הכנסות משכר דירה: בוחרים מסלול
הורדת תקרת הפטור ממס על השכרת דירה מציבה את המשכירים בפני בעיה - באיזה מסלול פטור לבחור? לפעמים, מסתבר, עדיף לשלם מס רגיל
הפטור ממס על השכרת דירה אינו מצוי בחוק, אלא מוגדר כ"הוראת השעה", שנכנסה לתוקף בתחילת שנות ה-90, כדי לעודד את הישראלים להשכיר דירות לעולים החדשים שהגיעו ארצה. מאז ועד היום מאריכה הממשלה מדי שנה את הפטור, אולם לאחרונה, בעקבות מדיניות הצמצומים וביטול הפטורים, הוחלט על הורדה הדרגתית של הפטור.
בשנת 2004 עמדה תקרת דמי השכירות הפטורים ממס, בכפוף לתנאים שנקבעו בהוראת השעה, על 7,390 שקל בחודש. לפי התיקון שפורסם ב-11 ביולי, תקרת הפטור ממס על השכרת דירה למגורים תרד ב-2005 ל-5,543 שקל, וב-2006 תרד תקרת הפטור ל-3,695 שקל.
בנוסף, החל מ-2006 יחוייבו כל בעלי הדירות המקבלים שכר דירה שגובהו למעלה מ-3,695 שקל לדווח למס הכנסה על הכנסה זו. ההנחה היא שהאזרח הפשוט, המחזיק דירה אחת בלבד להשכרה, לא ייפגע מההוראה, מאחר ששכר הדירה אותו הוא גובה לא אמור לעלות על 3,600 שקל.
כיום קיימים 3 מסלולים שונים למיסוי השכרת דירה: מסלול אחד מעניק פטור ממס עד לתקרה, ומעל התקרה משלמים מס שולי של 49%. מסלול שני הוא מס מחזור של 10% על כל ההכנסות משכר דירה, החל מהשקל הראשון וללא אפשרות לניכוי הוצאות מההכנסה החייבת במס. לפי המסלול השלישי משלמים מס שולי שמחושב לפי ההכנסות משכר דירה, פחות הוצאות ההשכרה (כמו הוצאות על אחזקת הדירה).
לדברי סיגל אבירם, יועצת מס ויו"ר הוועדה המקצועית של לשכת יועצי המס בישראל, לאלה שהסכומים אותם הם גובים משכר דירה עולים על 3,695 שקל, עדיף לבחור במסלול השני. "מדובר במסלול קבוע, והפטור הוא ללא כל הגבלת סכומים, כלומר ללא תקרת הכנסה, בתנאי שמקבל ההכנסה משלם את המס תוך 30 יום מרגע שקיבל את דמי השכירות".
בדומה לכך, אם אדם יודע מראש שהשנה יהיו לו הוצאות אחזקה רבות על הדירה, עדיף שייבחר במסלול השלישי, משום שאז יוכל לדרוש את ההוצאות כולן בחזרה ממס הכנסה, כולל הוצאות מימון ופחת על הדירה.
השכרה לעסק: אין פטור
כל הפטורים נעלמים כאשר מדובר בהשכרת דירה לעסק (חנות, משרד או כל עסק אחר). כל השכרה שאינה למגורים חייבת ניכוי מס בשיעור של 35% משכר הדירה, כאשר ניכוי המס חייב להיעשות על ידי השוכר ולא על ידי המשכיר.
כוונת המחוקק במקרה זה הייתה לפנות את דירות המגורים הרבות שאוכלסו על ידי עסקים ומשרדים, ולאפשר היצע רחב יותר של דירות למגורים. התשלום הוטל על השוכר ולא על המשכיר כדי לפגוע בכיסו של המשכיר, שיעדיף למצוא דייר שישלם מחיר מלא מאשר חברה שתשלם מחיר הנמוך ב-35% משכר הדירה.
בנוסף, נפגע המשכיר גם בטווח הארוך, כיוון שבמידה וירצה למכור את הדירה לאחר מכן, יאלץ לשלם מס שבח מלא, בעוד שמכירת דירה שהוקצתה למגורים פטורה, בדרך כלל, ממס שבח מלא.
אבירם מציינת כי המס של 35% אינו סופי אלא רק התחלתי, והמס הסופי יכול להגיע עד 49%. "כמו כן, על הכנסה מהשכרת נכס לעסק חלה חובה לשלם דמי ביטוח לאומי".
השכרה בחו"ל: לא מכירים במס
בעקבות הרפורמה הוכנסו בחוק תיקונים המחייבים גם בעלי דירות בחו"ל במס, החל מ-2003. גם כאן ניתן לבחור במסלול מס קבוע, העומד על 15%. כוונת המחוקק הייתה לגרום לאזרחים להעדיף רכישת דירה להשכרה בישראל על פני רכישת דירה זהה בחו"ל.
במסגרת מסלול זה אי אפשר לקזז הוצאות כלשהן (למעט פחת), ולא ניתן לקזז מסים ששולמו בחו"ל, כך שאם אתה משכיר דירתך בחו"ל ומשלם שם מס - עדיין תצטרך לשלם מס בישראל.
המעוניינים בקיזוז הוצאות על דירתם בחו"ל יכולים לעבור לשיעורי מס רגילים, כאשר המס המקסימלי הוא 49%. ככל שהוצאות האחזקה, המימון ומסי החוץ גבוהים יותר, מסלול זה כדאי יותר. כאשר הוצאות האחזקה ומסי החוץ נמוכים יותר, עדיף לבחור את המסלול הראשון.
ביטוח לאומי: חייבים לדווח
לאחרונה עבר תיקון חשוב בחוק הביטוח הלאומי בעניין הכנסות משכר דירה. עד לאחרונה, אם הכנסות שכר הדירה היו גבוהות מהכנסות האחרות של האזרח אפילו בשקל אחד, היה חייב המשכיר בתשלום ביטוח לאומי גם בגין ההכנסה הפטורה מדמי שכירות. רק העצמאים שילמו את דמי הביטוח הללו, מאחר ששכירים לא מדווחים למס הכנסה וביטוח לאומי לא קיבל מידע על הכנסותיהם.
בעקבות הרפורמה במס והסכם חילופי המידע בין מס הכנסה לביטוח לאומי, ידווחו הרבה מההכנסות. בתיקון לחוק הביטוח הלאומי נקבע פטור מדמי ביטוח על הכנסות מדמי שכירות, אולם רק לגבי הכנסות המדווחות במסגרת אחד ממסלולי הפטורים (פטור קבוע או פטור הוראת השעה).
