ניהול בית משותף: אפשר גם בלי ועד
ככל שהבניינים הופכים גבוהים יותר ומספר הדירות גדול יותר, כך הופכת משימת ניהול הבית המשותף קשה יותר; חברות הניהול והאחזקה מתנדבות לבצע את המשימה במקומכם, אבל זהו שוק מבולגן ופרוץ; שושנה חן וחברת "בדק בית" בדקו מה מציעות החברות השונות, כמה זה עולה (רשמית) וכמה זה עולה (בפועל)
| פנייה רשמית, לקוח מדומה |  | חברות מקומיות | | חברות רב אזוריות | | איך לבחור חברת אחזקה |
התיק המסורתי של ועד הבית הפך בשנים האחרונות לכאב ראש רציני, רחוק מאוד מהמערכון החביב של הגשש. עם ריבוי הבנייה הגבוהה קפץ מספר יחידות הדיור בבית המשותף ל-20, 30 ואפילו 48 דירות בבית אחד. טיפול בבניינים הגדולים יכול לקחת 20-15 שעות בשבוע, ועצלות הדיירים הביאה לפריחה בתחום חדש יחסית: חברות אחזקה וניהול לבתים משותפים.
כל בניין שמונה יותר מ-20 דיירים לא יכול לנהל את עצמו כיום, אומרת עדה לבנון, מנכל מכון חותם. שוק חברות האחזקה והניהול פרוץ - בהגדרות החברות, בהיצע השירותים, באיכותם ובשמירה על רמתם. תופעה נפוצה בענף היא הנטיה להפגין בחודשיים-שלושה הראשונים שירות מופתי - ואחר כך מתחילות הבעיות. המנקה נעלם, ותכיפות ואיכות התחזוקה יורדת.
יש להבחין בין חברות אחזקה המתעסקות אך ורק בתחזוקת הנכס, ובין חברות אחזקה וניהול, המעניקות מגוון שירותים רחב יותר - כמו ייצוג הדיירים מול הקבלן בשנים הראשונות לאחר השלמת הבניין, מול הרשויות, התמודדות עם מפגעים כמו אנטנות סלולריות, גז ראדון ועוד.
לדברי צחי ברדוגו, מנכ"ל בדק בית, כדאי להעדיף חברה אשר תתנהל בעצמה, תנקוט ביוזמות שונות לשיפור פני הבניין ותהיה בקיאה ומיומנת בכל מערכות הבניין מבלי להזדקק לבעלי מקצוע חיצוניים. "אין שום היגיון בכך שחברת ניהול תהיה גורם מקשר, מרכזיה טלפונית מול נותני שירות", הוא אומר. לעומת זאת, חיליק מגן, מנכ"ל מגן ניהול ועד בית, טוען כי חברות המעניקות כלבו של שירותים אינן יכולות להתמקצע. "העולם הולך לכיוון של התמחות, גם בתחום ניהול הבתים", הוא אומר. "חברות אחזקה שאומרות נעשה גם גינון, גם אחזקת חשמל וגם אינסטלציה מספקות בעלי מקצוע ברמה נמוכה יחסית".
פנייה רשמית, לקוח מדומה
חזור למעלה
גייסנו את חברת בדק בית, המציעה שירותי בדיקה ומידע לרוכשי דירות ומתמחה במגוון שירותי מידע נדל"ני כדי לקבל תמונת שוק של השירותים והמחירים השונים בחברות אחזקה. הרכבנו פרופיל של בית ישראלי ממוצע - שמונה קומות, 30 דיירים, חניון תת-קרקעי, 2 מעליות, קומת מחסנים, חדר מדרגות, לובי גדול, גינה ומתקני שעשועים, חדר אירועים, חדר גג וחדר אשפה. בשלב ראשון פנו אנשי בדק בית בשם החברה לכל אחת מחברות האחזקה שנבדקו, ובקשו הצעות מחיר לניהול הבניין, תוך ציון תכיפות השירותים השונים.
בשלב שני פנו לכל אחת מהחברות עובדות בדק בית והציגו את עצמן כחברות בוועד בית, שעומדות ערב אסיפת דיירים וקבלת החלטה על חברת אחזקה, וביקשו הצעת מחיר. לדברי שיר הספרי, מנהל השיווק של בדק בית, כל החברות הגיבו בהסתייגות לגבי מתן הצעת מחיר ללא ביקור בבניין. הסוקרות התעקשו, והצעות המחיר שהתקבלו היו שונות בהשוואה להצעות שהתקבלו בפניה הרשמית. רק בשניים מהמקרים קיבל הלקוח המדומה מחירים זהים למחירים שהניבו הפניות הרשמיות, ובשמונה מקרים התקבלו מחירים שונים. בחמישה מהמקרים התקבלו מחירים זולים יותר, או שהחברה העדיפה להתמקד בדמי הניהול, המהווים רק חלק מההוצאה (וסירבה לפרט את העלויות הנוספות). בשני מקרים התקבלו מחירים יקרים יותר.
נראה שהמחירים בענף זה נזילים וניתנים למיקוח, ורצוי לבדוק את החברה לפחות בשני ערוצים מקבילים. כדאי לקחת בחשבון שהמפקח על בתים משותפים מגביל את דמי הניהול אותם מותר לגבות תמורת ניהול בית ל-100 שקל פלוס מע"מ בחודש - אך איננו מגביל את התשלומים תמורת הוצאות בפועל. רוב החברות משקללות את דמי הניהול בתוך התשלומים הכלליים, אך יש כאלו שנוקבים בדמי ניהול בלבד, ומסרבים לתמחר עלויות נוספות. אלא שנוהגים כך אינם בהכרח זולים יותר.
מה חשוב בחבילה שמציעה חברת ניהול ואחזקה? דבר ראשון, הנקיון ותדירותו, מאחר שלדיירים קשה מאוד לפקח על הנושא. חשובה גם תחזוקה יומיומית, מציינת הספרי, בעצמה חברת ועד בבנין בו היא מתגוררת. צריך לבדוק שיהיו ביקורים תכופים של נציג חברת האחזקה, כי בתים גדולים הם עתירי תקלות. פה מתפוצץ צינור, שם נשרפת נורה.
בעיות גביה אופיניות יותר לבנינים עם אחוז גבוה יחסית של דירות מושכרות ודיירים מתחלפים. לדברי מגן, תופעת סרבני התשלום בבתים המשותפים החדשים נמצאת דווקא בירידה בהשוואה לבתים המשותפים הוותיקים, כ-5% לעומת 10%.
חברות מקומיות
חזור למעלה
משי ניהול אחזקה ונקיון
איפה היא פועלת: באזור המרכז - תל אביב, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון ובני ברק.
מה היא מציעה: החברה גובה מהדיירים את תשלומי הוועד ומפקידה לחשבון על שם ועד הבית. היא מתחזקת את הבניין, משלמת חשמל ציבורי, מים ומעליות ומטפחת את הגינות בעיצוב הסביבתי של הבניין.
כמו כן מבצעת החברה הדברה פעמיים בשנה, וכן ניקוי מאגרי המים והניקוזים אחת לשנה. מתחייבת לשלוח בעל מקצוע מתאים תוך שעה מזמן הקריאה במקרים דחופים, כגון הפסקת מים, קצר חשמלי, הצפה וכו'.
פעילות בתשלום נוסף: לבניינים עם בריכה יש אפשרות לאחזקה והפעלת הבריכה, הפעלת מכון כושר ועוד.
אופן גביית התשלומים: גבייה לחשבון עו"ש ועד הבית עבור תשלומים ציבוריים (כגון חשמל) + אחזקה שוטפת. 10% הנחה לדיירים שמשלמים מזומן מראש לשנה שלמה.
מתנות והטבות: הוספת כדי נוי בלובי, לוחות מודעות יפים.
- חברת מ.ת.י אחזקות
איפה היא פועלת: בגוש דן.
מה היא מציעה: אחזקה שוטפת של הגינה, אחזקת המערכות הטכניות, הדברה פעם בשנה בכל השטחים הציבוריים בבניין, אחזקת בריכות שחייה. מערכת החשמל כוללת בדיקות - מבדיקה יומית ושבועית לנורות והחלפתן לפי הצורך ועד בדיקה חודשית לשקעים ולמפסקים. כמו כן מציעה החברה פיקוח על חברת השירות בתחום האינטרקום, שערים, מפוחים, כיבוי אש ומעליות וניקיון. יש גם ביצוע תיקונים קלים, שאינם מצריכים בעלי מקצוע, ופיקוח על עבודות יזומות של נציגות הבית המבוצעות על ידי בעלי מקצוע אחרים.
מתנות והטבות: עלויות חומרי הניקיון וכלי הניקוי על החברה.
אופן גביית התשלומים: גבייה בכל 5 לחודש עבור החודש שעבר. התשלום צמוד לתוספת היוקר ולעדכון שכר המינימום במשק.
- מגן ניהול וועד בית
איפה היא פועלת: בגוש דן ובשרון.
מה היא מציעה: ניהול ועד הבית של הבניין ותחזוקתו, כולל תשלומים לספקי השירותים השונים, וטיפול בכלל הנושאים השיכים לרכוש המשותף. אפילו אם קיימת, לדוגמה, בעיה של מדרכה שלא נסללה, החברה מבטיחה ללחוץ על הרשות המקומית לקדם את הנושא. בנוסף, היא תגיש תביעות נגד דיירים סרבני תשלום, בעלות נוספת. החברה מעסיקה חברות אחזקה לטיפול באחזקה השוטפת או בשדרוגים ובהתקנות לפי הצורך. מתנות והטבות: עד 50% הנחה לדירה מדמי הניהול, שעומדים על 100 שקלים. בהצעת התשלום שקיבלה בדק בית התבססה ההנחה על הסכם לשנתיים.
אופן גביית תשלומים: גובים דמי ניהול ואת שאר התשלומים לפי עלויות השירותים השונים. התשלומים בצ'קים דחויים או בהוראת קבע מופקדים בחשבון ועד הבית.
חברות רב אזוריות חזור למעלה
קבוצת פרידמן - ניהול ואחזקת מבנים
איפה היא פועלת: מנתניה עד רחובות.
מה היא מציעה: כל שירות שהבניין עלול להזדקק לו. בעסקת הבסיס כלולים, בין היתר, ניקיון של כ-4 שעות ביום, שטיפת הלובי והמעליות מדי יום, נקיון חדרי מדרגות חירום פעם בשבועיים, ניקוי פנימי של ארונות החשמל אחת לחודש, פוליש במכונה לחדרי הלובי פעמיים בשנה. איש האחזקה של החברה מטפל בתיקונים כלליים כגון בדיקת הצבע ברחבות הקומות ובלובי הבניין ובתיקונים, חשמלאי דואג לתיקוני החשמל, אינטסלטור למקרים נקודתיים של פיצוצי צנרת ראשית תחתונה בגובה האדמה, או למקרים של סתימות ביוב, פעמיים בשנה בחינם כל קריאה נוספת עד 400 שקלים (מה? משפט לא ברור). אב בית דואג לניהול שוטף של הבניין ולגביית התשלומים ונמצא בקשר מתמיד עם דיירי הבניין והועד. אפשרות לשירותים נוספים בתשלום כגון שמירה, התקנת מערכת טלוויזיה במעגל סגור, בריכה וחדר כושר, משחקייה, בייביסיטר ואפילו נקיון דירות פרטני. מפעילים מרכז מידע של מומחים לרשות ועדי הבתים והדיירים.
מתנות והטבות: חברות אוטומטית במועדון לקוחות, המזכה בהנחות בשיפוץ ושדרוג המבנה והדירות הפרטיות, הנחות של עד 30% על חומרי בניין, כלים סניטריים, צבעים ועוד. יש עוד מתנות שמותנות בתקופת ההתקשרות. לדוגמה: ב-90 הימים הראשונים יבוצעו צביעת חדר אשפה, הלובי ותיקוני צבע בחדר מדרגות. ב-300 יום להתקשרות יישתלו 1,000 שתילים ויצבעו את החלק התחתון של הבית כולל עמודים.
מבצעים מתחלפים מופיעים באתר האינטרנט של החברה.
אופן גביית התשלומים: אחת לחצי שנה או שנה, לבחירת הוועד. הסרבנים מטופלים משפטית חינם.
התשלום כולל תוספת חודשית של 10 שקלים לדירה להוצאות שונות.
- שי ויז'ן - החברה לניהול מבנים
איפה היא פועלת: מנתניה ועד צפון תל-אביב.
מה היא מציעה: ניהול כללי של הבניין, נקיון פוליש, גינון, חשמל ואינסטלציה וטיפולים שוטפים, בהם תשלום חשבון החשמל, ניקוי בריכות מים, ריסוס והדברה, ביטוחים, אחזקת מערכות, ניהול תיק הוועד ותזרימי המזומנים.
מתנות והטבות: בימים אלה מתחילה החברה בשיווק ישיר לפרטיים של חומרי ניקוי ואבקות כביסה (מה? לא ברור).
אופן גביית תשלומים: מדי חודש + טיפול בסרבני תשלום מדי חצי שנה. הקופה על שם ועד הבית.
הגבייה לניהול בלבד עבור אחזקה בסיסית כגון תיקונים. התשלום לא כולל נקיון, גינון, הפעלת בריכה ועוד תשלומים נלווים שישולמו ישירות מהדיירים על ידי הוועד (מה זאת אומרת ישולמו ישירות מהדיירים על ידי הוועד? לא ברור).
- עשר פלוס אחזקת מבנים
איפה היא פועלת: באר שבע, אזור הדרום, תל אביב וחולון.
מה היא מציעה: תחזוקה, ניקיון, גינון, תיקוני חשמל ותשלומים לחברת החשמל, אחזקת מעלית (באמצעות חברת שירות) כולל בדיקת מעלית חצי שנתית, טיפולים מונעים לבורות הביוב, ניקוי, ביקורות והדברה. בנוסף מציעה החברה שיפוצים, כמו למשל שיפוץ הכניסה באמצעות הדבקת קרמיקה, שיפוץ ותיקון מערכת סולרית לאחר תקלות. עוד שירותים: גינון ועיצוב הגינה, החלפת מערכת השקיה ושיקום הגינה והדשא. יש גם שירות תיקונים ואחריות לאינטרקום. בתשלום נוסף: תיקונים פרטיים בדירות ופרויקטים כגון בניית בריכה, מזרקות והתקנת קרמיקות.
מבצעים ומתנות: אין.
אופן גביית תשלומים: הכספים מופקדים בידי הוועד. בראשון לכל חודש יועבר תשלום מהוועד לחברת הגבייה.
- לבנת (א.א.) שירותים
איפה היא פועלת: מאזור המרכז ועד חיפה והצפון.
מה היא מציעה: ניקיון כללי ותחזוקה (24 שעות), ניקוי חלונות כולל סנפלינג, פוליש וליטוש קריסטלי, ניקיון ושטיפת שטיחים, שירותי חיטוי והדברה, שינויים ושיפוצים, שמירה ואבטחה, גינון, אחזקת מעליות, שירותי חשמל ומיזוג אוויר.
מבצעים ומתנות: אין.
אופן גביית תשלומים: אפשרות לגבייה בשם ועד הבית, תוך טיפול משפטי בסרבני תשלום במידת הצורך.
- גז - ניהול ואחזקת מבנים
איפה היא פועלת: בחיפה והקריות, תל אביב, ראשון לציון, אשדוד ובקרוב מודיעין.
מה היא מציעה: מגוון גדול של שירותים. התיקונים והניקיון מבוצעים על ידי עובדי החברה על פי מפרט מדויק של עבודות, המתבצעות בחלקן על בסיס יומיומי (כמו ניקוי ושטיפת לובי הכניסה הראשי לבניין והמעליות, כולל דלתות המעלית), חלקן פעמיים בשבוע (שטיפת רצפת לובי קומתי בכניסה לדירות) ואחרות פעמיים בשנה - כמו ניקוי גג הבניין או פוליש קריסטלי ללובי הכניסה הראשי. עבודות תחזוקה ותיקונים, כמו תיקוני צבע, מתבצעות פעמיים בשנה - לקראת ראש השנה ולקראת פסח. יש החלפת מנורות ומתגי חשמל לפי הצורך. צוות האחזקה מבצע סריקה במקום שלש פעמים בשבוע. שירותי שמירה והפעלת בריכות שחייה - בתשלום נוסף.
מבצעים ומתנות: בעת הכניסה לעבודה בבניין וכעבור שנה מציעה החברה מתנות כמו הוספת צמחייה לגינות ועיצוב לובי הכניסה בצמחיית משי. מבצעים לחודש ינואר לחותמים חוזה שנתי: הורדת מנורות צבעוניות לאורך כל הבניין ביום העצמאות. בנוסף מציעה החברה שטיחי ניגוב רגליים לכניסות הראשיות, מתקן להפצת ריח ללובי, התקנת שילוט והרכבת מאפרות ופחים בלובי הכניסות הראשיות.
אופן גביית תשלומים: הגבייה באמצעות ועד הבית, בשיתוף החברה. האחרונה נעזרת בעורכי דין לטיפול בסרבנים.
- א.אדיב - אחזקת מבנים בע"מ
איפה היא פועלת: מראשון לציון ועד חיפה.
מה היא מציעה: נקיון על בסיס יומי, גינון פעמיים בחודש, גביית כספי הוועד, תשלום חשבון חשמל, החלפת נורות ומתגים, תשלום לחברת המעליות כולל בודק חצי שנתי.
מבצעים ומתנות: חיטוי מאגרי מים אחת לשנה, פוליש בלובי הבניין אחת לחצי שנה והדברה אחת לחצי שנה.
אופן גביית תשלומים: החברה תשלם עבור חשבונות ציבוריים. אם ההוצאה בגין עבודה או החלפת ציוד עולה על 200 דולר, יתרת התשלום חלה על דיירי הבית. למשלמים בהוראת קבע 10% הנחה.
- נווה - ניהול ואחזקות בע"מ
איפה היא פועלת: בין הרצליה לאשקלון.
מה היא מציעה: אחזקה, גינון, נקיון ושמירה, תפעול בריכות שחיה. תיקוני צבע בכל השטחים הציבוריים לפחות אחת לשנה. ניהול באמצעות אב בית והתחייבות לטיפול בכל תלונה תוך ארבע שעות לכל היותר במהלך היום ותוך שמונה שעות בלילה או בשבת.
מבצעים ומתנות: באתרים שבהם ניתן לבצע את הדבר טכנית מציעים לדיירים שירות התחברות וגלישה באינטרנט ללא תשלום.
אופן גביית תשלומים: גביה אחת לשישה חודשים בצ'קים דחויים. הצ'קים יופקדו בחשבון הוועד או בחשבון החברה, על פי החלטת הוועד. הצעת מחיר מלאה ומפורטת תתקבל לאחר שנציגי החברה יבדקו את הבניין ויגישו חוות דעת מקצועית.
איך לבחור חברת אחזקה חזור למעלה
- חשוב, כמו תמיד, לבצע סקר שוק מעמיק. השוו את המחירים בבניינים באיזור מגוריכם. כאשר תצמצמו את החברות לרלוונטיות מבחינתכם, מומלץ לבצע את הסקר באמצעות שני דיירים, כדי לוודא שהמחירים קבועים ולא שרירותיים. אל תתפתו להצעות מחיר זולות באופן חריג: התמורה בהתאם. אף חברת אחזקות לא פועלת כדי להפסיד.
- בידקו היטב מה כוללים התשלומים: כמה פעמים ניקיון בשבוע? על חשבון מי ההוצאות? על חשבון מי החלפת מנורות?
- מומלץ לבדוק את אתרי האינטרט של החברות השונות. טמון בהן מידע רב. אתר מקצועי ומעניין הוא האתר של חברת מגן ניהול ועד בית, שבו מאגר מידע רב - החל מהבעיות בניהול ועד בית וכלה בטיפים, חוקים, טפסים ועוד.
- לא כל דבר צריך להשליך על חברת האחזקה. טיפול במעליות ואפילו תיקוני חשמל מומלץ להשאיר לוועד. אין צורך בתיווך חברת האחזקה מול חברת המעליות (כשהיא גם גובה בדרך כלל אחוזים מחברת המעליות). הרי ממילא יתקשרו מחברת המעליות לדיירים כדי לברר מהי התקלה. אפשר לחסוך בעלויות ובסרבול.
- חשוב להקפיד שזכות החתימה תשאר בידי הדיירים. לא לשכוח מדובר בסכומים משמעותיים. בקופת בניין בן 30 דירות, מצטברים בשנה 72 אלף שקל, על בסיס תשלום חודשי לא גבוה במיוחד של 200 שקלים לדירה. אל תוציאו את השליטה בכסף לחברה חיצונית.
- ציינו בחוזה באיזה חומרי ניקוי ישתמשו לניקוי הבנין. לאיכות חומרי הניקוי השלכה על איכות הניקיון וגם על עלויות החברות, שמנסות לעתים קרובות להשתמש בחומרים נחותים באריזות גדולות. עמדו על חומרי ניקיון איכותיים, אפילו אם זה אומר לקנות אותם בעצמכם.
- חלק מחברות האחזקה מציעות בנדיבות לשאת גם בהוצאות בגין ביצוע עבודות או החלפת ציוד ותיקונים, אבל מגבילות את הסכומים. שימו לב להגבלות.
- מומלץ לערוך את החוזה עם נציג חברת הניהול באמצעות עוד או דייר בעל ידע משפטי ויכולת הבנה בניסוח חוזים. חשוב לבחון את האותיות הקטנות, לפרט באופן ברור את כל מה שבאחריות החברה ואת תדירות כל אחת מהפעילויות הנדרשות. אל תסמכו על הבטחות בעל פה. הכוונות אולי טובות, אבל מימושן הוא כבר אופרה אחרת.
- כדי לשכור חברת אחזקה די ברוב של 66% מהדירים. החברה תוכל לחייב את השאר לשלם לה. כדי להחליף חברה או להפסיק חוזה עם חברה די ברוב של 51% מהדיירים.
- מומלץ לנסות ולהוציא מהחברה תקופת פעילות של כ-3 חודשים לצורך בחינת עבודתה ולהגדירה כנסיונית, ולא להתחייב לחוזה לשנה.
- יש חשיבות גדולה מאוד לטלפונים לשעת חירום, הזמינים 24 שעות ביממה. על חברת הניהול לספק פתרונות ולפתור בעיות בזמן קצר ומיידי באירועים חריגים כמו צינור שהתפוצץ, מערכת אזעקה שהתקלקלה, תקלה במעלית.
- חשוב לדרוש מחברת הניהול לבצע דוחות תקינות של מערכות הבניין מבחינת בלאי מדי תקופה. בין המערכות: גנרטור, מערכת כיבוי אש, גלאי עשן, מעלית ועוד.
- ודאו שיש לחברת הניהול ביטוח עבור כל אחד מעובדיה, וכן עבור כל ספק או נותן שירותים במסגרת עבודתו בבניין. מומלץ להוסיף סעיף בחוזה שתכליתו הענקת ביטוח צד ג' עבור כל מבקר בבניין.
- בדקו אם הפסקת הסכם ההתקשרות מחייבת הודעה מראש. מומלץ לא לשחרר תשלום אחרון עבור חברת הניהול לפני ביצוע בדיקה כי הכל טופל כיאות וכי שולמו כל חובות הבניין.
הטיפים בסיוע צחי ברדוגו, מנכ"ל חברת בדק בית - שירותי בדיקה ומידע לרוכשי דירה.
לפנייה לכתב/ת 
מה בין חברות אחזקה לחברות אחזקה וניהול
צילום: גדי קבלו
תדירות הנקיון חשובה ביותר
צילום: ג'רמי פלדמן
מומלצים
