פסיקה: מתי הקבלן מפר חוזה?
בית המשפט העליון קבע כי לקוחות שרכשו דירות נופש וקיבלו במקומן דירות מגורים בפרויקט שלא הושלם לא יוכלו לממש את הערבות שקיבלו מהקבלן. פרשן משפטי: מדובר בפסק דין קשה עבור רוכשי הדירות
מתי תיחשב הפרת חוזה על-ידי קבלן ככזו המאפשרת לרוכש לממש ערבות בנקאית שניתנה לו על-ידי הקבלן? בשאלה זו נחלקו שופטי בית המשפט העליון - יעקב טירקל, אליעזר ריבלין ואסתר חיות, בפסק דין שניתן באחרונה.
השופטים דנו בערעור של קבוצת דיירים שרכשה דירות נופש בפרויקט סיבל" שיזמה חברת סיבל נהריה בין חוף אכזיב לנהריה. במסגרת הפרויקט התחייבה החברה לבנות מעין פארק הכולל 3 בניינים, שבכל אחד מהם כ-80 דירות נופש וחניה צמודה. כמו כן תוכנן להיבנות סמוך לבניינים בית מלון ובו כ-200 חדרים. בין הבניינים למלון תוכננה להיבנות בריכת שחייה לשימוש בעלי הדירות ואורחי המלון. כמו כן התחייבה החברה לספק שירותי ניקיון של הנכס, מצעים ומגבות, שירותי קיטרינג ועוד.
החברה נקלעה לקשיים ומונה לה כונס נכסים. הכונס הצליח להביא להשלמת בנייתו של בניין אחד, כדירות רגילות בבניין משותף, שבו רכשו המערערים את דירותיהם. יתר חלקי הפרויקט לא הושלמו.
רוכשי הדירות פנו לבית המשפט המחוזי בחיפה, באמצעות עו"ד עוזיאל עצמון, וביקשו להצהיר כי חוזי המכר שנחתמו בינם לבין החברה בטלים וכי הם זכאים לממש את ערבויות חוק המכר שניתנו להם על-ידי החברה בבנק הבינלאומי. לטענתם, קבלת הדירות הרגילות בבית משותף, ללא מימוש הפרויקט כפי שהוסכם עליו, מהווה הפרה יסודית של החוזה.
השופט שמואל ברלינר דחה את התביעה והדיירים עירערו לבית המשפט העליון.
שופטי בית המשפט העליון יעקב טירקל ואליעזר ריבלין, שדחו את הערעור בדעת רוב, קבעו כי מימוש ערבות חוק מכר יכולה להיעשות רק במקרה שבו הפגם הוא כה מהותי בממכר, עד כי ניתן לומר כי הדירה כלל לא נמסרה לרוכש. ואילו בפרשה זו, קבעו, קיבלו הדיירים את דירתם, ומדובר רק בהפרה הנוגעת להנאה כלשהי או לציפייה כלשהי מצביון הדירה והפרויקט. השופט טירקל הדגיש: "בהציעו להם את הדירות יצא הבנק ידי חובתו ובכך הופטר מהחובה לשלם את הערבויות".
ואילו השופטת אסתר חיות קבע בדעת המיעוט כי יש לראות בכך הפרה מהותית, שכן די בכך שלא ניתן לעשות שימוש בממכר למטרה שעליה הוסכם כדי להקים עילה למימוש הערבות. השופטת חיות הדגישה: כאשר מבקשים למסור לקונה דירת מגורים בבית משותף במקום דירת נופש בפרויקט המכיל את המאפיינים היחודיים לפרויקט נופש, מתקיים מצב המצדיק את מימוש הערבות - ובלבד שמתקיימים יתר הסעיפים לחוק הבטחת השקעות לגבי הגורמים למצב דברים זה".
הפרשן המשפטי עו"ד עופר נתנאל ממשרד פלס, מוזר ושות', סבור כי מדובר בפסק הדין קשה עבור רוכשי דירות. לדבריו, פסק הדין מעמיד באתגר לא מבוטל את ההלכה הקובעת, כי כאשר קיים שינוי יסודי בתכונותיו של הממכר ביחס למה שהוסכם, בית המשפט יראה בכך הפרה היורדת לשורשי העיסקה.
מומלצים
