פרוספקט הקבלן: לא להמחשה בלבד
בית-משפט פסק פיצוי של 18 אלף דולר לקונה שהדירה שקיבל היתה קטנה מהמצוין בפרסום של הקבלן
בית-המשפט פסק באחרונה על פיצוי חסר תקדים - 20% משווי הדירה לקונה שהדירה שקיבל מהקבלן היתה קטנה מאשר פורסם בפועל. החלטת בית-המשפט קובעת בכך שהפרוספקט הפרסומי של דירה מחייב את הקבלן.
הסיפור מתחיל כך. בפרוספקט הדירה של רוכש דירה מכרמיאל נכתב: "דירה בת 3 חדרים בשטח 105 מ"ר ברוטו - מרפסת פתוחה בשטח 39.5 מ"ר ברוטו. סך הכל 144.5 מ"ר ברוטו, לא כולל חלק יחסי ברכוש המשותף, כ-19.5 מ"ר". לאחר קבלת המפתח נכנס האיש לדירה ונבהל לגלות ששטחה 72 מ"ר בלבד, ללא השטחים המשותפים. באמצעות עו"ד דן גור החליט לתבוע את החברה הקבלנית ממנה רכש דירה בגין ליקויי בנייה וירידת ערך על השטח החסר. הקונה טען ששטח הדירה בפועל קטן מהמצויין בפרוספקט הפרסום שעליו הוא הסתמך בעת רכישת הדירה. השופט קיבל את הדברים וחייב את הקבלן לפצותו ב-18 אלף דולר.
לדברי שמאי המקרקעין גיל לזר, בעל חברה לביקורת מבנים, חברות רבות מציינות בפרוספקט שטחי דירה הכוללים מונחים שונים ומשונים (כמו המונח "שטח ברוטו"). התאורים הללו לא קיימים למעשה בתקן הישראלי מספר 975 לחישוב שטח הדירה, וראוי כי גם הקבלנים וגם הקונים יידעו שלנושא הפרסום, גם אם אין חוזה חתום, יכולה להיות משמעות כדין חוזה אותו על שני הצדדים לקיים.
"על-פי הפסיקות הקיימות היום", אומר עו"ד משה פלדמן ממשרד עורכי הדין פלדמן-שטדלר-וינוגרד, "כאשר מצויין שטח דירה כ'שטח ברוטו', בתי-המשפט יכולים לקבוע שאם הדירה שווקה על סמך פרוספקט, בציון הבניין והקומה שבה נמצאת הדירה והסתבר ששטחי הדירות קטנים יותר מהמצויין בפירסומים, עלול הדבר לחייב את המוכר. כן צריכה להיות מצורפת תוכנית הדירה, כנדרש בסעיף 2 לחוק המכר".
"אין ברירה", אומר שמעון איזנברג, מנכ"ל רשת התיווך רילטי-אקזקיוטיב, "צריך לדעת לקרוא בין השורות גם את מה שמסתתר מאחורי הניסוחים בפרסומי החברות. הליכים משפטיים, כידוע יכולים להארך 7-6 שנים, וזו הוצאה לא מבוטלת למי שמשלם מיטב כספו על דירה".
איך מחשבים שטח דירה
ברוב הפרוספקטים מצויין שטח ברוטו ומתברר, שאין חיה כזו. השטח ברוטו כולל גם חלקים ברכוש המשותף. בתי-משפט כבר פסקו שהקונה הדירה הסביר לא יכול להבין בין ימינו לשמאלו בכל השטחים המוזכרים בחוזה וכי הדבר הרלוונטי ביותר הוא שטח הדירה שאותו מקבל מי שקונה דירה.
מה שחשוב לפיכך הוא 'שטח אפקטיבי' ו'שטח נומינלי'. שטח נומינלי הוא שטח פנים הדירה. השטח האפקטיבי הוא שטח פנים הדירה, כולל קירות חוץ ולא כולל שטחים משותפים. "קונה הדירה לא אמור לדעת איך מחלקים השטחים בלובי, בחדר האשפה ובכניסה לבניין. חשוב מה הוא קנה בשטח שלו", אומר השמאי גיל לזר.
מהם השטחים שאסור שיכללו בחישוב המטרז'? מרפסות למיניהן, אלא אם הם מקורות עם גג המשמש כריצפה בקומה מעל. מרפסת שמש גם לא נחשבות בחישוב השטח. חניה לא נכללת, וכן מחסן, חדר מדרגות, לובי ופרגולה לא נחשבים.
רוכשי דירה יכול למדוד רוחב כפול אורך חדרים, אבל חייבים לכלול עובי קירות חוץ. בלי איש מקצוע קשה לדעת מטראז' במדויק.
בנייה. הפרוספקט משתמש במינוחים מטעים
צילום: מאיר פרטוש
מומלצים
