבצע ביטוח משכנתאות באמצעות חברת EMI, מה שיהיה אפשרי באמצעות כל הבנקים למשכנתאות מפברואר. לכל 100 אלף דולר הלוואה יש לשלם פרמיית ביטוח של 100 שקל לחודש, עלות נוספת שכולה נופלת על הלווה. למעשה, כבר כיום אפשר לבטח הלוואות משכנתא.

יתרונות

האשראי גבוה יותר. בזכות ביטוח המשכנתא יש אפשרות לקחת אשראי בהיקף גבוה, כ-90% מערך הדירה, ללא צורך בערבים.

למי שיודע בודאות שיקבל סכום כסף מהותי גדול בעוד מספר שנים או שהכנסתו תגדל מהותית, ההסדר החדש יכול להיות כדאי. אבל גם במקרה כזה, יתכן וכדאי לבנות משכנתא שמורכבת מכמה מסלולים ולא לקחת את בכל מקרה, את המוצר המוצע.

לבעלי אמצעים הלוקחים משכנתא מצומצמת המסלול החדש עשוי להתאים. לצעירים צפויה עלייה ביכולת ההשתכרות במשך השנים, כך שיש הגיון לתשלומים נמוכים יותר בשנים הראשונות, בתנאי כמובן שהתשלומים העתידיים הגבוהים באים בחשבון. איך מגיעים לשילוב כזה? בסכום מימון נמוך יחסית.