משכנתאות: זה הזמן למחזר

הריבית על המשכנתאות נמצאת כיום במגמה ירידה, ואפשר לקבל משכנתא בריבית שסביב כ-5.5% לשנה ואף פחות. בהתחשב באינפלציה הנמוכה הצפויה, ובפרט לאור המדדים השליליים שצפויים עקב ירידת הדולר, הריבית הריאלית על משכנתאות תהיה בתקופה הראשונה אף נמוכה יותר. בריבית כזו בהחלט כדאי לקחת משכנתא לטווח ארוך בריבית צמודת מדד קבועה.

מי שנהנים מהמצב הם לווים שלוקחים עכשיו משכנתא, אבל גם בעלי משכנתאות קיימות יכולים ליהנות מהמצב. הדרך לעשות זאת היא באמצעות מחזור משכנתאות. בישראל יש מודעות נמוכה למחזור משכנתאות, שמשמעו פירעון המשכנתא הקיימת ונטילת הלוואה בתנאים מועדפים. עם זאת, בשבועות האחרונים חלה עלייה בפרעון משכנתאות, ובשביל רבים הריבית הנמוכה השוררת כיום היא הזדמנות פז להקטנת העלויות של המשכנתא, כך שכדאי לבדוק את הנושא.

בנק אגוד מציע בימים אלה שירות חדש ללקוחות כל הבנקים - בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא מיידית ובחינם, באמצעות הפקס. באיגוד מציינים כי מובטח חיסכון של עשרות אלפי שקלים למי שנטלו משכנתאות בתקופות שבהן הריבית הצמודה היתה גבוהה במיוחד, ובלא התרוצצות מיותרת. אגוד נותן משכנתא עד 60% מכספי בנק, מעבר לכספי זכאות.

משה שבתאי, ראש ענף משכנתאות בבנק אגוד, מסביר כי הבנק יכול להציע מיחזור (רה-פייננסינג) בתנאים טובים גם ללקוחות שמחויבים בעמלת פירעון מוקדם על שבירת ההלוואה בבנק שממנו לקחו את המשכנתא, וגם בהתחשב בכל ההוצאות האחרות הכרוכות במחזור. אגוד הקים יחידה מיוחדת שתטפל בפריסת הלוואות מבנקים אחרים ותחסוך ללווים את ההתרוצצות הכרוכה בדרך כלל סביב תהליך מחזור המשכנתא.

כדי לקבל הצעה לשיפור תנאי המשכנתא, הלווה צריך לבקש מהבנק טופס בקשה למחזור ההלוואה. בטופס ממלא הלקוח את הפרטים על מצב ההלוואה הקיים: הסכום, התקופה והריבית המקורית. לקוח שאינו יודע את הפרטים ויפנה לבנק המשכנתאות שבו יש לו כיום הלוואה, עשוי להידרש לשלם כמה שקלים עמלה, אך אפשר לעקוף זאת ולתת נתונים בקירוב.

באגוד יבצעו באמצעות תוכנת מחשב חישוב מיידי של ההוצאה הכרוכה בפריסה מחדש (ביול, הוצאות מעבר חשבון, עמלת פירעון מוקדם והוצאה על פתיחת תיק משכנתא חדש), ולעומתה החיסכון הצפוי מההפחתה בריבית.

שבתאי מציג 3 מקרים של משכנתאות שבעליהן ייטיבו לעשות אם ימהרו להתעניין באפשרות להמיר אותן למשכנתאות בריביות נמוכות יותר. החיסכון ללקוח יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. למי שקשה לשלם את העלויות חד פעמיות של מעבר, יש אפשרות לצרף אותן למשכנתא החדשה שלוקחים. בבנקים מחויבים כיום, אחרי אישור בקשת משכנתא, לשמור את הריבית ל-10 ימים, ושבתאי אומר כי זה זמן שאמור להספיק לפרוע את המשכנתא הקודמת.

באופן כללי, לכל מי שהתחשיב התיאורטי נותן לו הפרש חיובי, כדאי לפרוע את המשכנתא. מדובר ביומיים עבודה באופן גס.

מנגד, אין כדאיות במחזור למי שמדובר אצלו בחיסכון של סכומים פעוטים, למי שלא מועסק או חל שינוי לרעה בהכנסתו. כמובן שאפשר להביא את התחשיב מאגוד לבנק שלכם, שייתכן שיציע הצעה משתווה או משופרת, מה שכמובן יועיל לכם כפליים.

המלכודת של הריבית המשתנה

עד לפני מספר שנים רוב המשכנתאות שנלקחו בישראל היו צמודות מדד בריבית קבועה. במקביל לעליית הריבית על משכנתאות התפתחו בבנקים מגוון מוצרים, שהעיקריים בהם הם משכנתא צמודת מדד במסלול ריבית משתנה, המשתנה כל 2.5-1 שנים, ומשכנתא משולבת, שכוללת מסלול צמוד מדד בריבית קבועה, צמוד מדד בריבית משתנה וצמוד לריבית הבסיסית במשק (הפריים) או צמוד מט"ח.

לווה בעל משכנתא בריבית משתנה הרוצה לעבור למסלול ריבית קבועה יגלה במהרה כי הכדאיות נמוכה: הריבית הקובעת של בנק ישראל לחידוש בהלוואות עד 5 שנים (רוב ההלוואות במסלול ריבית משתנה) עומדת כיום על 6.47%. מעבר לכך יהיה עליו לשלם תוספת שמתחילה ב-0.3% לשנה. לעבור לריבית קבועה של סביב 6.8% לשנה זה לא כדאי. לכן במרבית המקרים כדאי ללווים כאלה לבקש הצעות מבנקים מתחרים, ואל תשכחו שגם חברות ביטוח נותנות משכנתאות, וכדאי לבדוק גם אצלן. למי שיש סל משכנתא בעל כמה מסלולים יהיה קשה להחליף רק אחד ממסלולים אלה במסלול אחר, כי הוא ייאלץ לעשות זאת בבנק המקורי, ואז יכולת המיקוח שלו נמוכה.