דירות להשקעה בארץ: האם זה כדאי?

לפני שמונה שנים רכש ד"נ דירה בת שני חדרים להשקעה בלב תל-אביב. הדירה, הנמצאת ברחוב שינקין המרכזי, עלתה לו אז 160 אלף דולר. כולם שיבחו אותו על ההשקעה הנבונה, שהניבה שכירות של 650 דולר בחודש.

אבל מאז מחירי הדירות הידרדרו, וכיום מנסה ד"נ למכור את הדירה תמורת 120 אלף דולר - ללא הצלחה. שכר הדירה שהוא מקבל כמעט לא השתנה - 600 דולר לחודש, אולם שער הדולר זינק לטובתו. יש האומרים שאם היה רוכש את הדירה היום, היה יכול ד"נ ליהנות בשנים הקרובות מרווחי הון משמעותיים, מאחר שמחירי הדירות צפויים לעלות. האמנם?

מחיר הדירות: עולה או יורד?

כלכלני משרד השיכון הכריזו באחרונה, כי ממצאי מחקר מקיף שערכו מוכיחים כי היקפי רכישת הדירות על ידי ישראלים בחו"ל הולכים ומצטמצמים משמעותית. לדבריהם, יש לכך שתי סיבות עיקריות: שינוי חוקי המיסוי בישראל מפחית את כדאיות רכישת הנדל"ן מעבר לים, והתשואות המאכזבות שמניבות השכרות הנכסים בחו"ל, שעלויות הניהול מכרסמות בהן בפראות. שאלת מיליון הדולר היא אם חלק מפוטנציאל רוכשי הדירות להשקעה יעבור לישראל, או שיוותר על הרעיון בכלל.

במחצית הראשונה של שנות ה-90 הגיעו היקפי רכישת הדירות להשקעה לכ-15% מכלל העיסקאות שנערכו בשוק הדירות בישראל בשנה. המיתון בענף הבנייה, שהחל במחצית השנייה של 1996, והליברליזציה של מטבע החוץ ב-1998, הבריחו את המשקיעים בדירות לחו"ל, כשהשפל הגיע לשיאו ברבעון הראשון של 2002: כמעט אפס עיסקאות השקעה בדירות נערכו בישראל ברבעון זה.

האם שוק הדירות להשקעה צפוי להתעורר בקרוב? בנושא זה יש שתי דיעות קוטביות. לטענת כלכלני משרד השיכון, בראשות ד"ר אבי פיאלקוף, התעוררות מחודשת בשוק הדירות צפויה כבר ברבעון האחרון של 2003, או ברבעון הראשון של 2004. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, טוען כי אכן קיימות ציפיות להתעוררות בענף הנדל"ן ולעליית מחירי הדירות, והציפיות כשלעצמן מהוות מנוף להתאוששות.

עם זאת, רק מפנה אמיתי במצב המשק, יביא לגידול הביקושים ויעלה את כדאיות ההשקעה בדירות. לדברי וירניק, שמאי המקרקעין אכן מקבלים עתה יותר הזמנות להערכות שווי דירות להשקעה.

לדברי רו"ח צנוע, כדי שמחירי ההשכרה בישראל יעלו שוק הדירות צריך מניע חיצוני, כמו גל עלייה חדש שיכלול עשרות אלפי עולים כל שנה. עם זאת, גם הוא מודה כי צפויות התייקרויות נקודתיות במוקדי ביקוש שונים.

תשואה נוכחית: בדרך למעלה

מעבר לשאלה מה צופן לנו העתיד לגבי מחירי דירות, והאם המשקיעים כעת יזכו בעתיד לרווחי הון נכבדים, כדאי לבחון גם את המצב הנוכחי בשוק. לאחר שנתיים שבהן נסק שכר הדירה הממוצע בישראל המגמה התהפכה, ובחודשים האחרונים צנח שכר הדירה הממוצע ב-15%-10%. לפיכך, התשואה כעת אינה אטרקטיבית במיוחד.

"במקומות רבים בארץ ניתן להשיג היום תשואות ברמה אירופית", אומר מנכ"ל רשת סנצ'ורי 21, איציק גביש. לדברי מנכ"ל אנגלו-סכסון, עמוס גלזר, התשואה הממוצעת עולה ככל שמספר החדרים קטן יותר. מהסקירה השנתית שעורכת הרשת עולה כי ב-2002 עמדה התשואה הארצית הממוצעת על 4.96% לדירות סטודיו; 4.84% בדירות בנות שני חדרים; 4.73% בדירות בנות שלושה חדרים; 4.33% בדירות בנות ארבע חדרים ו-4.23% בדירות בנות חמישה חדרים.

מבחינת מיקום, את התשואה הגבוהה ביותר מציעה דווקא העיר אריאל, בגלל האטרקטיביות של המכללה האקדמית הנמצאת בה, המושכת אליה ישראלים ופלשתינאים. "מחירי הדירות צנחו, אבל השכירות קפצה ללא היכר", אומר ח"כ יחיאל חזן, תושב העיר. התשואה על השכרת דירה באריאל מגיעה ל-9.2%, ואילו במקום השני נמצאת אילת עם 7.6%.

דרום תל-אביב נמצאת במקום השלישי עם תשואה שנתית של 7.4%. מחירי השכירות הממוצעים באיזור נעים סביב 550 דולר לדירות בנות שלושה חדרים, וסביב 650 דולר לדירות בנות חמישה חדרים. זהו פתח מצוין להשקעה, מאחר שבכ-100 אלף דולר ניתן לרכוש דירת 3 חדרים חדשה באיזור, ולהשכירה מבלי לשלם מס על הרווחים.

לעומת חו"ל: הרבה יותר

על דבר אחד אין ויכוח: התשואה על השכרת דירות בישראל כדאית על פני זו המגיעה מחו"ל בהיבט המיסוי. לדברי מנכ"ל רשת רילטי אקזקיוטיב, שמעון איזנברג, הפטור על הכנסות מהשכרת דירות הוא הפטור המשמעותי ביותר שנותר לאחר כניסתה לתוקף של הרפורמה במס, בתחילת 2003.

פטור זה קיים זה למעלה מעשור, במטרה ליצור היצע של דירות להשכרה. עם זאת, הפטור אינו חוק - הוא הוראת שעה, הצריכה להתחדש מדי שנה בהצבעה בכנסת.

עד סוף 2003 עומדת תקרת הפטור על הכנסות מהשכרת דירות על 7,540 שקל בחודש. "מאחר שהרפורמה מטילה מס על כל אפיקי ההשקעה והחסכון, משקיעים רבים מחפשים השקעות באפיקים פטורים ממס", אומר עו"ד יעקב כרמלי, מומחה לנדל"ן.

יתרה מכך, ניצול הפטור ממס על דמי שכירות אינו פוגע בניצול פטורים אחרים. לדברי יועץ המס שוקי סיליקי, גם רווחי הון ממכירת דירה זכאים בדרך כלל לפטור ממס שבח. לפיכך, רוכש דירה להשקעה בישראל מרוויח למעשה בשלוש דרכים: מההשבחה העתידית של הנכס; מדמי השכירות החודשיים; ומפטור ממס על הרווח בעת מכירתה.

האופטימיים מבין מומחי הנדל"ן טוענים, כי כל עוד הוראות הרפורמה ממס יישארו על כנן, והפטורים לא יורחבו לאפיקי השקעה נוספים, ההשקעה בדירות תהפוך לאופציה מועדפת. הפסימים אומרים כי ההנחה שהפטור ממס על הכנסות מהשכרת דירה ימשיך מעבר ל-2003 היא משאלת לב ותו לא.

למשקיע המתחיל: דירות קטנות

למי שבכל זאת החליט להשקיע בדירה בארץ, הנה כמה עצות, שנאספו בסיוע עו"ד ירון גבר, מומחה לדיני מקרקעין ממשרד גולדמן-ארליך-גבר: הדירות המומלצות להשקעה הן דירות קטנות, בנות 3-2 חדרים, עם נגישות לתחבורה ציבורית. קיימת בנייה מועטה ביותר של דירות חדשות בגודל זה, ולכן קיים להן ביקוש גבוה. כמו כן, עדיפות דירות בעלות חלוקה ברורה לחדרים, כדי שניתן יהיה להשכיר אותן למספר שותפים. עדיפה, למשל, דירה בת שני חדרי שינה נפרדים, לעומת דירה עם חדר שינה וסלון, מאחר שאת הראשונה ניתן להשכיר לשני שוכרים וכך להגדיל את דמי השכירות. דירה בבניין עם מעלית וחנייה צמודה מעלה את הביקוש.

כדאי להשוות את התשואה הצפויה מהדירה לתשואה באפיקי השקעה חליפיים, כמו שוק ההון, פקדונות שקליים ועוד. שי לקחת בחשבון גם את עלות הריבית על המשכנתא מול התשואה.

על רוכש הדירה להשקעה לקחת בחשבון את האפשרות שהדירה תישאר ללא שוכר תקופה מסוימת. בזמן זה ייאלץ להמשיך ולשלם ארנונה, מה שיפגע בתשואה שיקבל.