זיסאפל: לא רק היי-טק

האגדה מספרת שיהודה זיסאפל רכש את הבניין הראשון שלו, ברחוב הברזל בתל-אביב, בשנת 1983 לאחר שראה בחצרו עץ פיקוס מלבלב. "כמו שהעץ פורח, כאן תהיה צמיחה" - אמר לסובבים אותו. עץ הפיקוס הוותיק עדיין שם, ובהחלט אפשר להגיד שגם העסקים של הזיסאפלים פורחים למדי.

כשמזכירים את שמותיהם של האחים יהודה וזוהר זיסאפל, התמונה הראשונה שעולה היא דווקא עסקי ההיי-טק הענפים שלהם, שהפכו אותם לאחת המשפחות העשירות בארץ, עם הון מוערך של מאות מיליוני דולרים.

אבל זיסאפל זה לא רק רדויז'ן, רדוור, רדלן ושאר חברות הקבוצה המעסיקות יחדיו למעלה מ-3,000 עובדים ביותר מ-20 חברות (חלקן בורסאיות). לאחים זיסאפל יש גם עסקי נדל"ן מרשימים, הנחשפים כאן בראשונה, ומגלגלים לבדם מאות מיליוני שקלים בשנה.

ככל הידוע, לזיסאפלים יש השקעות בנדל"ן פרטי, אבל את עסקי הנדל"ן המסחרי הם מנהלים באמצעות חברת רד-בינת נכסים ושירותים, שהבעלות עליה נחלקת שווה בשווה בין האחים.

היתרון הלוגיסטי

רד בינת נכסים מנוהלת בידי דלית בראון. החברה מחזיקה ב-12 חברות, שכל אחת מהן מחזיקה בפרויקט ייעודי. בדרך כלל מדובר בחלוקה שווה בין האחים, אבל יש פרויקטים בהם חלקו של יהודה גדול יותר. בסך הכול מנהלת החברה כ-300 אלף מ"ר, מהם כ-250 אלף מ"ר נמצאים בבעלות הזיסאפלים.

מתוך המסה הזו, כ-150 אלף מ"ר הם משרדים נטו, ללא חניונים ושטחים פתוחים, מה שהופך את החברה לגדולה במונחים מקומיים.

בראון אומרת שרד-בינת נכסים מגלגלת כמה מאות מיליוני שקלים של הכנסות בשנה: קצת פחות מ-100 מיליון שקל מעיסקי הנדל"ן נטו, והיתרה נובעת משירותים לוגיסטיים שהיא מעניקה לחברות בקבוצת רד, כמו שירותי תקשורת, שירותי הסעות ועוד. בדרך זו מרכזת רד בינת נכסים את כוח הקנייה העצום של כל קבוצת רד, לטובת קבלת מחירים נוחים יותר.

רוצים דוגמה? עובדי קבוצת רד מחזיקים כיום בכ-1,000 מכשירי טלפון סלולריים, המתחלקים שווה בשווה בין שלושת הספקיות. בקרוב עתידה פלאפון לאבד את חלקה לטובת סלקום, שלדברי בראון תהפוך לספקית הסלולר העיקרית של הקבוצה.

הקבוצה מנהלת במרוכז גם את בחירת ספקית השיחות הבינלאומיות שלה, וכן את מערך רכבי הליסינג שלה (המונה כיום כ-1,700 כלי-רכב).

לדברי בראון, בעיסקי הלוגיסטיקה הם אחד ממנועי הצמיחה העתידים של החברה. בכוונתה להציע גם לחברות אחרות, שלא נמנות על קבוצת רד, להצטרף למאגר הנהנים מהיתרון לגודל של הקבוצה, תמורת עמלה כמובן. בדרך זו תקבל חברה השוכרת משרדים במתחמים של רד (אבל לא בהכרח) סל שירותים מלא: ממערך הסעות מחדרה ועד גדרה, ועד טלפונים סלולריים מוזלים לעובדים.

30 מיליון דולר

עיקר פעילות הנדל"ן של קבוצת רד הוא באיזור רמת החייל בתל-אביב והר חוצבים בירושלים, בהם שוכנים גם משרדי החברות בקבוצת רד. בראון טוענת, כי החברות בקבוצה שוכרות כיום קצת יותר ממחצית משטחי החברה, והיתרה מושכרת לגורמים חיצונים.

בינת-נכסים מחזיקה ב-55% מפרויקט מגדלי זיו ברמת החיל הכולל כ-100 אלף מ"ר: 45 אלף מ"ר משרדים ועוד 6,000 מ"ר של שטחי מסחר.

עד סוף 2005 מקווים ברד נכסים להשלים את בניית פרויקט מגדלי אור, שאמורים להתחבר למגדלי זיו מהצד האחורי שלו. כאן מדובר בפרויקט בן 45 אלף מ"ר של משרדים, שבתחתיתם אמור לקום מתחם קולנוע חדיש בשם סינמה סיטי פלוס.

עוד לפני כן אמורה רד לחנוך בירושלים פרויקט שנבנה עבור חברת NDS בשטח כולל של כ-20 אלף מ"ר. בין הצדדים נחתם חוזה ארוך טווח במסגרתו אמורה NDS, העוסקת בתחום ההצפנה הדיגיטלית לטלוויזיות, לשלם שכר דירה של 16 דולר למ"ר במשך 10 שנים (עם אופציה להארכה לעשור נוסף). העסקה צפויה להניב לרד נכסים הכנסה כוללת של כ-30 מיליון דולר.

בעתיד מתכננת רד נכסים לבנות פרויקט ענק על חטיבת קרקע של 60 דונם דרומית להוד השרון, בסמוך למושב נווה-ירק. הקרקע, אומרת בראון, לא הופשרה סופית, אבל היא בשלבים מתקדמים. הפרויקט עתיד לכלול בנייני משרדים בשטח כולל של מאות אלפי מ"ר.

למעשה די קל לנהל את החברה. חלק נכבד מהשוכרים שלך הם חברות בקבוצת רד-בינת.

בראון: "החברות בקבוצה לא מחוייבות לשכור אצלנו. הם לא יבואו למגדלי אור, אם בקריית עתידים הסמוכה יציעו להם לשכור במחירים טובים יותר. אני חייבת להיות תחרותית. הרבה פעמים יותר קשה לי להשכיר לחברות בקבוצה מאשר לחברות אחרות".

ובכל זאת, החברות בקבוצת רד יושבות בעיקר בנכסים של הזיסאפלים?

"יש לזה הרבה סיבות. עד לפני 4 שנים היתה מצוקת שטחים גדולה בסביבה, והיום המגמה התהפכה, ואנחנו רצים אחרי דיירים ומנסים לתת להם תנאים יותר טובים. אנחנו נותנים להם גמישות יותר גבוהה, פתרונות למקרה שהם צריכים עוד שטחים, וגם למקרה של קיטון".

האם יש הצדקה לפרויקט הענק שאתם מתכננים דרומית להוד השרון?

יש לכם תוכניות לצאת להנפקה או לגייס אג"ח בשוק ההון?

"כרגע לא. חלק גדול מהנכסים שלנו נבנו במימון עצמי, ואין לנו הרבה מימון בנקאי".