משכנתא בשלושה חלקים
הולכים לקחת משכנתא? בבנקים מציעים לחלק את המשכנתא ל-3: שליש צמוד לדולר, שליש צמוד למדד ושליש צמוד לפריים. אבל לרוב הלקוחות כדאי לבחור במסלול צמוד-מדד בריבית קבועה
זו תקופה טובה למי שרוצה לקחת משכנתא. הריבית צמודת מדד לטווח ארוך נמוכה, 5% ואף פחות מכך, הדולר עדיין נמוך, וכל מה שנשאר, אחרי שמוצאים דירה מתאימה, הוא לקחת משכנתא. נשמע פשוט, אבל היכונו למכשול בלתי צפוי. ברוב הבנקים מציעים ללקוחות לקחת משכנתא שמחולקת ל-3 חלקים : שליש צמוד למדד, שליש צמוד לדולר ושליש צמוד לפריים. הצעה זו כדאית לבנקים, אבל לא מתאימה לכל הלקוחות.
בשבוע שעבר התלוונו לזוג שביקש לקחת משכנתא של 80 אלף דולר לתקופה של 10 שנים לרכישת דירה ששוויה 270 אלף דולר. שלא במפתיע, מרבית הבנקים הציעו להם סל המורכב משליש-שליש-שליש.
אחת הבעיות שהתעוררו במסלול הדולרי ובמסלול השקלי היא שהבנקים לא הסכימו בשום אופן לרשום על הסכם ההלוואה את תנאי הריבית בעת מעבר למסלול אחר.
שיהיה ברור: יכולת המיקוח שלכם גדולה מאוד, אבל היא מתפוגגת ברגע שחתמתם על טופס ההלוואה. אמנם מסלול שקלי ומסלול דולרי מציעים אפשרות של גמישות ומעבר למסלול אחר, אבל הריבית שיציעו לכם כאשר תרצו לעבור משקלי או דולרי לריבית צמודה קבועה תלויה בחסדי הבנק. כלקוח חדש אתם מקבלים הטבות, אבל כלקוח קיים - אי אפשר לדעת. בנק שמוכן לרשום בחוזה מהם תנאי הריבית בעת מעבר, ומציין תנאים טובים, צריך לקבל ניקוד רב יותר.
אז לפני שאתם יוצאים לדרך הנה בקצרה המאפיינים של המסלולים הפופולריים:
1. מסלול צמוד-מדד בריבית קבועה: לרוב הלקוחות הכי מתאימה משכנתא צמודת מדד לטווח ארוך בריבית קבועה. אפשר לקבל היום הלוואות בריבית סביב 5% ואף פחות מכך. הבעיה: בנקים לא מרוויחים במסלול הזה ולכן מנסים להציע מסלולים נוספים. החיסרון: יש עמלת פירעון מוקדם.
אם אתם צפויים לקבל סכום חד פעמי, כמו קרן השתלמות שמשתחררת, אפשר לקחת חלק מהמשכנתא במסלול שמאפשר פירעון מוקדם ללא קנס (כל אחד מהמסלולים הבאים). המרווח של הבנק במסלול הזה הוא הנמוך ביותר - כ-0.5% בשנה.
2. מסלול צמוד-מדד בריבית משתנה: מוצר שכמעט נעלם מהמדף בחודשים האחרונים, מה גם שבתקופה של ריבית נמוכה עדיף לקחת מסלול ריבית קבועה. מאפשר פירעון מוקדם ללא קנס בתחנות שנקבעו מראש.
3. מסלול צמוד מטח: מתאים למי שיש לו הכנסה בדולרים )משכורת או שכר דירה(. לא מתאימה למשק בית ממוצע מפני שיש כאן סיכון של חשיפה למטבע. כיום הריבית נמוכה. הריביות נקבעות על בסיס ריבית ליבור בתוספת שבין 1.75% ל-2.5% )שזה יוצא 4%-2.9%.3(. לכאורה, ריבית נמוכה יותר ממסלול צמוד מדד. עם זאת, ריבית הליבור נמצאת במגמת עלייה, וגם הדולר ברמה נמוכה כיום, כך שבעתיד החוב עלול לקפוץ. המרווח של הבנק במסלול הזה סביב כ- %2.
4. מסלול שקלי צמוד לריבית הפריים: הריבית במסלול זה היא בטווח שבין הריבית הבסיסית במשק (פריים) פחות 0.5% ועד הפריים פלוס 0.5% בשנה, כלומר 6.1%-5.1% ריבית בשנה. אומנם הריבית נמוכה לכאורה מהריבית במסלול צמוד מדד. עם זאת, ההערכה היא כי הפריים במגמת עלייה. היתרון: מאפשר פירעון מוקדם ללא קנס. המרווח של הבנק במסלול הזה כ--1%-2%.
מסלול שיקלי ומסלול דולרי מתאימים אם אתם ממתינים למכור דירה, או מצפים לקבל סכום כסף וזקוקים להלוואת גישור עד קבלת הכסף. אם אתם רוצים הלוואה לטווח ארוך, אם אין לכם הכנסה דולרית ואם אין לכם ציפיות לירושה מהסבתא - לכו על הלוואה צמודת מדד. אפשר להשיגה בריבית נמוכה מ-5%, וזו ריבית נוחה.
אז איך עושים שופינג? הכינו טבלה ובקשו מכל בנק הצעה מפורטת לכל מסלול: א. צמוד מדד בלבד; ב. שליש צמוד מדד, שליש דולר ושליש פריים; ג. חצי צמוד מדד, רבע דולר, רבע פריים.
דעו כי הבנקים מתמחרים את העלות של כל הסל. לכן, אחרי שיש לכם הצעות מבנקים שונים לכל האלטרנטיבות, תוכלו להתחיל להתמקח במסלול שנראה לכם מתאים.
לא למהר להחליט ולחתום
מומלצים
