מש' המשפטים עושה סדר בשמאות המקרקעין

רפורמה בשמאות המקרקעין. הוועדה לתקינה שמאית של משרד המשפטים החליטה לפזר את העמימות בתחום שמאות המקרקעין ולבצע "יישור קו" מקצועי.

הוועדה יזמה לאחרונה 3 תקנים מקצועיים חדשים בתחומים של חישוב שטח דירה, קרנות ההשקעה בנדל"ן מניב (REIT) ועריכת דו"חות שמאיים למאזניים של חברות.  

עד כה לא נקבעו תקנים מקצועיים הקובעים רמת פרוט נדרשת, שיטות עבודה, דרך וסדר כתיבה והגדרות של מושגים בתחום שמאות המקרקעין. המצב הקיים הביא לחוסר אחידות ולרמת פרוט חלקית בדו"חות שומה שהוכנו, דבר שהיווה פתח לניצול המצב לרעת הציבור.

חישוב אחיד לשטח הדירה

המקרה הבולט ביותר בו סובל הציבור מחוסר אחידות הוא חישוב שטח דירה. בישראל נהוגות יותר מ-10 שיטות שונות להגדרת שטח דירה, ולא ברור, למשל, האם שטח הדירה כולל את שטח הקירות, האם כולל את החלק היחסי בחדרי המדרגות או האם יש לכלול מרפסות מקורות וכיו"ב.

בכל אחד מהחוקים השונים בנושא (חוק התכנון והבנייה, צווי הארנונה ועוד) מוגדר שטח הדירה באופן שונה. ההפרש בין השיטות השונות מגיע לכדי עשרות אחוזים, ויש לו משמעות רבה למחירו של נכס ולנכונותו של קונה פוטנציאלי לרכוש את הנכס.

ריבוי השיטות מביא, במקרה הטוב, לבלבול וחוסר ודאות של הקונים, המוכרים והמשתמשים באשר לנתוני הנכס. במקרה הגרוע - מהווה המצב הקיים כר נוח למצגי שווא של אינטרסנטים אשר נוקטים בגישת מדידה הנוחה להם.  

הוועדה לתקינה יזמה תקן להגדרת שטח אחידה לדווח בשומות מקרקעין, אשר צפויה להיות הנהוגה גם בסקטורים אחרים. התקן קובע שיטת מדידה אחידה לדירות המגורים (לרבות נכסים צמודי קרקע).

תקן לעריכת דו"חות שמאיים לקרנות הריט

החל מינואר השנה נכנסה לאפיק ההשקעות הציבורי אופציית קרנות הריט להשקעה בנדל"ן מניב. מאחר והקרן פונה לציבור רחב שרובו לא מצוי במקרקעין, קיימת חובה בחוק בהצגת שומת מקרקעין המפרטת את נכסי הקרן, ואף המשקיע הפוטנציאלי יוכל לעיין בדו"ח השומה.

בעניין זה מציעה הוועדה לתקינה שמאית תקן מחמיר, המחייב כתיבת דו"ח שומה מפורט ובהיר, וברמת שקיפות גבוהה, על מנת להעמיד לרשות המשקיעים גילוי מלא ונאות של פוטנציאל ההשקעה של כספם.

עריכת דו"חות שמאיים במאזני חברות

חברות המחזיקות בנדל"ן רשאיות כיום לעדכן בנסיבות מסוימות את ערכם הרשום בספרים בהתאם לשווי הריאלי של הנכסים. נוכח ההשלכות המשמעותיות של שינוי בסעיפים אלה בספרי החשבונות של החברה התקן קובע דרישות גילוי ושיטות עבודה בשומות מקרקעין שנערכות לצורך שילובם בסעיפים מאזניים של חברות.

התקנים ייכנסו לתוקפם לאחר שימוע שיתקיים באוגוסט הקרוב, במסגרתו יוזמן הציבור הרחב ובעלי מקצוע להציג את התנגדותם. עם כניסת התקנים לתוקף הם יחייבו את כל שמאי המקרקעין בישראל, הן במגזר הפרטי והן בציבורי. לצפייה בתקנים שגובשו לחץ כאן. 

הוועדה לתקינה שמאית הוקמה בינואר השנה על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. היא מונה 11 חברים, מבכירי שמאי המקרקעין, עורכי הדין ורוה"ח בישראל, וחברה בה גם עו"ד שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, המכהנת בתוקף תפקידה כיו"ר מועצת השמאים. את הוועדה מוביל ומרכז שמאי המקרקעין אייל יצחקי.