מאיר גורביץ: משבר הנדל"ן פסח עליו

מאיר גורביץ, הבעלים ויו"ר הדירקטריון של חברת הנדל"ן הקטנה ארזים, אינו המנהל הישראלי הראשון המגיע לישיבות הדירקטוריון שלו במטוס מנהלים פרטי. כבר שנים שכמה אילי הון ישראלים - כמו מוטי זיסר, אליעזר פישמן, יצחק תשובה ויוסי מימן - שכחו איך נראית טיסה מסחרית מבפנים. אבל גורביץ הוא כנראה המנהל היחיד המגיע לישיבות הדירקטוריון כשבדרך הוא גם יושב מאחורי הגה המטוס. כן, גורביץ הוא לא רק מנהל, אלא גם טייס חובב.

בשבוע שעבר הנחית גורביץ את מטוס המנהלים, הנמצא בבעלות ארזים, בנמל-התעופה בן-גוריון. גורביץ, שמתגורר דרך קבע בלונדון, קפץ לארץ כדי לחתום על הדוחות הכספיים של ארזים לשנת 2002.

חברת הנדל"ן ארזים היא אלמונית למדי. מעטים שמעו עליה, ומעטים עוד יותר שמעו על השם גורביץ שעומד מאחוריה. למרות זאת הרבה מאוד מנהלי חברות היו שמחים להיות השנה בנעליו. הסיבה: ארזים סיימה את 2002 - מהשנים הקשות ביותר שידע המשק הישראלי בכלל וענף הנדל"ן בפרט - עם תוצאות שיא, שכללו רווח נקי של 75 מיליון שקל. הרווח הזה מציב אותה - לפי שעה - בשורה אחת עם חברות הנדל"ן המניב הגדולות ביותר בבורסה, כמו אלוני-חץ ואפילו גב-ים. ואם לא די בכך, הרי בשלוש השנים האחרונות צברה החברה רווחים בהיקף של יותר מ-90 מיליון שקל.

אז מיהו מאיר גורביץ? גם איציק ענבר, המנכ"ל הטרי של ארזים - בקושי חודש בתפקיד - מתקשה לספק הרבה פרטים על בעל הבית החדש שלו. ידוע שמדובר ביהודי חרדי, שזה 20 שנה מתגורר בלונדון. ידוע שהוא פעיל מאוד בענף הנדל"ן, ושחברת ארזים אינה העסק היחיד שלו בבריטניה. כמו כן ידוע שמדובר בחובב תעופה.

רכישה שמושכת אש

מהדברים עד כה ניתן היה להתרשם שארזים היא אימפריית נדל"ן מקומית, אבל הסיפור המדהים הוא שבחברה הועסקו עד לפני חודש שניים וחצי עובדים בלבד. נוסף על גורביץ, ששימש עד לאחרונה בכל תפקידים – יו"ר ומנכ"ל - מועסק בארזים גם אחיו, אברהם, המתגורר בפתח-תקווה. אברהם מוגדר כיועץ בכיר וכאחראי על פעילות הנדל"ן של ארזים בישראל, הכוללת מבנים להשכרה בראשון-לציון, בכרמיאל וביוקנעם. נוסף על השניים מעסיקה החברה גם מנהלת חשבונות. אין מנהלי אזורים, אין אנשי אחזקה, ואין יועצים פיננסיים כאלה או אחרים שעולים כסף רב.

וכך, באמצעות הצוות המצומצם הזה, צברה ארזים במהלך השנים האחרונות כ-85 נכסים - מהם 80 באנגליה וחמישה בישראל. רוב הנכסים האלה משמשים למסחר ולתעשייה קלה. ויש עוד נכס אחד - אומנם לא נדל"ן, אבל כזה שמושך אליו את מרבית האש: בשנה שעברה רכשה ארזים מטוס מנהלים פרטי מדגם פרמייר 1 מהחברה האמריקנית רייתאון (יצרנית טילי הפטריוט), המיועד להטסת שמונה נוסעים (כולל טייס). ארזים מעולם לא דיווחה לבורסה על הנכס המעופף שרכשה, אולם מדוחותיה אפשר לגלות כי עבור התענוג היא שילמה 5.2 מיליון דולר, שהם כ-23 מיליון שקל. המטוס הזה משמש, בין היתר, את גורביץ במהלך טיסותיו בין הנכסים השונים באנגליה ובביקוריו בישראל. בשאר הזמן הוא פנוי להשכרה.

בארזים השיבו על הביקורת כי מדובר בנכס מס יקר מפז, שכן ניתן להפחית כ-50% מערך המטוס כבר בשנתו הראשונה ולקזז את הסכום הזה מרווחים שהופקו מפעילות אחרת.

ואכן, הצצה במאזני ארזים חושפת כי בשנה החולפת ייצר המטוס לארזים רווח נקי של 2.5 מיליון שקל. באחרונה, עם השיפור במצבה הפיננסי, עברו דירה גם משרדיה של ארזים: ממשרדים צנועים ברמת-גן - היישר לקומה ה-20 במגדל גיבור ספורט במתחם הבורסה ברמת-גן. במגדל הזה כבר שוכנות לא מעט חברות בורסאיות.

מימון מהכיס הפרטי

מרבית נכסי החברה בבריטניה מושכרים לטווח ארוך לשוכרים המוגדרים איכותיים, כגון בנק לוידס האנגלי, המאכלס כ-54% מנכסי החברה, בריטיש טלקום ורשת החנויות תומאס-קוק. כאמור, לפני כחודש מונה מנכ"ל חדש לארזים: איציק ענבר, לשעבר בכיר בקבוצת יצחק תשובה. תפבקידו הבורסאי האחרון היה מנכ"ל חברת ההשקעות בהון סיכון גרין, שממש במקרה נמחקה לפני חודש מהמסחר בבורסה. תשובה החליט שמבחינתו עדיף שגרין, שצברה הפסדים של מאות מיליוני שקלים בשנים האחרונות, תהפוך לחברה פרטית בבעלותו המלאה.

ענבר מסרב להתייחס לתקופת עבודתו בגרין (שממנה פרש לפני כשנתיים) ולמודל העסקי שלה, שקרס בקול רעש אדיר, ורק מציין, כי "עבדתי קרוב לעשר שנים בקבוצת תשובה. זו היתה תקופה אינטנסיבית מאוד ומעניינת מאוד. אני יכול לציין ששם רכשתי ניסיון עסקי ופיננסי יקר מפז".

ענבר מגדיל למעשה את מצבת העובדים של ארזים ב-40%, והשאלה הראשונה שעולה בהקשר זה היא מדוע צריכה בעצם ארזים מנכ"ל, אם עד כה היא הצליחה לייצר רווח מצטבר של 90 מיליון שקל בלי מנהל כללי חיצוני. ענבר נראה קצת מופתע מהשאלה, אבל מתעשת מהר: "יש לנו שלוש מטרות: 1. להמשיך במסלול העסקים העיקרי שהחברה החלה בו עד עכשיו - השקעות בנדל"ן מניב בבריטניה. 2. החברה מסתכלת על הזדמנויות השקעה גם בעולם וגם בארץ. 3. לגייס הון איכותי, שיבוא ממשקיעים מוסדיים - בעיקר כאלה שיש להם ערך מוסף".

ואכן בתקופה הקרובה מתכננת ארזים לנצל את המומנטום שבו נמצאים עסקיה ולצאת לגיוס הון ראשון באמצעות הנפקת אג"ח. היקף הגיוס צפוי לעמוד על כ-15 מיליון דולר, השקול לשווי השוק של החברה בימים אלה. זה לא יהיה הניסיון הראשון של ארזים לגייס הון בבורסה המקומית. לפני כשנתיים, בשלהי הגיאות בשווקים, ביקש גורביץ לגייס כ-30 מיליון שקל, אבל המשקיעים שראו מולם חברת נדל"ן קטנה ולא מוכרת, חששו להמר על ארזים. גורביץ נאלץ לחכות לימים טובים יותר. בינתיים הוא נאלץ לממן את ארזים מכיסו הפרטי. הוא העמיד לחברה הלוואת בעלים בהיקף של 12 מיליון דולר, וסכום זה סייע לה לרכוש את נכסי הנדל"ן שבבעלותה. את יתרת המימון סיפקו בנקים מקומיים וזרים.

רווחים חד-פעמיים

בשנה האחרונה, בעקבות הרווחים הגבוהים, כבר פרעה ארזים כמעט לחלוטין את הלוואת הבעלים שהעמיד לה גורביץ, והיא מתממנת עכשיו מהבנקים בלבד ובקרוב - כך מקווים בחברה - גם מכספי משקיעים מוסדיים כמו קופות גמל, קרנות נאמנות וחברות ביטוח. את הגיוס אמורה להוביל חברת החיתום של כלל ביטוח.

נראה כי תפקידו העיקרי של ענבר בימים אלה הוא לחשוף את החברה בפני המשקיעים בשוק ההון. ארזים היא החברה היחידה בבורסה, נכון להיום, הנסחרת לפי מכפיל רווח של פחות מאחד. שווי השוק שלה נע בימים אלה סביב 60 מיליון שקל, השקולים לרווחיה בשנה החולפת. עם זאת, חייבים לציין, כי חלק ניכר מהרווחים שהציגה ארזים בשנה החולפת נבע ממימוש חד-פעמי של נכסים. כך, למשל, בחודש מאי אשתקד נמכרו שבעה נכסים תמורת 9 מיליון ליש"ט בעסקה שהניבה רווח הון של 3.6 מיליון ליש"ט (כ-23 מיליון שקל).

ענבר אומר כי מחצית מרווחי השנה שעברה אכן היו מורכבים מרווחים חד-פעמיים, אולם, לדבריו, בחברה מתכננים להמשיך לממש נכסים במחירים שייצרו רווחי הון נאים גם השנה. "אנחנו מקווים שגם השנה הרווח שלנו יורכב מחציתו מפעילות שוטפת ומחציתו ממימוש נכסים שהגיעו לרמת בשלות למימוש".

אחת המכות שניחתו באחרונה על חברות הנדל"ן היא תקן 15 החשבונאי, המחייב לבצע הפרשות לירידת ערך נכסים, אם שוויים במאזן החברה גבוה מהשווי בר-ההשבה שלהם. חברות נדל"ן רבות נאלצו לבצע בעקבות יישום התקן הפחתות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, אבל ענבר מרגיע: "אצלנו אין כוונה לבצע שום הפרשה. אנחנו מצוידים בהערכות שווי, שמהן עולה כי שוויים של הנכסים שלנו גבוה בהרבה מהשווי שלהם במאזנים שלנו".

למרות הרווחים הגבוהים שצברה בשנים האחרונות, הרי בעלי המניות של החברה עדיין לא זכו לראות ולו שקל אחד מהם בדמות חלוקת דיבידנד. ענבר אומר, כי "אין כרגע מדיניות של חלוקת דיבידנדים בחברה, אבל זה לא אומר שלא ייתכן כי נכריז על מדיניות כזאת. זה נושא שיצטרך מתישהו לעלות על הפרק".