הנדל"ן בשפל? המניות מזנקות

בזמן שענף הנדל"ן המקומי נמצא בשפל כבר כמה שנים, היקף התחלות הבנייה יורד באופן תדיר, אלפי מטרים של שטחי מסחר עדיין מחפשים שוכר, והביקוש לדירות רחוק מלהגיע לשיאו, נדמה היה שהנדל"ן אינו אפיק השקעה מפתה במיוחד. אולם אם נשפוט על פי המגמה בבורסה, מצטיירת תמונה הפוכה לגמרי - מי שהשקיע במניות חברות הנדל"ן בחודשים האחרונים יכול היום להביט אחורה בסיפוק - רובן רשמו זינוק של עשרות ומאות אחוזים. למה זה קורה?

הנתונים מראים כי החל מהמחצית השנייה של 2005 נרשמת האצה בפעילות של חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה. חברות נדל"ן נכנסו לבורסה ולא עובר כמעט יום ללא דיווח על עסקה, מו"מ המתנהל או פעילות אחרת של חברה נדל"נית בארץ ובחו"ל. בולט במיוחד "בולמוס" רכישת הנכסים המניבים של החברות הישראליות בחו"ל - בנייני משרדים, מרכזים מסחריים ובנייני דירות

להשכרה.

 מניות הנדל"ן - עלייה של 40% בחצי שנה

לא מדובר רק בחברות כמו גזית גלוב, אפריקה ישראל, ודלק נדל"ן, הנחשבות לשחקניות הגדולות ב"מגרשי החוץ", גם חברות קטנות יותר מעיזות כיום לרכוש נכסים בהיקפים גדולים מעבר לים והרשימה ארוכה - אלביט הדמיה, נכסים ובניין, כלכלית לירושלים, ב.ס.ר, אלקטרה נדל"ן, סאמיט, אאורה, אלרוב נדל"ן, דוראה, א.לוי ועוד.

הגאות הנוכחית בבורסה המקומית החלה בפברואר 2003. תחילה רשמו מניות החברות היצואנית וחברות ההיי-טק עליות חדות, לאחר מכן הצטרפו למגמה זו גם מניות הבנקים וחברות האחזקות, ואילו חברות הנדל"ן, שסובלות מתדמית מיושנת, נותרו מאחור ולא זכו לאהדת המשקיעים.

אולם מתברר כי לאחרונה הקערה התהפכה על פיה, ומדד הנדל"ן 15 זינק בחצי השנה האחרונה ביותר מ-40%, ומתחילת חודש ינואר 2006 בלבד ביותר מ-10%. העלייה של מדד הנדל"ן בולטת במיוחד מתחילת 2006, על רקע דשדושו של מדד ת"א 100. 

"שיפור עצום בתמחור הנכסים"

חברת גזית גלוב, שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל, נחשבת כיום לאורים והתומים של חברות הנדל"ן הישראליות, עם תיק נכסים עב כרס הכולל מאות נכסים מניבים, בעיקר מרכזים מסחריים בחו"ל. "באופן כללי חל שיפור עצום בתמחור הנכסים בשנים האחרונות", מסביר דורי סגל, מנכ"ל גזית גלוב. "הליך מעבר החברות לידיים ציבוריות בחצי השנה האחרונה הביא פיתוח של יכולת אנליזה ושקיפות בתחום הנדל"ן. בצפון אמריקה ובאירופה זה כבר קיים 5 שנים, עכשיו זה מורגש גם כאן. 

"בנדל"ן האנליזה היא הרבה יותר פשוטה והשקיפות מסייעת לאנליסטים לדרוש את הנתונים כדי להגיע לערכי נדל"ן נכונים יותר וזה מעלה את שווי החברות. צריך לזכור שבנדל"ן, כמו בכל עסק המטרה היא זהה - לייצר תזרים מזומנים, ומה שחשוב בסופו של דבר הם 3 נתונים: תשואה, דיבידנד ורמת סיכון", אומר סגל.

סגל דווקא מרוצה מכניסה של חברות נדל"ן נוספות לבורסה. לטענתו אלה ישפרו את המקצועיות בכל הקשור לתמחור הנכסים, ייצרו עומק ומגוון ויציבו את הענף בקונטקסט הנכון. 

יזמות מול אקזיט

ענף הנדל"ן אינו בנוי מקשה אחת והוא מורכב ממגוון פעילויות הקשורות ברכישה, מכירה והשכרה. רוב חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה עוסקות בפעילות

 של נדל"ן מניב כאשר הפעילות הזו מתחלק לשני סוגים עיקריים: "אקזיט" ויזמות.

"אקזיט" - רכישת נכס מניב קיים, דוגמת בניין משרדים, על כל דייריו ומכירה במחיר גבוה יותר בעיתוי המתאים וברווח גבוה. בתקופה זו מניב הנכס לחברה דמי שכירות שנתיים. בחלק מהמקרים החברות גם משביחות את הנכס על ידי שיפוצו, ואז מוכרות אותו במחיר גבוה.  

יזמות - הקמת פרויקט מאפס - רכישת קרקע, בנייה ומכירה. חלק מהחברות מבצעות זאת גם בתחומי הבנייה למגורים. מעבר לאופי הפעילות, קיימות חברות ש"מומחיותן" היא באזור מסוים: קיימות חברות ש'ניצלו' את מחירי הנדל"ן במזרח אירופה בעשור הקודם, חברות רוכשות נכסים במיקומים מרכזיים ("פריים לוקיישן") במערב אירופה לצורך תקבולי שכירות שוטפים או חברות המחזיקות עתודות קרקע בישראל. החברות הגדולות יותר מפזרות את השקעותיהן על פני הגלובוס - מזרח ומערב אירופה, קנדה, צפון אמריקה, ולאחרונה גם אסיה.  

בארץ: ההתעוררות שאחרי הדשדוש

בשנים האחרונות נמצא, כאמור, שוק הנדל"ן בישראל בשפל החל מהרמה המסחרית ועד מחירי מניות חברות הנדל"ן. חברות נדל"ן רבות פשטו רגל (הבולטות שבהן צמנטכל, רובננקו, מי-ערד, א.צ ברנוביץ, חירם גת, אריה את עופר) והרשימה עוד ארוכה. 

עם זאת, בשנה האחרונה החלה להסתמן יציבות ואפילו ההתאוששת קלה בנדל"ן המקומי, בעיקר בנדל"ן המסחרי. בניגוד לחברות שפעלו בחו"ל שהציגו תשואה נאה גם ב-2003 ו-2004 חברות שפעלו בישראל סבלו במיוחד בשנים האחרונות, והחלו להתעורר רק באחרונה.

"להערכתי הנדל"ן למגורים ימשיך לדשדש. כל שנה אומרים שהנה המצב משתפר, אך המצב לא כך", אומר אמיר אביבי, אנליסט נדל"ן מהראל בית השקעות. "יש כאלו שיתלו את הדשדוש במדיניות המינהל, אך לדעתי הסיבה היא חוסר ביקושים. למרות שמלאי הדירות יורד יש לזכור כי בתחילת שנת 2000 מלאי הדירות היה גדול יותר".

בניגוד לנדל"ן למגורים, הנדל"ן המסחרי כן מראה סימני התאוששות, ולכך מספר סיבות: ההתאוששות בעסקים, ובעיקר ההשקעות בחברות היי-טק ותחרות על נכסים מניבים כחלק מהרפורמה לבניית קרנות הריט (קרן השקעה בנדל"ן מניב). "כניסת קרנות הריט גורמת לדברים בשוק. החברות מתחרות על נכסים, אך זה דבר נקודתי שקשור לתקופת הקמת הקרנות", אומר אביבי.

הדוגמה ה'חמה' ביותר להתעוררות בנדל"ן מסחרי בישראל היא בנתוני הנפקת איירפורט סיטי שהתקיימה השבוע והסתיימה ביקוש יתר של פי 13, המחיר שנקבע בהקצאה למשקיעים המוסדיים הוא מחיר המקסימום ושיעור ההקצאה למזמינים במחיר שנקבע הינו כ-8%.

"בשוק קיימת סברה כי עליית מחירי התשומות, חוסר בביקושים מצד הרוכשים ומדיניות הנוקשה של מנהל מקרקעי ישראל לשיווק הקרקעות של הופכים את הבנייה למגורים בישראל ללא כדאית", אומר אביבי. "זו הסיבה שקבלני ישראל יצאו לבנות בחו"ל. מי שבונה בארץ הן חברות שלהם קרקעות רבות משלהן ולכן כדאיות הבנייה קבלן שאין לו עתודות קרקע משלו איננה גבוהה". 

הישראלים חזקים בחו"ל

אולי הסיפורים של החודשים האחרונים שמורים לאלקטרה נדל"ן ודלק נדל"ן. בין החברות דימיון משותף רב, שתיהן נוצרו כ'ספין אוף' של חברות האם (דלק ואלקטרה), לשתיהן פעילות ענפה בעיקר במערב אירופה ומניות שתי החברות זינקו בחודשים האחרונים בעשרות אחוזים. 

אלקטרה נדל"ן שהונפקה לפני כחצי שנה בלבד לפי שווי של 800 מיליון שקל, נסחרת כיום לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל, המתקרב לשוויה של חברת האם, אלקטרה. נתון זה מעניין, בהתחשב בכך שעד לא מזמן פעילות אלקטרה נדל"ן 'התחבאה' בתוך אלקטרה, כפעילות צדדית, בנוסף לפעילות המסורתיות במיזוג אוויר ומעליות. 

דלק נדל"ן, שהונפקה כחלק מפעילות הנדל"ן של קבוצת דלק לפני כשבעה חודשים בלבד בשווי של 1.8 מיליארדי שקל, שווה היום 3.3 מיליארד שקל - כ-80% מעל מחיר ההנפקה. מנכ"ל החברה, איליק רוז'נסקי, אומר כי בחברות נדל"ן רבות ערך הנכסים גבוה משווי השוק של החברה. לדבריו, חברות הנדל"ן שיש להן יכולת מקצועית, קופת מזומנים, ייצור רווח וששווקים חדשים, מעלות את ערך מנייתן בבורסה.

הפעילות בחו"ל, בין אם באופן מוצדק ובין עם לאו, מעלה את קרנה של החברה בעיני המשקיע הישראלי. חברת אאורה השקעות, בניהולו של בועז משעלי הייתה חברה מתחום ההיי-טק שעברה 'הסבה מקצועית' תחום הנדל"ן. לטובת העניין היא גייסה את יוסף צליח, נדל"ניסט עתיר נסיון, וחבר בדירקטוריון של גזית גלוב, שרכש כ-25% ממניות החברה. 

למרות שמדובר בחברה צעירה יחסית בתחום וללא ריקורד נדל"ני מובהק, בחודש האחרון זינקה מנייתה ב-80%, לאחר שדיווחה על פרויקט משותף עם חברת GTC רומניה להקמת כ-30 מרכזים מסחריים בערים שונות ברומניה בהשקעה של יותר מ-200 מיליון דולר.

"לפני כשנה ארגנתי את החברה מחדש ושוק ההון יוצר בשבילנו הזדמנות יוצאת דופן ומאפשר לנו בעזרת מימון פיננסי בנקאי לנהל פרויקטים בהיקפים גדולים. זה מאפשר לנו לצבור נכסים של מאות מיליונים בזמן ההון העצמי שלנו מגיע ל-60 מיליון שקל", מסביר משעלי.

כך שבינתיים, שוק הנדל"ן הישראלי צומח בעיקר בבורסה. הישראלים, בעלי חוש היזמות המפותח, מגייסים כספים בבורסה הגואה בתל אביב - ובונים בצפון אמריקה, מזרח ומערב אירופה. אין תשובה אחת מדוע זה קורה, אבל העובדות מדברות בעד עצמן.