לחיי הדירה שבדרך: סקירת שוק המשכנתאות
הריביות על הלוואות משכנתא נמצאות כיום בשפל: למי שעומד בפני רכישת דירה כדאי להקדים לקיחת המשכנתא, וגם למי שכבר לקח משכנתא בריבית גבוהה יותר כדאי לבדוק אפשרות להחליף אותה במשכנתא זולה יותר. מה צריך לבדוק לפני לקיחת המשכנתא ואיך משווים בין המסלולים השונים שמציעים הבנקים
סוף שנת 2003 מתקרב, וכמו בסוף כל שנה, יוצאים הבנקים למשכנתאות במבצעים כדי להגדיל את נתח השוק שלהם לקראת היום הקובע - 31 בדצמבר. המטרה: להציג נתח שוק גבוה בדו"חות הכספיים לשנת 2003. השנה הצטרפו כמה גורמים שהביאו לכך שהמבצעים שמציעים הבנקים למשכנתאות אטרקטיביים מתמיד. סוף סוף יש לנוטלי משכנתאות חדשות, וגם לבעלי משכנתאות ותיקות, שפע של אפשרויות מפתות.
העיצומים הממושכים בטאבו הביאו לכך שלקוחות רבים נאלצים למהר ולהשלים את נטילת המשכנתא בזמן, אבל זה לא אומר שאפשר לוותר על הכנת שיעורי בית, שבעזרתם תוכלו להשיג משכנתא מתאימה ככל האפשר לצרכים וליכולת שלכם, ובריבית ועלויות נמוכות יותר. קחו בחשבון, שבבנקים מנסים לעזור ככל הניתן ללקוחות שנתקעו בגלל העיצומים. ערכנו בדיקה האם כדאי עכשיו לקחת משכנתא, ואיך להשות בין ההצעות השונות של הבנקים.
ריבית נמוכה
הריביות על משכנתאות נמצאות בשפל שלא היו בו מזמן. כיום אפשר לקבל הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה ל-20 שנה סביב 5% ריבית לשנה ואף פחות. זה רלוונטי לא רק למי שעומד לקחת משכנתא חדשה. בישראל יש כ-650 אלף בעלי משכנתאות ותיקות, שרבים מהם משלמים ריבית של 6% ואף 7% לשנה במסלול ריבית קבועה צמודה למדד. כל אחוז הנחה בריבית על הלוואה של 400 אלף שקל משמעותו הפרש של 4,000 שקל לשנה לטובת הלווה, סכום לא מבוטל.
גם במסלולים האחרים הריביות כיום נמוכות. נגיד בנק ישראל, דוד קליין, הפחית משמעותית את הריבית במשק לאורך התקופה האחרונה. בעקבות זאת, הריבית הבסיסית - הפריים - עומדת כעת על 6.7% לשנה, והתחזית היא שהירידה תימשך בתקופה הקרובה. הירידה בריבית הפריים הביאה לכך שאפשר לקבל משכנתא שקלית (לא צמודה למדד) בריבית של כ-7% לשנה, פלוס-מינוס, וזו ריבית נמוכה.
לירידת הריביות תרם גם הדולר, שנמצא בשפל של חודשים ארוכים מול השקל. הדולר נסחר השבוע סביב 4.37 שקל לדולר, אחרי שאשתקד כבר נשק ל-5 שקלים. ביחד עם העובדה שהריבית על הלוואות דולריות נמצאת בשפל של 45 שנה, גם מסלול זה עשוי להיות אטרקטיבי.
הבנקאים בעצמם מודים כי הבנקים נותנים כעת משכנתאות בריביות נמוכות מאוד, לעיתים ללא קשר לעלויות שבהן הם מגייסים את הכסף בעצמם. איך זה קורה? מדי שנה בדצמבר הבנקים נכנסים ללחץ לתת כמה שיותר אשראי, והשנה יותר מבשנים קודמות. גם ירידת הריבית של בנק ישראל וירידת הריבית על אשראי צמוד לטווח ארוך עשתה את שלה ותרמה לירידה הריבית על המשכנתאות, וכך גם ירידת שער הדולר.
למחזר את המשכנתא
הציבור מודע כיום יותר מבעבר לאפשרות לבצע מיחזור מחדש של משכנתא קיימת, כלומר לפרוע משכנתא ותיקה ולקחת במקומה חדשה בריבית נמוכה יותר, ולכן יש מיחזורים בהיקפים רבים. דוד ברוך, מנכ"ל בנק ירושלים, אומר כי לקוחות רבים משלמים כיום ריבית קבועה של 7%-6% לשנה על המשכנתא, וכדאי שיערכו חישוב האם כדאי להם למחזר את ההלוואה, כלומר להחזיר את ההלוואה הישנה ולקחת הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר.
בחישוב צריך לקחת בחשבון את עמלות הפירעון המוקדם. לדבריו, קל יותר לקחת את ההלוואה החדשה מבנק שונה מהבנק שבו נלקחה המשכנתא הוותיקה והיקרה יותר. כדאי לבקש הצעה מבנק זר ואז לחזור לבנק שלכם ולראות אם הוא מסוגל להציע תנאים דומים להצעה שקיבלתם.
לבעלי משכנתאות ותיקות במסלול ריבית משתנה, ממליץ ברוך לשים לב לכך שבמועד השנתי של חידוש הריבית יש להם אפשרות לבצע פירעון מוקדם ומיחזור המשכנתא ללא קנס. לדבריו, אם נקודת חידוש הריבית היא בעוד מספר חודשים, כדאי לבדוק את העלות של פירעון מוקדם כעת לעומת המתנה למועד השנתי, ולשקול את האפשרות להמתין כמה חודשים. להערכתו, למרות שהריביות על משכנתאות נמוכות כיום, הן עשויות להישאר ברמה נמוכה בטווח הבינוני והקרוב.
איזה מסלול עדיף
באיזה מסלול של הצמדה כדאי לבחור, והאם עדיפה משכנתא בריבית קבועה או משתנה? ברוך ממליץ למי ששונא סיכון לקחת הלוואה בריבית קבועה. לאחרים כדאי לקחת חלק מהמשכנתא במסלול ריבית משתנה.
לגבי בחירת המסלול בין הלוואה צמודה למדד או הלוואה שקלית (לא צמודה) הוא אומר כי ההתלבטות אכן קשה - ומותיר את ההחלטה בעניין ללקוח.
ומה לגבי הצמדה לדולר? הריבית על הלוואות דולריות אמנם בשפל, אבל שער הדולר נמוך כיום, והוא עלול לזנק בכל רגע. משמעות הדבר למי שייקח הלוואה צמודה לדולר תהיה הגדלה משמעותית של החוב. ההמלצה של ברוך היא לקחת הלוואה שבה בשנתיים הראשונות הריבית קבועה, ולאחר מכן ריבית משתנה.
משה אגבי, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, מציע למי שרוכש כיום דירה להקפיד כי התשלומים יוצמדו למדד. בשלושת החודשים הקרובים המדד צפוי להיות אפסי או שלילי. גם לטווח של 12 חודשים כדאי לדעתו להעדיף הצמדה למדד ולא לדולר, היות שהדולר יכול לקפוץ לפתע.
למי שחתם הסכם לרכישת דירה, כאשר המחיר צמוד לדולר לפי השער של יום התשלום, ויש אפשרות בחוזה לשלם עד תאריך מסוים, הוא מציע להקדים את התשלום ולקחת משכנתא כבר עתה.
משמעות צעד כזה היא שהתשלום ייעשה לפי שער הדולר הנמוך שקיים כיום, וגם הריבית על המשכנתא תהיה בהתאם לריביות הנמוכות השוררות בשוק כעת. החיסרון הוא שתצטרכו להתחיל להחזיר את המשכנתא כמה חודשים מוקדם יותר ממה שתכננתם.
עם זאת, אם תוכלו לעמוד בהקדמת התשלום, תרוויחו בסופו של דבר אם בהמשך יעלה שער הדולר או שהריביות על המשכנתאות יעלו, מה שבהחלט יכול לקרות. אגבי מעריך כי ייתכן שהריביות על משכנתאות, שכיום הן נמוכות מאוד בגלל המבצעים, יעלו בתחילת 2004, אבל הדבר תלוי בנעשה בשוק.
למי שעומד לקחת משכנתא כדאי לקחת בחשבון את ההערכות השכיחות אצל הכלכלנים: הריבית במשק צפויה להמשיך לרדת, האינפלציה בשנה הקרובה צפויה להיות נמוכה ולעמוד על כ-2%-1.5%. שער הדולר נמוך, אבל הוא יכול לקפוץ מול השקל בכל רגע, והריבית בארה"ב צפויה להתחיל לעלות באמצע שנת 2004, מה שצפוי להשפיע על שער הדולר. כל אלה הן הערכות בלבד. כל לקוח צריך לקחת בחשבון את ההערכות האישיות שלו לגבי ההתפתחויות.
ככלל אצבע, למשק בית ישראלי שאינו בעל הכנסות בדולרים, כדאי לקחת הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה לתקופה ארוכה, בפרט כאשר הוא יכול להשיג הלוואה בריבית של 5% לשנה ואף פחות מכך. כך יוכל לישון בשקט, והתנודות בשוקי הכספים כמעט ולא ישפיעו עליו, למעט האפשרות של אינפלציה גבוהה.
איך להשוות את המסלולים
חשוב לדעת, שבתחום המשכנתאות יש שפע של מוצרים. מסלולים בעלי שם זהה שמציעים בנקים שונים אינם תמיד אותו מוצר, כפי שמכנסי ג'ינס של חברה אחת שונים משל חברה אחרת. צריך לבדוק היטב את פרטי ההלוואה. לדוגמה - בנק אחד מציע משכנתא חצי-חצי. חצי מההלוואה צמוד לריבית הליבור (הריבית על הדולר) לשנה הראשונה ועוד 1.5%, וחצי צמוד לריבית הפריים. עכשיו צריך להתחיל לדלות פרטים מה זה בעצם אומר. לריבית הליבור יש שיעורים נפרדים לתקופה של שלושה חודשים, שישה חודשים ושנה.
ההבדלים ביניהם קטנים, אבל יכולים להיות משמעותיים במשכנתא לטווח ארוך. האם המסלול שצמוד לריבית הליבור צמוד לליבור לשלושה או שישה חודשים או שנה? וזה שצמוד לפריים - מהו המרווח שהבנק גובה מעל או מתחת לפריים?
בנק אחר מציע משכנתא שבה הריבית קבועה לתקופה הראשונה, ואחר כך הריבית משתנה. צריך לבדוק לפי איזה נוסחה הריבית משתנה. זו שאלה חשובה מאוד, כי ההבדלים יכולים להיות גדולים. צריך לבדוק לא רק את הנוסחה, אלא גם את המועד שבו הריבית משתנה.
בנק שלישי מציע משכנתא שבה הריבית משתנה כל 6 חודשים, ובנק רביעי מציע משכנתא שבה הריבית משתנה כל 24 חודשים. צריך להיות מאוד ערניים לפרטים האלה, שקובעים כמה כסף תשלמו בפועל על ההלוואה.
המסלול הפשוט ביותר הוא משכנתא בריבית צמודה למדד, עם ריבית קבועה לכל אורך התקופה. מסלול זה הוא כעת אטרקטיבי מאוד. במסלול זה כל מה שעליכם לעשות הוא להשוות את הריבית, ואין כל כך הרבה פרטים שצריך לבדוק. מסלול אחר שהוא פופולרי מאוד הוא ריבית צמודת מדד שמשתנה כל שנה (כלומר מסלול ריבית משתנה). כאן כבר קיים קושי בהשוואה, כי יש הבדל בין מנגנוני חידוש הריבית של הבנקים לאחר התקופה הראשונה. לכן במסלול זה עליכם לבקש מהבנק לומר לכם מה גובה הריבית הממוצעת לכל אורך המשכנתא, ולהשוות את הנתון הזה עם הבנקים האחרים.
מה מציעים בבנקים
אספנו כמה מהמסלולים והמבצעים שמציעים הבנקים למשכנתאות. כדאי קודם כל להחליט מהו המסלול המתאים לכם, ואז לערוך בדיקה בקרב הבנקים השונים לגבי המבצעים במסלול זה. עד סוף השנה מציעים הבנקים גם הלוואות בסכומים מוגבלים (כ-100 אלף שקל) לזכאי משרד השיכון שירכשו דירה חדשה ביישובים מועדפים ולמגזרים נוספים. אפשר לקבל ריבית של כ-4.5% לשנה צמודת מדד במבצעים כאלה.
השאלה המרכזית היא כמה תידרשו לשלם על יתרת ההלוואה, כי מה שקובע הוא העלות הכוללת של העיסקה.
טפחות: בנק טפחות מציע משכנתא חצי צמודה - חצי מהחיסכון על בסיס ריבית הפריים פחות 0.5% לשנה (כלומר 6.2%) והחצי השני הוא הלוואה דולרית בריבית צמודה לריבית ליבור ועוד 1.6% לשנה, כלומר כ-2.8%. הריבית הממוצעת על הסל כולו היא 4.5%.
ירושלים: בנק ירושלים מציע הלוואה במסלול ריבית קבועה צמודה למדד בשנתיים הראשונות, ולאחר מכן מסלול ריבית משתנה. מסלול נוסף שמציע הבנק הוא הצמדה לדולר בשנתיים הראשונות בריבית של 2.99% לשנה, ואחר כך הצמדה למדד לפי ריבית בנק ישראל ועוד 0.3% לשנה (כיום 5.5%).
מרכנתיל: בנק מרכנתיל מציע משכנתא בשלושה מסלולים, שליש בכל מסלול. מסלול אחד צמוד מדד בריבית קבועה של 5% לשנה, או בריבית משתנה כל שנתיים, שמתחילה בריבית של 4.7% לשנה. מסלול שני צמוד לדולר בריבית ליבור ועוד 1.75% לשנה, כלומר כ-3% כיום. מסלול שלישי צמוד לפריים בריבית של פריים פחות 0.25% לשנה, כלומר 6.45% כעת. הצעה נוספת של מרכנתיל: משכנתא צמודה לפריים, פחות 0.25% מהפריים, ל-20 שנה. במסלול זה יש אפשרות לפירעון בכל רגע ללא עמלות, וכן אפשרות למעבר למסלול אחר ללא עמלות.
לאומי-משכנתאות: בנק לאומי למשכנתאות מציע הלוואה על-פי ריבית הפריים. שיעורי הריבית שבהם נוקב הבנק נעים בטווח רחב מאוד, שמקשה מאוד להשתמש בהם לצורך השוואת תנאים: בין פריים פחות 0.5% לשנה (כיום 6.2%) עד פריים ועוד 3% לשנה (כיום 9.7%). עוד מציע הבנק הלוואה דולרית שבה הריבית נעה בין ליבור ועוד 1.6% לשנה (כיום 2.8%) לליבור ועוד 5% לשנה (כיום 6.2%).
משכן: בנק משכן מציע משכנתא שקלית (לא צמודה) בריבית קבועה לתקופה הראשונה בין שנה ל-4 שנים לפי בחירת הלקוח בריבית נמוכה - 6.6%-5.5%, ולאחר תום התקופה הראשונה מעבר למסלול על בסיס ריבית הפריים.
דיסקונט-משכנתאות: בנק דיסקונט-למשכנתאות מציע הלוואה צמודת מדד ל-25 שנה, שבה ב-5 השנים הראשונות משלמים ריבית של 4.55% ואחר כך את שיעור הריבית הממוצעת על המשכנתאות שמפרסם בנק ישראל ועוד 0.25% לשנה.
בינלאומי-משכנתאות: הבנק הבינלאומי-למשכנתאות מציע הלוואה בריבית משתנה ל-30 שנה כאשר הריבית משתנה כל 13 חודש, כל שנתיים או כל 5 שנים. הבנק מציע הטבות ייחודיות ללקוחות הנמנים עם אוכלוסיות מסוימות - מהנדסים, מורים, אנשי היי-טק ועוד. הבנק מציע גם השתתפות בהוצאות בסכום של עד 700 שקל.
אגוד: בנק אגוד מציע משכנתא בריבית פריים פחות 0.5% לשנה (כיום 6.2%) לתקופה ארוכה.
השאלות שצריך לשאול
כמה כסף אתם צריכים? הלוואת משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר, לכן אם אתם מתכננים שיפוץ של האמבטיה או המטבח, כדאי כבר להוסיף את הסכום להלוואה.
כמה כסף יש לכם? כדאי להשתמש בכסף שכבר יש לכם ולקחת כמה שפחות אשראי, כי הריבית על אשראי תמיד יקרה יותר מהריבית שתקבלו על חיסכון. קחו בחשבון, שהריבית על חסכונות מאוד ירדה, כך שמי שיש לו משכנתא מצד אחד וחסכונות מצד שני - כדאי לו לשקול להשתמש בכספי החיסכון לפרעון חלק מהמשכנתא, אבל בכל זאת כדאי להשאיר משהו בצד. ליום סגריר.
כמה תוכלו להחזיר? זו שאלה קריטית. הנטייה היא להיות אופטימיים ולחשוב שתוכלו להסתדר, אבל בעתיד אתם עלולים למצוא את עצמכם נחנקים. לסעיף הזה צריך להקדיש הרבה מחשבה: מהי ההכנסה החודשית נטו של משק הבית, ומהי ההוצאה החודשית נטו. קחו בחשבון שתשלומי המשכנתא עולים עם השנים, וגם קחו בחשבון עלויות נוספות שתחויבו בהן (ביטוח נכס וביטוח חיים).
25% מהסכום הפנוי, כלומר מההכנסה נטו, הוא סכום סביר להקדיש למשכנתא. מי שמצפה שהכנסותיו יגדלו בעתיד יכול להתחייב לקצת יותר. לעומת זאת, מי שמצפה להגדלת המשפחה, מה שכמובן מגדיל את ההוצאות, שיתחייב לפחות. קחו בחשבון, שאם חס וחלילה תתקשו להחזיר את המשכנתא, ריבית הפיגורים מאוד יקרה.
האם אתם מצפים לקבל בעתיד סכומי כסף גדולים? אם כן, תוכלו לקחת חלק מהאשראי במסלולים שמאפשרים פירעון מוקדם ללא קנס (למשל ריבית שמשתנה כל תקופה או הלוואה שקלית). כך תוכלו להחזיר חלק מההלוואה כאשר תקבלו את הכסף שאתם צפויים לקבל.
האם אפשר להתמקח עם הבנק על תנאי המשכנתא? כאן התשובה ברורה: כן, תמיד. עדיין יש לקוחות תמימים שלא מודעים לכך. הריבית שהבנק נותן בפועל משתנה מיום ליום בין סניפים שונים, ואפילו באותו סניף.
למנהל סניף יש סמכויות גבוהות יותר מאשר לפקיד למתן הטבות. ניתן להתמקח עם הבנקים על העלויות סביב המשכנתא, פתיחת תיק, הוצאת תעודת זכאות, תחנות יציאה במסלולים שמאפשרים זאת ונוסחאות חידוש הריבית. בכל מקרה, הריבית נקבעת בין היתר לפי טיב הלקוח (כמה כסף יש לו ואם הוא עומד בהחזרים של הלוואות), החלק של ההלוואה מתוך הסכום הכולל של רכישת הדירה ומיקום הדירה.
מהן עלויות הביטוח של הדירה? סעיף זה רלבנטי גם ללווים ותיקים. חשוב לדעת שאפשר לבצע ביטוחים באמצעות חברה הקשורה לבנק או כל חברה אחרת.
איזה מסלולים מוצעים? אחרי שהגדרתם את הסכום שאתם צריכים, סכום ההחזר החודשי, וההערכות שלכם לגבי ההתפתחויות הכלכליות (אין לכם מושג? לא נורא. רוב החזאים המובילים במשק טעו בשנתיים האחרונות), עשו היכרות עם המסלולים השונים. הבנקים משווקים במרץ את סל המשכנתא - כמה מסלולי הצמדה שונים לאותה הלוואה. לא בטוח שזה מתאים לכל אחד. שאלו מה הסיכונים בכל מסלול, מה תהיה המשמעות של קפיצה של הדולר.
כדאי להיעזר באתרי האינטרנט של הבנקים למשכנתאות כדאי לקבל מידע על מגוון המסלולים. אל תתפתו למבצעים והנחות - חפשו את ההטבות הפיננסיות המהותיות. פטור מעמלת תעודת זכאות שווה בערך 60 שקל, בערך מחיר של כמה שעות חנייה בביקור בסניף. שימו לב, שבנוסף לבנקים פועלות בשוק המשכנתאות גם חברות ביטוח. הן לא נותנות הלוואות זכאות (מכספי המדינה), אבל לווים טובים יכולים לקבל מהן הצעות אטרקטיביות.
משכנתא. בררו מסלולים
מומלצים
