מטר מאלנבי, מיליון דולר

חברת אוניל, שבשליטת אליעזר פישמן, השיקה השבוע מחדש את פרויקט "רובע לב העיר" בתל אביב. החברה שמכרה במהלך חודש אוקטובר 5 דירות בפרויקט ב-4.75 מיליון דולר, אחת מהן ב-1.5 מיליון דולר, מתכוונת להעלות הילוך ולהשלים סוף סוף את איכלוס הפרויקט היוקרתי, לאחר מספר שנים של שיווק שלא צלח.

"אני מרגישה חזרה של לקוחות שמתעניינים בפרוייקט, ושההתעניינות, הן מצד ישראלים והן מצד תושבי חוץ, גוברת - יש היום קהל לדירות של מיליון דולר", אמרה רונית פישמן-אופיר, יו"ר אוניל ומבעלי הפרויקט (ובתו של אליעזר פישמן).  

אכן הדיור היוקרתי נהנה לאחרונה מעדנה מחודשת ותנופת הפרויקטים היוקרתיים מורגשת, בעיקר בתל אביב. נכון שמכירה של 5 דירות בסכום כזה היא מכובדת, אך בהתחשב בכך שמדובר בפרויקט שהושקעו בו יותר מ-100 מיליון דולר ומשווק כבר 4 שנים לפחות, ועדיין נותרו בו 65 דירות ריקות (מתוך 168 הדירות הקיימות) - נדמה שהמצב אינו מזהיר.

בין שני רחובות

פרויקט "רובע לב העיר", הממוקם בין רחוב בלפור לרחוב מזא"ה, הוא מסוג הפרויקטים שגורמים לנשימתך להיעתק לנוכח ההידור, השפע והסטנדרט הגבוה. ניכר שהושקעו ממון ומחשבה בכל פרט ופרט. הפרויקט, שנבנה על שטח של 10 דונם מנסה לחבר חדש עם ישן תחת מעטפת יוקרתית -  מעיין תוצר עדכני-שיקי עם טעם של נוסטלגיה תל אביבית.

הפרוייקט מורכב מבניין מרכזי בן 7 קומות בצורת ח', שחזיתו בצפון רחוב בלפור. במרכז מתנשא מגדל בן 26 קומות מגורים שחזותו דמויית מניפה. ובחזית רחוב מאז"ה בניין משרדים קטן ואקסלוסיבי, כאשר בהמשך הרחוב מצויים "בנייני התאומים" ששומרו לאחרונה.  

פנים הפרויקט  מזמין אותך לעולם אחר - השטחים המשותפים לדיירי הפרויקט מציעים כניסה מבוקרת, ספא, בריכה, חדר כושר, לובי מפואר שטחים ירוקים ואפילו מרתף יין. גם הביקור בדירות לדוגמה אינו גורע מקבלת  פנים המרשימה שמעניקה הכניסה - חללים מרווחים יחסית ומעוצבים, חלוקה למפלסים, והרבה נוף תל אביבי שפרוס לרגליך (לפחות בקומות הגבוהות) ונשקף מקירות הזכוכית הרבים, המהווים חלק נכבד מהמעטפת.  

אז מה בכל זאת השתבש בדרך בשיווק הפרויקט? בישראל (וגם מחוצה לה) יש כיום לקוחות לא מעטים ל"סחורה" מהסוג הזה, המוציאים סכומים לא מבוטלים על דירות פחות יוקרתיות ובכל זאת פרויקט לב העיר לא הפך ללהיט כמקווה על ידי היזמים.

מ"אלנבי שטראסה" - לפיח האוטובוסים

לא מעט מהבעיה טמונה במיקומו של הפרויקט - סמיכות, או סמיכות יתר, לרחוב אלנבי. בשנות ה-30 של המאה הקודמת אלנבי היה הרחוב המרכזי של תל אביב - "אלנבי שטראסה" קראו לו היקים. היו בו חנויות לממכר פרוות ותכשיטים ואם אפשר היה אז לדבר במונחים של דיור יוקרה, "רובע לב העיר" היה אז הדובדבן שבקצפת.

אלא שרחוב אלנבי של היום הוא אנדרטה עלובה ועצובה לתקופת הזוהר ההיא. אלנבי של 2005 אינו אלא אוסף של עשרות מבנים מוזנחים, שאילו שומרו וטופלו כראוי, היו מביאים לאזור אוכלוסייה ועסקים איכותיים יותר. הנפילה של רחוב אלנבי בולטת גם מהבחינה המסחרית. את חניות היוקרה של פעם, כמו חנות הבגדים "אבג", וחנות הנעלים "מיקולניסקי", תפסו חנויות של ביגוד זול, ובאסטות של קלטות וסרטים מזויפים. ההזנחה והעליבות ששולטים באלנבי הם כל כך מהותיים, שהם מקרינים גם על הרחובות הסמוכים.  

הרחובות הסמוכים לפרויקט כמו הרחובות יבנה, מונטיפיורי, מאז"ה, בלפור, יוחנן הסנדלר, נראים כמו פוטנציאל שטרם מומש. נכון שבחלקים הקרובים יותר לשדרות רוטשילד מורגשת התעוררות, אך התמונה הופכת קודרת יותר בואך  אלנבי - מדרכות צרות, בעיות חניה, ללא טיפה של צמחיה או נוי, בתים ישנים מטים לנפול. 

לא פלא שבניינים שבכל זאת שומרו הפכו באחת למשרדים יוקרתיים של עורכי דין. דיירים של ממש אין שם. גם על תחושה של "שכונה" או קהילה אין בינתיים מה לדבר. הפער הזה - בין היוקרה הנוסטלגית והמצוחצחת למציאות הנוכחית נפגשים בדיוק שם,

 ובתוך כל זה טובל פרויקט רובע לב העיר, כמו תכשיט זהב מהודר על גוף זקן, מקומט ומוזנח.

אין ספק שהכתובת "אזור עם פוטנציאל" כתובה בברור על הקיר, אך למרבה הצער איש לא ממהר לממש אותה והאזור לא ממוצב עדיין כאזור יוקרתי. קשה להשוות את האזור של  פרויקט לב העיר למתחם "פארק צמרת", ואזור רחוב פנקס בצפון תל אביב, לרמת אביב ואפילו לפרויקט מלצ'ט-שינקין, שנמצא במרחק כמה מאות מטרים משם, ונהנה מקירבה לשדרות רוטשילד המתחדשים ומשיווק מוצלח יותר.

ובכל זאת המחירים גבוהים 

ולמרות כל זאת,  רמת מחירי הדירות ברובע לב העיר אינה מביישת שום אזור המוגדר כ"יוקרתי בעליל": כך למשל: דירת 3 חדרים בקומה 7 במגדל, בשטח של 166 מ"ר, נמכרה ב-840 אלף דולר. דירה בת 4 חדרים בקומה 15, בשטח של 208 מ"ר, נמכרה ב-1.35 מיליון דולר. דירה בת 4 חדרים בשטח של 155 מ"ר, נמכרה ב-610 אלף דולר.

אין ספק שפרויקט "רובע לב העיר" הוא אחד הפרוייקטים המושקעים והיפים, אם לא היפה ביותר בקטגוריית דירות היוקרה. מי שידו כבר משגת סכום כזה יקבל את הטופ שבטופ בכל הקשור לרמת הבנייה, ולפינוקים שהיא מציעה, אך ברמת הפיתוח האזורי הוא נשאר, לפי שעה, עם טעם של "כמעט", עם פוטנציאל שעוד לא נבט.

האלטרנטיבות של מגדלי יוקרה באזורים שונים בתל אביב ובטווח המחירים הזה, הולכות ומתרבות, ונראה שהזמן לא יעשה למשווקי הפרויקט חיים קלים. ואולי זה גם המקום להעיר את עיריית תל אביב מתרדמתה - שתצטרף ותמשיך את המהלך שהחלו בו אוניל ויזמים אחרים באזור, תנקה, תפתח ותחזיר עטרה ליושנה. אחרי הכל, זה לא רק הנדל"ן - זו גם ההיסטוריה.