אילת: התיירים מביאים קבלנים
אחרי 5 שנים יבשות, רואים באילת התאוששות בבנייה למגורים הן למגורים והן להשקעה, בעיקר ע"י תושבי חוץ. הרכבת המתוכננת והקזינו עשויים גם הם לתרום. מצד שני, ביטול הפטור ממע"מ מאיים לפגוע גם בתחום זה
העיר אילת נחשבת לחריגה בענף הנדל"ן והבנייה. מיקומה הגיאורפי, כלומר ריחוקה ממרכז הארץ ואופייה התיירותי יצרו לה שוק נדל"ן ייחודי, השונה מכל עיר אחרת בישראל. ואם נוסיף לכך את הכוונה לבטל את הפטור ממע"מ, רעיון הקזינו והתוכנית לרכבת - כל אלה ישפיעו מן הסתם על פיתוחה הנדל"ני של העיר.
לאחר 5 שנים של שפל בענף התיירות, במחצית השנה האחרונה מראה העיר סימני התאוששות, הניכרים גם בשוק הנדל"ן למגורים. הסקרים האחרונים מצביעים על עלייה במספר הלינות בבתי מלון בעיר, הן מתיירות חוץ והן מתיירות פנים. רבים מהתיירים הם מצרפת, שבחרו באילת כיעד מועדף לתיירות ולרכישת דירות.
בעיר שבה כ-80% מהתושבים מתפרנסים מענף התיירות. הפגיעה בענף, בעיקר בתיירות החורף, בשנים האחרונות פגעה בשוק הנדל"ן בעיר. אריק הראל, זכיין רשת התיווך אנגלו-סכסון באילת, אומר כי הפיטורים בענף התעסוקתי הגדול ביותר בעיר הביאו לכך שתושבים אינם רוצים להתחייב לרכישת דירות חדשות.
שכונת שחמון
הבנייה באילת מבוצעת ברובה בשכונת שחמון, הנמצאת החלקה המערבי של העיר מול הים. השכונה נמצאת בראש רשימת הביקוש. התכנון המודרני של השכונה, המדשאות ועוד מיני תפנוקים כגון בריכה וג'קוזי בחלק מהמבנים, הציבו אותה במקום המכובד של שכונת האיכות של אילת.
בין השנים 1998 ל-2002 נבנו בשכונה כ-2,700 יח"ד ובימים אלה הוצאו מכרזים לבניית 372 יח"ד נוספות, מתוכם 70 יח"ד צמודי קרקע וקוטג'ים.
מחירים: קוטג' של 150 מ"ר וגינה על שטח של 120-60 מ"ר עומד על כ-200 אלף דולר. דירה בבניין בן 4 קומות, 110 מ"ר - במחיר של כ-120 אלף דולר. גורמים בענף מעריכים כי עד שנת 2010 יהיו בשכונת שחמון 6,000 יחידות דיור ויתגוררו בה כ-24 אלף נפש, כמעט מחצית מאוכלוסיית העיר אילת.
דירה להשקעה
המאפיין הבולט ביותר של שוק הנדל"ן באילת הוא דירות להשקעה. מתברר שכ-35% מכלל הדירות הנרכשות הן לצורך השקעה. רבים מהמשקעים הם יהודים מאירופה.
חברת הבנייה יוסי אברהמי בונה בימים אלה את פרויקט "לה-פאלמורה" (בצרפתית: "שדרת התמרים") בעיר. לדברי רוני זוהר, מנהל המכירות של החברה, מתוך 84 יח"ד נמכרו כבר מחצית, כאשר 80% מהרוכשים הם יהודים מצרפת ואנגליה.
אריק הראל מאנגלו-סכסון אומר כי בשנה האחרונה חלה עלייה
במספר רכישת דירות להשקעה. היהודים מצרפת רוכשים דירות פאר בעיקר ליד הים והיהודים ואנגליה רוכשים בעיקר דירות 4-3 חדרים במחירים של 150-200 אלף דולר.
כמו כן גם מספר הרוכשים הישראלים לצורכי השקעה עלה, וזאת מתוך אמונה כי המחירים הנמוכים מבטיחים עליית מחרים עתידית. עם זאת מציין הראל, כי עדיין לא מורגשת התאוששות של ממש.
מתברר, כי הרכישה להשקעה אינה מאפיינת רק פרויקטים חדשים. יתרה מכך, במקרים רבים התשואה על השקעה בדירת יד שנייה היא גבוהה יותר. לדברי ניסים הרוש, זכיין רשת התיווך רימקס באילת, התשואה השנתית על דירה חדשה עומדת על 7%-6% בעוד שהתשואה השנתית על דירות בנות 25-15 שנה עומדת על 10%-9%. במקרים רבים דירות של 4 חדרים מחולקות ל-2 דירות בנות 2 חדרים כל אחת מושכרות ב-400 דולר בחודש. המחיר הממוצע להשכרת דירות 3 חדרים עומד על 475 דולר.
באילת כמו ברומניה
מבחינת הקבלנים אילת היא סוג של אתגר שלא כל אחד יכול לעמוד בו. כך למשל חברת הבנייה "נגה-אלקטרוטכניקה" שבנתה 2 פרויקטים בעיר אילת פשטה את הרגל וכיום נמכרים הפרויקטים על ידי כונס החברה.
המשמעות של בנייה בעיר הכי מרוחקת בארץ הן כמעט כמו בנייה בחו"ל. רוני זוהר, מנהל המכירות של חברת הבנייה יוסי אברהמי: "יש חברות בנייה רבות שנופלות, חלקן לא מבינות לעומק את המשמעות של בנייה באילת". לדבריו, כל תחשיב העלויות שונה, מחירי ההובלה שונים ובגלל המרחק הרב נדרשת הערכות מיוחדת מצד חברות הבנייה.
"החברה צריכה לפתוח מטה בעיר ממש כמו בנייה ברומניה", אומר זוהר. כמו כן היא צריכה להחזיק בעיר מנהל עבודה שיעבוד סביב השעון, מי שלא נותן על כך את דעת נופל". מעבר לכך, מציין זוהר, עם סיום הבנייה קשה לחברות שאינן מקומיות לתת מענה לרוכשי הדירות. מטה החברה מתקפל עם סיום הבנייה והמכירה. "לחברה שאינה מקומית זה נטל כלכלי עצום להטיס טכנאי לאילת אם למשל ישנה בעיה בתשתית החשמל או בדוד השמש", אומר זוהר.
רכבת, קזינו ומע"מ
קו הרכבת עתידי לאילת, הדיבורים על הקמת קזינו חוקי, בד בבד עם כוונת האוצר לבטל את הפטור ממע"מ מעוררים סערה בקרב תושבי העיר ובמשקיעים בה.
אם יבוטל הפטור ממע"מ הדבר ישפיע גם על מחירי הדירות. הדירות החדשות יתומחרו מראש בתוספת של 17%, ותורגש גם עלייה במחירי דירות יד שנייה. זוהר: "אף אחד לא מאמין שמחירי הדירות יטפסו את כל 17% במגמה אחת, אבל בסופו של דבר עליית המחירים תגיע לרמה הזאת".
רבים תולים תקווה במתן ההיתר לבניית קזינו חוקי בעיר. הדבר יעלה באופן משמעותי את האטרקטיביות של אילת כעיר תיירות. גורמים בענף מעריכים כי מהלך כזה יקפיץ את גובה התשואה על דירות להשקעה מ-10% ל-20%-15%.
התכנון לבניית קו רכבת לעיר אילת, במסגרת תוכנית החומש של רכבת ישראל, יקל באופן משמעותי את הנגישות לעיר, ולמעשה "יקרב" אותה למרכז. המרחק של 350 ק"מ ממרכז הארץ יראו אחרת מחלון הרכבת.
העיר תיתפס כפחות מנותקת ויותר נגישה. בטווח הרחוק יותר צופים כי הדבר ישפיע גם על מחירי הדירות.
