מי אחראי על ליקויי בניה?
רוכשי דירות רבים מגלים כי בבואם להתלונן על ליקויי בנייה בדירה שרכשו הם ניצבים מול מסך עשן הכולל חילופי האשמות בין היזם, הקבלן-המבצע וקבלני-המשנה. אז מי אחראי על הדירה שרכשתם?
משה ונורית רכשו לפני כשנה דירה ברמת-השרון. את הדירה הם קנו ב"קומבינה", דרך עמותה שרכשה מגרשים ושכרה קבלן-מבצע, ששכר את שירותיה של חברת ניהול ופיקוח לפרויקט. משה ונורית חתמו על 3 חוזים: חוזה אחד מול היזם (שהקים את העמותה ורכש את המגרשים), חוזה אחד מול הקבלן-המבצע, וחוזה אחד מול חברת הניהול והפיקוח של הפרויקט. כאשר התגלתה רטיבות בדירה פנו משה ונורית לכל הגורמים איתם היו קשורים בחוזה - אבל אף אחד לא לקח את האחריות. הדירה עדיין רטובה.
רבים מרוכשי הדירות בארץ סבורים שמי שחותם עימם על חוזה הוא זה שגם יבנה את ביתם. אך בענף הבנייה הישראלי יש יזמים, יש קבלני-ביצוע, יש כאלה שהם גם יזמים וגם מבצעים, ובנוסף - יש קבלני-משנה וחברות ניהול ופיקוח. ריבוי הגורמים שמולם עומד רוכש הדירה הופכים את סוגיית האחריות על הבנייה למסובכת, שמשאירה לפעמים את רוכשי הדירות בין הפטיש לסדן.
אז מי באמת אחראי מבחינת החוק על הדירה? עו"ד נעם וייס, מומחה למקרקעין ממשרד עוה"ד שדות ושות', מסביר כי ההבדל בין יזם לבין קבלן-מבצע הוא גדול. רוכש הדירה קונה את הדירה מהיזם, ולכן על פי החוק מי שעומד מול הרוכש הוא היזם בלבד - ועליו מוטלת החובה החוקית לתת את האחריות ביחס לבנייה ולביצוע של הדירה, בהתאם להוראות חוק המכר. למעשה, אין שום יחסים משפטיים כלשהם בין הקבלן-המבצע לבין רוכש הדירה.
ואולם, בפועל קובעים יזמים רבים בזמן חתימת החוזה כי כל התיקונים והאחריות על הדירה יוענקו על ידי הקבלן-המבצע. לפיכך, הסבת הזכויות של היזם מול הרוכש כלפי הקבלן-המבצע מפנים את רוכשי הדירות לקבלן-המבצע בלבד במקרה של ליקויי בנייה. "הייתי ממליץ לרוכשים להסכים לסעיף כזה - אך לקבוע כי למרות שהמחויבות של הרוכש היא לפנות בראש ובראשונה לקבלן-המבצע, אין לוותר לחלוטין על האחריות והמחויבות הכללית שיש ליזם ביחס לדירה", אומר עו"ד וייס.
לדברי עו"ד ירון סהר, ממשרד עוה"ד סהר-סטוביצקי ושות', העברת האחריות בחוזה מהיזם לקבלן-המבצע או לקבלני-המשנה יכולה להיחשב כתנאי מקפח על פי חוק החוזים האחידים. עיקר ההגנה שמספק חוק החוזים האחידים היא כנגד התנאים המקפחים (תנאים שמכניס הקבלן או היזם לחוזה, המאפשרים לו להשתמט מחובתו תוך שהוא כופה על הלקוח תנאים שאינם משרתים את האינטרס של חוזה הגון), ובמקרה זה - כשהם מנסים להעביר את האחריות שלהם לקבלן-המבצע או לקבלני-המשנה.
חברת יזמים או חברה מבצעת
לדברי שלמה אמבר מהנהלת חברת רמט, מבחינת הלקוח, רכישת דירה מחברה יזמית שהיא גם החברה המבצעת מהווה פיתרון נוח לבעיית האחריות. "חברה כזו מספקת ללקוח כתובת אחת בכל פנייה, והדייר לא נשחק מהאשמות הדדיות בין היזם לחברה המבצעת", אומר אמבר. רמט עצמה מיידעת את לקוחותיה, כי במקרה של ליקויים הלקוח יפנה אליה - והיא זו שתבצע את התיקונים. "יתרון נוסף הוא כל נושא השינויים הפנימיים בדירה", אומר אמבר. "נושא זה גמיש הרבה יותר כאשר הוא מתואם מול חברה אחת - ולא מול קבלן-מבצע או קבלן-משנה".
דייר שיבקש ללמוד על ביצועיו של יזם מסויים על ידי ביקור בפרויקטים קודמים אותם בנה יכול לגלות כי בגלל שכירת שירותיהם של קבלני-ביצוע שונים - איכות הבנייה שונה מאתר לאתר. "כדאי לבדוק מי הקבלן-המבצע בפרויקט שרכשת, ולבחון ביצועים קודמים שלו", מסביר מנכ"ל אנגלו-סכסון, מאיר נחשון.
לדברי סמנכ"לית ומנהלת השיווק של חברת פרידמן-חכשורי, אהובה בנר, "המצב הכלכלי במשק והמיתון השורר בענף הבנייה בשנים האחרונות גרמו לחברות יזמיות רבות, שאינן מעוניינות ליטול סיכון יזמי אך מוכרחות לבצע פרויקטים על מנת להמשיך לפעול, לקבל על עצמן גם ביצוע פרויקטים חיצוניים, עבור יזמים אחרים. זאת למרות השחיקה הגדולה ברווחיות הביצוע, בגלל מצב הענף". פרידמן-חכשורי עצמה, שעד כה התמקדה בייזום ביצוע ושיווק פרויקטים, החלה בשנתיים האחרונות בעבודות ביצוע, כמו בנייתן של דירות רבות באלעד לעמותות חרדיות. החברה אינה מעורבת בתהליך המכירה של דירות אלו, אך היא משמשת כגוף האחראי מול הדיירים בתחום הבנייה.
בעיית קבלני המשנה
סוגיה נוספת הגורמת לבעיות בנושא האחריות על ליקויים בבנייה היא קבלני-המשנה. גם חברות יזמיות-מבצעות שוכרות קבלני-משנה לביצוע העבודות המקצועיות, כמו אלומיניום, אינסטלציה, טיח וכדומה. לא כל הקבלנים נותנים אחריות מלאה לעבודות שבוצעו על ידי קבלני-משנה.
אחד התחומים הבעייתים ביותר בענף הבנייה הוא האלומיניום. לדברי מנהל השיווק של קליל, אריה ריכטמן, קבלנים רבים עושים שימוש במושג "שווה ערך" בחוזה: "הם מבטיחים לרוכש מוצר שווה ערך למוצרים המובילים בשוק, אך בפועל מתקינים בדירה מוצרים זולים ולא איכותיים". לדברי ריכטמן, אין להסכים למוצר שווה ערך - אלא לדרוש בחוזה אך ורק את המוצר המקורי.
חברות קבלניות רבות שוכרות את שירותיהם של קבלני-משנה קטנים, המציעים מחירים נמוכים - אך לא תמיד יש להם את יכולות הביצוע והמימון לנפח זה של פרויקט. התמוטטות של קבלן-משנה משמעה נזק ליזם ולדיירים.
רוכש דירה שנפגע כתוצאה מהפנייתו לקבלן-מבצע אן לקבלן-משנה בגלל ליקויים בדירה, צריך לדעת כי האחריות הכללית מוטלת על היזם. במקרה כזה - למרות הסעיף בחוזה - מרבית הסיכויים הם שבבית המשפט ידו של הלקוח תצא על העליונה.
