שתף קטע נבחר

מתי כדאי (או לא) למחזר משכנתא

ירידת הריבית הביאה רבים מנוטלי המשכנתאות למחזר את המשכנתא בתנאים מועדפים. אולם לא לכולם זה מתאים. מה כדאי לעשות?

הריבית על המשכנתאות ירדה לשפל ורבים מהלקוחות מיחזרו במהלך החודשים האחרונים את המשכנתא וקיבלו תנאים מועדפים. עם זאת, יש לקוחות שעבורם המיחזור לא כדאי.

 

גבי בן עמי, סמנכ"ל השיווק של המכרז המרוכז, אתר אינטרנט המאפשר לקבל הצעות למשכנתא ממספר רב של גופים, אומר כי לכ-15% מהלקוחות שפנו לאתר,

המיחזור לא היה כדאי, וישנם לקוחות העלולים להפסיד ממנו. ערן אהרונוביץ מיחידת המשכנתאות בבנק אגוד אומר, כי ישנם מקרים שבהם המיחזור יגרום עלויות גבוהות מאוד. בעזרת השניים הכנו מידע וכמה עצות למי ששוקל למחזר משכנתא:

  

מתי כדאי למחזר

 

המיחזור כדאי כאשר אתם משיגים הלוואה חדשה לתקופה הזהה לתקופה שנותרה בהלוואה הנוכחית, עם החזר חודשי נמוך יותר, אחרי שכללתם בתוכו את עלות עמלת הפירעון המוקדם. זאת, כמובן בתנאי שמדובר בהלוואה באותו מסלול, למשל צמוד מדד.

 

באיזה מסלול

 

המיחזור כדאי יותר לבעלי משכנתא במסלול ריבית משתנה (צמודת מדד, בריבית פריים או משתנה מט"חית), כי אלה אינם משלמים עמלת פירעון מוקדם (או שהעמלה נמוכה היות שהיא מחושבת עד לתחנה הקרובה של שינוי הריבית ולא עד סוף תקופת המשכנתא). במסלול ריבית צמודה קבועה, לעומת זאת, משלמים עמלת פירעון מוקדם.

 

גובה עמלת הפירעון

 

עמלת הפירעון המוקדם, שנועדה לפצות את הבנק, מחושבת לפי הפער בין הריבית הנוכחית של ההלוואה לבין הריבית הממוצעת שבה ניתנות כיום הלוואות מסוג זה. כדי שהמיחזור יהיה כדאי, צריך שהריבית החדשה המוצעת לכם תהיה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת של בנק ישראל

  

הנחה בעמלת הפירעון

 

נוסחת חישוב עמלת הפירעון כוללת בתוכה הנחה על העמלה, ששיעורה הולך ועולה לפי גיל ההלוואה. לזכאי משרד השיכון שקיבלו הלוואה מכספי מדינה, ההנחה בעמלת פירעון ההלוואה המשלימה (על הלוואות זכאות אין עמלת פירעון מוקדם) מתחילה ב-10% (להלוואה בת שנה) ומגיעה עד 40% (להלוואה בת ארבע שנים ומעלה). לכן, למי שמתקרב לארבע שנים כדאי להתאפק עוד כמה חודשים ואז ליהנות מעמלה נמוכה יותר. למי שאינו זכאי, ההנחה בעמלה מתחילה ב-5% ומגיעה אחרי ארבע שנים ל-20%.

  

ירידת ערך הדירות

 

באזורים רבים בארץ נרשמה בשנים האחרונות ירידת מחירים. בחלק מהמקרים ירידת הערך גבוהה מכל הסכום שהלקוח החזיר באותה תקופה בהלוואת המשכנתא. ייתכן מצב שלקוח שנטל הלוואה בגובה 60% משווי הנכס, יגלה אחרי חמש שנות החזר שיתרת ההלוואה מהווה 70% משווי הנכס. במקרה כזה יהיה לכם קשה יותר לקבל משכנתא חדשה במקום הקיימת (יחזור), בשל אחוז המימון הגבוה.

 

הגיל ועלות הביטוח

 

עברתם את גיל 55? היזהרו. מי שנטל הלוואה לפני שהיה בן 55 וכעת עומד למחזר, חייב לקחת בחשבון את הגידול החד בעלות ביטוח החיים שהוא חייב לבצע כתנאי למשכנתא. מי ששילם, למשל, 200 שקל בחודש לביטוח חיים, עלול לשלם עכשיו כפול או יותר. לעומת זאת, אם לא ימחזר את המשכנתא, הביטוח יישאר ברמתו הנוכחית. כלומר, ייתכן מצב שבו תמחזרו משכנתא וההחזר החודשי יירד ב-200 שקל, אבל הביטוח יתייקר ביותר מכך - ואז הפסדתם.

 

מקבלי מענקים מהמדינה

 

מי שקיבל מענק מדינה לצורך רכישת הדירה צריך לבדוק את תנאי המענק, והאם יוכל לגרור אותו להלוואה החדשה.

 

למחזר רק חלק

 

לא חייבים למחזר את כל המשכנתא. אפשר רק חלק. לדוגמה, למי שקיבל בעבר הלוואות בתנאים טובים (ובכלל זה גם הלוואות הזכאות) כדאי לו להשאיר אותן, שכן הוא לא ישיג הלוואה חלופית טובה כמותן.

 

 

לפנייה לכתב/ת
 תגובה חדשה
הצג:
אזהרה:
פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
מומלצים