הבלתי מבוקשים - בתים זולים בפריפרייה

המונח "אזורי ביקוש" בתחום הנדל"ן עלה לאחרונה בהקשר לביטול המענקים לתושבי הפריפריה והמשבר בענף. אלא שלמונח החצי סטטיסטי, בדמותה של "מפת הביקוש לדירות מגורים" יש גם צד אחר - "אזורי האי-ביקוש". הפערים התהומיים בין שני צדי המטבע נותנים תחושה כאילו מדינת ישראל מחולקת לשני סוגי מקומות: האחד, המקום שכולם רוצים לחיות בו, השני, המקום שכולם רוצים לברוח ממנו.

לפני שנסקור כאן את "אזורי האי-ביקוש" או 10 הערים הזולות ביותר למגורים, נציין כי כמעט בכל עיר בארץ ניתן למצוא דירה זולה כשם שניתן למצוא קוטג' יוקרתי. הרשימה שנביא כאן מביאה את הערים בהן ניתן למצוא את המספר הגבוה ביותר של דירות במחיר הנמוך ביותר, וזאת בשל העדר ביקוש. לא מן הנמנע כי יימצאו בעיר גם דירות למכירה במחירים גבוהים יותר. הרשימה מתייחסת לדירות יד שנייה ולא לפרוייקטים בבנייה.

למרות כל מעלותיה היא אינה מצליחה להשתחרר מתדמיתה הקולקטיבית כתחנה המרכזית בדרך לבסיס צבאי בדרום. מי שמחזיק את ענף השכירויות בעיר הם 12,000 הסטודנטים הלומדים בה. סטודנטים רבים יזכרו לחיוב את תקופת הלימודים שלהם בבאר שבע אבל לגור ממש? זה כבר עניין אחר. מי שבכל זאת רוצה להדרים

באר שבע בית משותף ברחוב ביאליק (צילום: מאיר אזולאי)

מחפש בית במושבים וביישובים קהילתיים הסובבים את העיר דוגמת עומר ומיתר. כל אלה מדרגים את באר שבע במקום נמוך בטבלת אזורי הביקוש, וזאת על אף היותה העיר השישית בגודלה.

מחירים לדוגמה:

• דירת 3 חדרים: 60-45 אלף דולר
• דירת 4 חדרים: 75-65 אלף דולר
• דירת 5 חדרים 100-90 אלף דולר

אופקים: דירת 3 חדרים ב-35 אלף דולר

העיר אופקים השוכנת מערבית לבאר שבע, נוסדה ב-1955 כעיירת עולים, רובם מצפון אפריקה. העיר בולטת בקצב הגידול האיטי שלה בעשור האחרון. השתקעות עולים חדשים בעיר שינתה את מבנה האוכלוסייה ויש כיום שיעור קשישים גבוה לצד שיעור גבוה של פעוטות.

מאמצי הפיתוח של העיר מתרכזים בתעשיות שונות ובניצול הקרבה היחסית לעיר באר שבע (15 דקות נסיעה). מתוך מגמה לפתח את תעשיות עתירות ידע הוקם באופקים מרכז לתעשיות טכנולוגיות וכן "חממת מדעים" מתוך כוונה שיהוו מקור צמיחה לתעשיות יזמים פרטיים. עם זאת, עדיין שיעור האבטלה בעיר גבוהים ובשל כך היא נתפסת כבעייתית למגורים. הדבר מתבטא, מטבע הדברים, במחירי הדירות.

מחיר לדוגמה:

• דירת 3 חדרים: 40-35 אלף דולר

ערד: 5 חדרים ב-95 אלף דולר

ערד, השוכנת על גבול מדבר יהודה והנגב, הוכרזה כעיר ב-1962. העיר, שהוקמה בהגדרה כ"עיר איכותית", תוכננה להביא חלק מה"שמנה וסולתה" של המרכז לדרום הארץ. עם ועדת קבלה ואנשי אקדמיה ומהנדסים בכירים, שרובם הועסקו במפעלי ים המלח, ניסו מקימי העיר ליצור "השבחה" של דרום הארץ.

אלא שבאמצע שנות ה-90 הפכה העיר לקולטת עלייה. עשרת אלפים העולים שנקלטו בעיר מהווים כ-37% מכלל התושבים ובעקבות כך רוב משאביה הופנו לרווחה וקליטה. בחלוף השנים התברר כי מספר העולים שהגיעו היו מעבר ליכולת הקליטה של העיר.

השינוי הקיצוני במרקם האוכלוסייה הבריח רבים מדור המייסדים וכך הפכה העיר המדברית, שהייתה גם "גן-עדן" לחולי אסטמה, לפחות ופחות מבוקשת למגורים. מקורות הפרנסה של העיר כיום הם בתי מלון, מפעלים בסדום ובמישור רותם, מטורולה דרום, רשויות מקומיות ועסקים קטנים ובינוניים בעיר.

• דירת 3 חדרים: 40 –50 אלף דולר
• דירת 5 חדרים: 110-95 אלף דולר
• בית פרטי 5 חדרים: 115 אלף דולר

מצפה רמון: דירת 3 חדרים ב-45 אלף דולר

בסמוך למצוק הצפוני של מכתש רמון ובגובה 900 מטר מעל פני הים, שוכנת העיירה מצפה רמון. היישוב, שהוקם ב-1956, נמצא כ-200 ק"מ ממרכז הארץ ומוקף שטחי אימונים של צה"ל. היישוב ידע עליות ומורדות וסבל שנים רבות מהגירה שלילית בעקבות בעיות תעסוקה. בשנות ה-90 חל גידול באוכלוסייה בעקבות עלייה.

מצפה רמון (צילום דפנה מרוז החברה להגנת הטבע)

אחוזי האבטלה במצפה רמון עומדים על 15%-12%. בשנים האחרונות התפתחה באוזר מצפה רמון אזור תיירות מדברית, המשולב במסגרת פיתוח התיירות בנגב. את היישוב מאכלסים, בין השאר, גם אנשי קבע מבסיסים צבאיים באזור.

מצפה רמון עלתה לכותרות עם צעדת המחאה של ויקי כנפו, שהתגוררה בייושב עד לאחרונה, מה שהדגיש עוד יותר את בעיית האבטלה החמורה במקום. מיקומה עוצר הנשימה של מצפה רמון מביא אל היישוב עוברי אורח בדרכם דרומה לאילת, אבל עדיין לא גורם למצפה רמון להיות יישוב מבוקש למגורים.

מחירים לדוגמה:

• דירת 3 חדרים: 45-35 אלף דולר
• קוטג' 3 חדרים: 75-70 אלף דולר

קריית מלאכי: דירת 3 חדרים ב-40 אלף דולר

קריית מלאכי, המרוחקת מתל אביב רק 45 ק"מ, הוקמה ב-1950 כעיירת פיתוח כדי לקלוט בחופזה 300 משפחות עולים. כיום מונה העיר כ-14 אלף תושבים. במשך שנות קיומה סבלה קריית מלאכי ממשברים חברתיים וכלכליים. כיום מבוצע בקריית מלאכי פרוייקט שיקום שכונות הכולל שיקום חברתי קהילתי, שיקום פיזי ושיקום תעסוקתי מקצועי. על אף שהיא מוקפת בערים רחובות, אשדוד אשקלון וקריית גת נמצאת קריית מלאכי מחוץ לאזורי הביקוש למגורים, וזאת למרות שנשיא המדינה, משה קצב, הוא תושב העיר.

מחיר לדוגמה:

• דירת 3 חדרים: 40 אלף דולר

לוד : 4 חדרים ב-85 אלף דולר

מיקומה הגיאוגרפי של העיר לוד אמור לשבץ אותה באחד המקומות המובילים בטבלת הביקוש, אלא שבעיות סוציו-אקונומיות ותדמית בעייתית הפכו אותה למובלעת של העדר ביקוש במרכז הארץ. למרות שבעיר נבנות שכונות חדשות המאופיינות בבניה מודרנית דוגמת "גני יער" ופרויקט "אחיסמך",העיר מזוהה עם תדמית לא

מחסומים בלוד - המשטרה פועלת נגד סוחרי הסמים (צילום: תומריקו)

מזמינה של פשע ואלימות. בנוסף, גם מצוקה תקציבית של העירייה בשנים האחרונות פגעו ברמת השירותים המוניציפליים בעיר ונדמה כי גורמים רבים כבר הרימו ידיים בנוגע להתקדמות. עם זאת לא מן הנמנע כי בעוד מספר שנים הקרקע באזור תהיה יקרה מדי מכדי שתדמית זו או אחרת תמנע ממישהו להפוך אותו לזהב ולנקות את העיר. עד אז תאלץ העיר לסבול מהעדר ביקוש.

מחירים לדוגמה:

• דירת 3 חדרים: 50-60 אלף דולר
• דירת 3 חדרים (גני אביב): כ-70 אלף דולר
• דירת 4 חדרים (נווה נוף): כ-85 אלף דולר

רמלה:  דירת 4 חדרים ב-70 אלף דולר

העיר רמלה נוסדה בשנת 716 לספירה על ידי החליף סולימאן אבן עבד אלימלך ושימשה כעיר בירה של ארץ ישראל בתקופה הערבית. בעיר כיום כ-63 אלף תושבים ועל פי נתוני הלמ"ס מצבה החברתי-כלכלי מדורג בינוני-נמוך. בעבר שימשה העיר תחנת מעבר בין ירושלים לת"א עד הקמתו של הכביש המהיר. בשנת 2002 עלתה העיר לכותרות בעקבות סכסוך אלים בין חמולות בדוויות בשכונת ג'ואריש. מבחינות רבות סובלת רמלה, כמו העיר לוד, מתדמית בעייתית מבחינה סוציו-אקונומית, מה שמצמצם בצורה משמעותית את הביקוש למגורים למרות מיקומה הגיאוגרפי.

מחירים לדוגמה:

• דירת 3 חדרים: 45-55 אלף דולר

• דירת 4 חדרים: 70-80 אלף דולר

הקריות : פנטהאוז 6 חדרים ב-145 אלף דולר

הקריות, השוכנות בעמק זבולון לחופי מפרץ חיפה, מתקיימות תחת עננה כבדה של ארובות בתי הזיקוק באזור. בעיית איכות סביבה הממשית והאוויר הרווי ריחות כימיקלים,

העצימו את חוסר האטרקטיביות של האזור, שגם כך לא סובל מעודף פופולריות. בקריות גם

קריית אתא (צילום: גיל נחושתן)

בוצעה קליטה מסיבית, בעיקר בקריית ים, שם נקלטו כ-15 אלף עולים חדשים - 33% מכלל האוכלוסייה בעיר.

על פי נתוני הלמ"ס דורג האזור מבחינה חברתית כלכלית כבינוני. כל אלה מיקמו את האזור אי שם בתחתית טבלת הביקוש למגורים.

מחירים לדוגמה:

• קריית אתא: דירת 3 חדרים: 60 אלף דולר
• קריית אתא: פנטהאוז 6 חדרים: 145 אלף דולר
• קריית ים: דירת 3.5 חדרים: 90 אלף דולר
• קריית מוצקין: 3 חדרים: 80 אלף דולר. 

עפולה: 4 חדרים ב-65 אלף דולר

עפולה הידועה בעיקר כ"עיר הגרעין" של ישראל נוסדה ב-1925 ויושבת על צומת דרכים חשובה ממנה

יוצאים 5 דרכים: צפונה - לנצרת, לגליל העליון ולחיפה, לטבריה ולגליל העליון והגולן ומזרחה - לעמק בית שאן.

בעיר כ-40 אלף תושבים. מערכת החינוך בעיר מקיפה קרוב ל-11 אלף תלמידים. כמו כן יש בעיר 65 גני ילדים, 10 בתי ספר יסודיים, 3 חטיבות ביניים ו-4 בתי ספר תיכוניים. גם חיי תרבות יש בעיר: מופעי תאטרון, קונצרטים, בידור קל, הצגות ילדים וסרטי קולנוע. עם זאת נראה כי כל אלה לא מספיקים כדי להעלות את העיר על מפת רוכשי הדירות.

מחירים לדוגמה:

• דירת 3 חדרים: כ-45 אלף דולר
• דירת 4 חדרים: כ-65 אלף דולר

צפת: 3 חדרים ב-35 אלף דולר

עיר המקובלים צפת בגליל העליון, הייתה במאה ה-16 מרכז רוחני וכלכלי חשוב ליישוב היהודי בארץ ישראל. צפת תרמה להתפתחות הקבלה ותרת הנסתר ובה גם נכתב הספר "שולחן ערוך". מאז עברו כמה שנים טובות ויהיה קשה ביותר להגדיר את העיר כ"מרכז כלכלי". נכון שהעיר עדיין מהווה מוקד עלייה לרגל לתיירים, בעיקר חרדים, ולמשתטחים על קברי הצדיקים אך רוכשי דירות לא פוקדים את העיר תכופות.

העיר מתקיימת בעיקר מענף התיירות ויש בה 6 בתי מלון ואכסניית נוער. על אף שמדובר בעיר פסטוראלית במיוחד הנמצאת כ-20 דקות נסיעה מכרמיאל וכשעת נסיעה מחיפה, סובלת צפת מהעדר ביקוש לדירות מגורים. מתברר שהיסטוריה מפוארת לא תמיד קל לתרגם לנדל"ן.

מחירים לדוגמה:

דירת 3 חדרים: 50-35 אלף דולר

בית פרטי 4 חדרים: 135 אלף דולר

המחירים באדיבות רשת התיווך רימקס ישראל ומבדיקה של הסוקר לוי יצחק