להציל את הבית: כללים למפגרים בהחזרי המשכנתא
1,500 אנשים איבדו בשנה האחרונה את בתיהם כי לא עמדו בתשלומי המשכנתא, ונגד 16,000 נוספים הוצאו צווי פינוי מהבית. מה לעשות כאשר נקלעים למצוקה זמנית בתשלום החזרי המשכנתא? מה לעשות כשהמצוקה ממושכת? איך לפעול כשהבנק פותח נגדכם תיק בהוצאה לפועל? ומה אפשר לעשות כשהדירה הועברה לכינוס נכסים לצורך מכירתה? שאלות ותשובות לנוטלי משכנתאות
נתון מבהיל: בשנה האחרונה איבדו 1,500 אזרחים בישראל את בתיהם בעקבות אי-עמידה בתשלומי המשכנתאות. נתון כואב נוסף: כנגד 16 אלף מנוטלי המשכנתאות הוצאו צווי פינוי. בשנתיים האחרונות חל גידול משמעותי במספרם של אזרחים שאינם יכולים להמשיך ולשלם את החזרי המשכנתא החודשיים. בעמותת "ידיד" מסייעים בייעוץ משפטי למאות אזרחים כאלה. מבין הפונים יש מספר רב של אנשים שעומדים בפני איום של פינוי מדירת המגורים עקב צבירת חוב, ובשלושת החודשים האחרונים של 2003 הצליחה המחלקה המשפטית של עמותת ידיד למנוע מהבנקים לבצע 400 צווי פינוי.
בעזרתה של עו"ד ישראלה גרציאני, היועצת המשפטית של העמותה, אספנו לקט שאלות ותשובות הנוגעות לאנשים שנקלעו למצוקה בהחזרי המשכנתא:
נקלעתי למצב כלכלי קשה ואיני יכול לשלם את החזרי המשכנתא. מה לעשות?
ראשית, לא לדחות למחר מה שניתן לטפל היום. למרבית האנשים יש נטייה לדחות את ההתמודדות עם הבעיה. זה הדבר הגרוע ביותר שאפשר לעשות. ככל שתקדימו להגיע להסדר או לפתרון זמני עם הבנק, כך תקטינו את הנזקים הכלכליים העלולים להיגרם לכם עקב הפיגור בהחזרי המשכנתא, כגון ריבית פיגורים, הוצאות שכר טרחה לעורך-הדין של הבנק ונקיטת הליכים בהוצאה לפועל. מומלץ להתמודד עם הבעיה אפילו עוד לפני שנקלעתם למצב שבו אינכם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים, אבל כבר ברור לכם שיש סיכוי גבוה כי הבנק לא יכבד את הוראת הקבע שלכם לבנק למשכנתאות. ככל שתקדימו לנסות ולמצוא פתרון למצוקה, כך גדל הסיכוי שהבנק יסכים להגיע איתכם להסדר ללא חיוב בהוצאות, וכמובן - תימנעו מצבירת חוב פיגורים גדול, הגורר עימו תשלום ריבית פיגורים גבוהה.
מה לעשות במקרה של חוסר יכולת זמני בלבד לשלם את החזרי המשכנתא?
אם חוסר היכולת הוא זמני, תוכלו לפנות לבנק ולבדוק אפשרות לקבלת חודש "גרייס" (חסד), שמשמעותו היא שחודש אחד לא תשלמו את ההחזר החודשי, ובתמורה פריסת תשלומי ההלוואה תגדל בחודש נוסף. חשוב להדגיש כי במקרה כזה יש לחתום עם הבנק על הסכם מפורש המעניק ללווים את הזכות לחודש "גרייס".
אפשרות נוספת היא להגיע להסדר עם הבנק להקטנת גובה החזרי המשכנתא למשך תקופת זמן מוגבלת, והפרשי התשלום שייווצרו ייתוספו לסכום המשכנתא הכולל. יש להדגיש שוב שחשוב לטפל בבעיה מוקדם ככל האפשר. אם נקלעתם למצב שבו הטיפול בתיק ההלוואה שלכם הועבר כבר לעורך-הדין של הבנק, תצטרכו לפנות לעורך-הדין ולא לבנק, ובשלב זה תחויבו גם בהוצאות שכר הטרחה שלו. חשוב לדעת: הבנק מתייחס בצורה חיובית, בדרך-כלל, ללווים שאין להם היסטוריה של בעיות ואשר מגיעים ביוזמתם לבנק ומבקשים עזרה עקב מצוקה זמנית.
מה לעשות אם אני יודע שלא אוכל לשלם את ההחזרים במשך תקופה ארוכה?
אפשרות אחת היא לנסות להגיע להסדר עם הבנק לפריסה ארוכה יותר של התשלומים. בכל שלב כדאי לנסות להגיע להסדר עם הבנק. במרבית הבנקים קיימת היום נכונות גבוהה יותר להגיע להסדרי תשלום של חוב פיגורים, כיוון שהבנקים מתקשים למכור את הדירות שמהן הם מפנים לווים שלא עומדים בתשלום.
אפשרות נוספת היא לפנות לוועדת החריגים של הבנק. במרבית הבנקים פועלת ועדת חריגים שמטרתה לבחון בקשות של לווים לחתום על הסכם הלוואת משכנתא חדש, עם פריסה ארוכה יותר של התשלומים, במטרה להקטין את גובה ההחזר החודשי. ניתן לפנות לוועדה באמצעות סניף הבנק שבו ניטלה ההלוואה.
ויש עוד אפשרות: אם חלק מכספי הלוואת המשכנתא ניתנו במסגרת סיוע לזכאים של משרד השיכון, יש לנוטלי ההלוואה זכות לפנות לוועדה הבין-משרדית של משרד השיכון ומשרד האוצר לזכאי משרד השיכון, שבה שותפים גם נציגי הבנק, בבקשה דומה לפריסה מחודשת של המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, כדי להקטין את גובה ההחזר החודשי. אפשר לבקש מהוועדה גם הקפאה של ההחזר החודשי לתקופה של מספר חודשים, אם פתרון כזה יסייע ללווים להתמיד לאחר מכן בתשלומים. חשוב להדגיש: ניתן להגיש את הבקשה ביחס לכל סכום המשכנתא שנלקח, ולא רק ביחס לסכום הלוואת הזכאות ממשרד השיכון.
הפנייה לוועדה נעשית בכתב באמצעות הבנק שממנו נלקחה ההלוואה. את הטופס ניתן לקבל בבנק, ואליו יש לצרף מסמכים שונים וכן מכתב הבקשה. במכתב חשוב לפרט את המצב הכלכלי של המבקשים, הנסיבות שבגללן נקלעו למצוקה, ואפשרויות ההחזר הריאליות שלהם במצבם הנוכחי. ניתן להגיש בקשה מחודשת לוועדה הבין-משרדית בחלוף שנה מיום מתן ההחלטה האחרונה, אם שונו הנסיבות, המצב הכלכלי החמיר וכו'.
מה לעשות אם קיבלתי התראה מעורך-הדין של הבנק?
גם אם קיבלת מכתב התראה מעורך-הדין של הבנק, עדיין ניתן לנסות ולהגיע עם הבנק להסדר תשלומים - הגם שבמקרה זה ייתוספו לחוב הוצאות מינימליות של טיפול עורך-הדין בתיק. בשום מקרה לא מומלץ לדחות את מכתבו של עורך-הדין ולצפות כי "הנורא מכול" לא יגיע.
הגיעה אלי הביתה תביעה מההוצאה לפועל. מה לעשות?
אם עורך-הדין של הבנק פתח נגדכם תיק בהוצאה לפועל, אתם עדיין יכולים לבקש מההוצאה לפועל להסדיר את החוב כדי למנוע את מכירת הדירה. תתבקשו על-ידי ההוצאה לפועל להתחייב ללוח זמנים של תשלומים. אם לא תעמדו בו, תועבר הדירה, שמושכנה לטובת הבנק, לכינוס נכסים במטרה למכור אותה ולשלם בעזרתה את החוב. אם הדירה תימכר במחיר גבוה מסכום החוב, היתרה תועבר אליכם (כמובן בניכוי כל ההוצאות שתחויבו בהן). אם יקרה ההפך - ייוותר חוב שתצטרכו לפרוע.
בשלב נקיטת ההליכים בהוצאה לפועל ממשיכים להיתווסף לחוב הפיגורים שכר טרחת עורך-הדין של הבנק, אגרות שונות הקשורות בהליך ההוצאה לפועל וכן שכר טרחת כונס הנכסים. שכר הטרחה של עורך-הדין הוא בהתאם לתעריף קבוע של אחוז מסוים מגובה חוב הפיגורים בלבד (כלומר, מהחוב שלא שולם בזמן, ולא מסכום יתרת המשכנתא כולה).
אם מונה כונס נכסים והבנק מבקש למכור את הדירה ולממש את כל הלוואת המשכנתא, שכר הטרחה של הכונס נגזר מהסכום הכולל של ההלוואה, ויכול לכן להגיע לסכומים גבוהים מאוד.
מה אפשר לעשות במקרה שננקטו נגדי הליכי הוצאה לפועל?
בנוסף לפנייה להוצאה לפועל, זכותכם לפנות לוועדה הבין-משרדית של משרד השיכון ומשרד האוצר גם בשלב זה, ואפילו בשלב שבו מונה כבר כונס נכסים למכירת הדירה. אם מוגשת בקשה לוועדה הבין-משרדית, מומלץ במקביל להגיש להוצאה לפועל בקשה לעכב את נקיטת ההליכים עד למתן קבלת החלטת הוועדה הבין-משרדית. לבקשה שמוגשת בשלב זה לוועדה חשוב מאוד לצרף אישור המעיד על גובה חוב הפיגורים, ולבקש לכלול אותו במסגרת הפריסה המחודשת של הלוואת המשכנתא.
אפשרות פעולה נוספת היא פנייה לעורך-הדין של הבנק בניסיון להגיע איתו להסדר פשרה. רצוי גם להגיע איתו להסדר ביחס לתשלום שכר הטרחה שלו, משתי סיבות עיקריות: האחת היא שתשלום שכר הטרחה עשוי לרכך את הסכמתו להגיע לפשרה. השנייה: לעתים קרובות נוצר מצב בעייתי, שבו בקשת הלווים לבנק ו/או לוועדה הבין-משרדית נענית בחיוב, ונעשית פריסה של תשלום החוב, אבל ההסדר לא יוצא לפועל משום שהוא מותנה בתשלום שכר טרחת עורך-הדין, והלווים אינם עומדים בתשלום שכר הטרחה, שעלול להגיע לאלפי שקלים.
אם אין לכם אפשרות לשלם את שכר טרחת עורך-הדין, ולא הצלחתם להגיע איתו להסדר ביחס לאופן תשלום שכר הטרחה, ניתן לבקש במסגרת הפנייה לוועדה הבין-משרדית לכלול את תשלום שכר הטרחה בפריסה המחודשת של הלוואת המשכנתא.
עורך-הדין הודיע לי כי הוא מבקש מלשכת ההוצאה לפועל להתמנות לכונס נכסים של הדירה שלי. מה זה אומר?
כינוס נכסים הוא הליך שבמסגרתו ההוצאה לפועל ממנה כונס, שיכול להיות עורך-הדין של הבנק, כדי לנקוט צעדים למכירת הדירה. במסגרת כינוס הנכסים פועל עורך-הדין לקבלת צו פינוי, שיאפשר לו לפנות את הלווים מהדירה ולנקוט פעולות הדרושות למכירתה (פרסום בעיתון, מתווכים וכו'). הליך כינוס הנכסים והוצאותיו ממומנים גם הם, בסופו של דבר, על-ידי הלווים, המחויבים על-ידי ההוצאה לפועל בכל הוצאות ההליך, לרבות מימון מודעת כינוס נכסים בעיתון וכו'. גובה שכר הטרחה של כונס הנכסים נקבע, בין היתר, בהתאם למשך התקופה שבה עבד ככונס. אם החוב נפרע ו/או הצדדים הגיעו להסדר בשלב מוקדם, בטרם חלפו 90 יום ממועד מינוי כונס הנכסים, ואין יותר צורך בכונס הנכסים, ייקבע שכר הטרחה שלו לפי אחוז יחסי מגובה כל סכום הלוואת המשכנתא.
מה אפשר לעשות בשלב הזה? בדומה לשלב הקודם, מומלץ לנסות להגיע להסדר עם כונס הנכסים. כנקודת מוצא, כל הסדר יהיה, סביר להניח, טוב יותר עבור הלווים מאשר החיובים שייקבעו לכם בתיק ההוצאה לפועל וההליכים שיינקטו נגדם במסגרת ההוצאה לפועל.
אם אין סיכוי להגיע להסדר, או הגעתם למסקנה שלא תוכלו לעמוד בתשלומי החוב, כדאי לנסות להגיע להסדר שלפיו תקבלו שהות כדי לנסות למכור את הדירה בעצמכם. מכירה בכוחות עצמכם תבטיח במרבית המקרים מחיר גבוה יותר והקטנת ההוצאות של הליך כינוס הנכסים.
אם הכונס מסרב, ניתן לפנות לראש ההוצאה לפועל ולבקש ארכה של 90 יום לצורך מכירת הנכס שלא באמצעות הכונס.
מה קורה אם הדירה נמכרה במחיר שהוא נמוך ממחיר החוב לבנק?
זאת בהחלט בעיה. לכן מומלץ, אם אין ברירה, לעשות הכול כדי למכור את הדירה בעצמכם, ולנסות להשיג מחיר גבוה ככל האפשר. עם זאת, אם הלוואת המשכנתא כוללת כספי זכאות של משרד השיכון, ניתן להגיש לוועדה הבין-משרדית שהוזכרה לעיל בקשה להפחית את החוב שנותר, או לפרוס אותו לתשלומים. מובן שיש צורך בנימוקים המצדיקים נקיטת פעולה שכזו - מצב כלכלי קשה, נסיבות מיוחדות, וכו'. אם הכסף שהתקבל ממכירת הדירה פרע את סכום קרן ההלוואה ואת הריבית המקורית שנקבעה בהלוואה, וסכום החוב שנותר מורכב מריבית הפיגורים בעיקר - כדאי להדגיש נקודה זו בבקשה לוועדה.
אם ההלוואה היתה מורכבת מכספי בנק בלבד (ללא כספי משרד השיכון), כדאי לנסות לפנות למחלקת הסילוקים של הבנק בניסיון להגיע להסדר ביחס ליתרת החוב.
אם בכל זאת נשאר חוב לתשלום ואין ביכולתכם להגיע להסדר לתשלום החוב, בשלב הזה, להבדיל מהשלב הקודם שבו עדיין היה לבנק נכס שאותו יכול היה למכור, תוכלו לפנות להוצאה לפועל בבקשה שזו תבצע חקירת יכולת, כלומר, תבדוק את יכולתכם האמיתית להחזיר את יתרת החוב, ותקבע על-פי ממצאיה את גובה התשלומים שתחזירו.
האם כדאי לי להתייעץ עם עורך-דין?
כשנמצאים בהליך של תביעה משפטית, תמיד מומלץ להתייעץ עם עורכי-דין המתמחים בנושא. אם אין באפשרותכם לממן שירותי עורך-דין, ניתן לפנות לייעוץ בעמותת "ידיד - מרכז זכויות בקהילה", המפעילה מחלקה משפטית המתמחה במתן עזרה לנוטלי משכנתאות שנקלעו למצוקה. יש להדגיש: בעמותת ידיד לא פועלים על מנת למחוק את חובות הדיירים לבנקים, אלא אך ורק לסייע להם לממש את כלל הזכויות המוקנות להם על-פי חוק. לקבלת מידע וסיוע ניתן להתקשר לקו החם של עמותת ידיד: 1700-500313.
משכנתא. לא להתעלם מהבנק
מומלצים
