קונים דירה בלי להתחתן: על נדל"ן, רומנטיקה ומה שביניהם

מחקר אמריקאי חדש, שפורסם לאחרונה ב"ניו יורק טיימס", קובע כי מספר גדל והולך של אמריקאים, נשים וגברים, דוחים את נישואיהם לגיל מבוגר או שלא מתחתנים כלל. "הסיכוי להיהרג על ידי טרוריסט גבוה יותר מהסיכוי למצוא בעל", אומרים האמריקאים. אבל מסתבר שגם בישראל לא ממהרים זוגות צעירים למסד את יחסיהם באמצעות מוסד הנישואין. אישור הרבנות הוא אמנם הגושפנקא החוקית למיסוד הקשר, אך לא הגושפנקא הבלעדית. וכך, מספר הולך וגדל של זוגות צעירים בוחרים בקניית דירה משותפת כדרך החוקית להצהיר על מחויבותם ההדדית זה לזו.

לקראת יום האהבה שייערך בשבוע הבא, החלטנו לבחון את התופעה ולרכז מספר עצות לרוכשי הדירות החדשים.

האמנם תופעה?

מסקר שערכה קבוצת לב מדיה, מארגנת ירידי נדל"ן, בקרב 1,100 נשאלים בגילאי 25-40 במהלך הרבעון האחרון של 2006 , עולה כי בכוונת 39% מהנשאלים לרכוש דירה משותפת למרות שעדיין אינם נשואים. כמעט מחצית מהם (48%) דיווחו כי אין בכוונתם להתחתן גם בעתיד.

פוריה תעיזי, מנכ"ל חברת אמבסדור, העוסקת בייזום ושיווק פרויקטים נדל"נים מנסה לאפיין את אוכלוסיית הרוכשים ללא נישואין: "מדובר בזוגות ממעמד סוציואקונומי בינוני גבוה. לא צעירים במיוחד, בסביבות גילאי 30, 30 פלוס, עצמאיים כלכלית, בעלי מקומות עבודה מסודרים והכנסה בינונית ומעלה".

"אני פוגשת בזוגות מאוד דעתניים", אומרת תעיזי, "יודעים מה הם רוצים מעצמם שבדרך כלל גם לא מגיעים עם ההורים. מדובר בתופעה הרווחת בעיקר במרכז הארץ ובשרון ובדירות בנות 3-5 חדרים במחירים של 250 אלף דולר בממוצע".

ממצאיה של תעיזי זוכים לאישוש בסקר שמתוצאותיו עולה גם כי רוב הנשאלים שדיווחו כי הם מעוניינים לרכוש דירה משותפת למרות שטרם נישאו (כ-83% מהם) הינם מאזור השפלה וגוש דן, כ-14% מהם מאזור הצפון והיתר מאזור הדרום. בנוסף, נמצא כי 69% מתוך אותה הקבוצה הם אקדמאים, ל-21% מהם השכלה תיכונית ורק 10% סטודנטים.

כיצד תממנו את הרכישה המשמעותית בחייכם?

זוגות שאינם נשואים לא מוכרים על ידי משרד השיכון כזכאים לסיוע בדיור. מדובר בהלוואה שהמדינה נותנת בתנאים משופרים יחסית לתנאי השוק שנועדה לסייע לזוג הצעיר ברכישת הדירה. "במקרים חריגים ניתן סיוע לרווקים אבל גם אז בעיקר לחד הוריים ובתנאי שהדירה רשומה על שם אדם אחד", מסביר דודי מייזליק סמנכ"ל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות.

ההטבות של משרד השיכון נקבעות על סמך ניקוד שניתן לבני הזוג לפי פרמטרים של שנות נישואים, מספר ילדים ומספר אחים של כל אחד מבני הזוג. ניקוד משופר עשוי להקטין את הריבית או להגדיל את היקף ההלוואה.

אם בתחילת שנות ה-90 נושא הזכאות היה מאוד פופולרי והיווה טריגר לנישואין כיוון שמשרד השיכון מימן 20% בממוצע מהדירה, הרי שהיום הזכאות כל כך מצומצמת שאין בה להשפיע על תפיסת עולמם של בני הזוג לכאן או לכאן. "בשנים האחרונות יש קיצוץ מאוד גדול בהטבות של משרד השיכון, וההטבה ניתנת למעגל מאוד מצומצם של אנשים בעיקר בפריפריה ולא במרכז הארץ". אומר מייזליק.

משכנתא מאושרת בשעה? לא במצבכם

שוק המשכנתאות הפרטי הוא התשובה לזוגות שלא נישאו כמו גם לזוגות חד מיניים. התחרות בשוק הממוסחר עשויה לאפשר לכם לקבל משכנתא בתנאים דומים לסיוע שלא תזכו לו ממשרד השיכון.

אולם גם כאן, מצבכם המשפחתי עשוי לסבך אתכם בקצת בירוקרטיה. במקום להשתמש בפלאי הטכנולוגיה למימון דירתכם תיאלצו לוותר על מהירותו ונוחיותו של אתר האינטרנט של הבנק, להגיע לסניף ולהסביר את מצבכם. בבנק, אמנם לא מתעניינים בחיי האהבה שלכם אבל בהחלט יבחנו את יציבות הקשר ביניכם ואת איתנותכם הפיננסית כדי למזער זעזועים עתידיים באי תשלום המשכנתא.

"כשזוג מתגרש או נפרד זה מלווה פעמים רבות בפיגורים במשכנתא, לכן הקשר בין שני בני הזוג חשוב לבנק למשכנתאות", מסביר מייזליק. כך שגם בראיון בבנק ינסו להתרשם מהסיבה לאי הנישואים, ממצבת הנכסים וההכנסות שלכם ומתוכניותיכם ארוכות הטווח במישור הקמת המשפחה.

בכל מקרה נקודת המוצא היא לטובת הזוגות הצעירים כי עצם ההחלטה לרכוש דירה ביחד כבר מלמדת על רצינות ועל חשיבה כלכלית ארוכת טווח ולכן סיכויי קבלת המשכנתא בדרך זו גבוהים בדרך כלל אומר מייזליק.

אז איך זה פועל?

הבעלות נפרדת אך המשכנתא משותפת, וכנראה שכאן טמון כובד המשקל האמיתי של ההתחייבות הזוגית הזו. אי אפשר לקחת על דירה אחת 2 משכנתאות, אחת על שם הגבר ואחת על חשבון האישה, וזאת בשל האופי של המשכנתא ככלי מימוני. "אם נפריד לשתי משכנתאות בהתאם לבעלויות השונות", אומר מייזליק, "ואחד הצדדים לא ישלם - לא נוכל לממש חצי דירה".

אז מהן בכל זאת האפשרויות? בדרך כלל רישום הדירה מתבצע על שם שני בני הזוג בשיעורים שווים, והמשכנתא משולמת מחשבון הבנק המשותף. ניתן גם לפתוח שני חשבונות נפרדים באותו הבנק למשכנתאות, ולבקש לגבות מכל חשבון מחצית מהתשלום החודשי. קונסטלציה נוספת של השיתוף בדירת מגורים היא רישום הדירה על שם אחד מבני הזוג ולקיחת משכנתא משותפת. אולם מדובר באופציה שכיחה פחות ומסובכת יותר מבחינה משפטית, במיוחד בשעת פרידה.

ואם כבר נגענו בפרידה - אז כמו בגירושים צפויה חלוקת רכוש. הדין האזרחי בישראל מכיר בידועים בציבור כמי שחוק יחסי ממון חל עליהם בשונה מן הדין הדתי. ביום הדין, אם תיאלצו להגיע לבית משפט, יניח האחרון כי התקיים ביניכם שיתוף שווה בנכסים כל עוד חייכם המשותפים מעידים על כוונה לקיים חיי שיתוף. בית המשפט יחיל עליכם את חזקת איזון המשאבים ככלי לחלוקת הרכוש המשותף לרבות דירת המגורים.

מנקודת מבטה של המשכנתא, או שהדירה נמכרת והמשכנתא מסולקת, או שאחד מבני הזוג לוקח את הדירה עם כל המשכנתא על עצמו. הבעיה בסיטואציה האחרונה היא שבעת לקיחת המשכנתא, נערך חישוב ההחזרים בהתבסס על נתוני ההכנסה המשותפת. שינוי הנסיבות מטיל את כל כובד התשלום על בן זוג אחד, וזה עשוי להיות בעייתי. בן הזוג יכול לבקש פריסה מחודשת של תשלומי המשכנתא אם מלכתחילה לא השתמשו בני הזוג בפריסת המשכנתא לתקופה המרבית.

עו"ד במקום רב

"ההיבטים הפיננסיים בשל רכישת הדירה חייבים להיות מעוגנים בהסכם בין בני הזוג כדי למנוע ספקות עתידיים". מסבירה עו"ד אורנה מרום ממשרד ברץ הורן ושות'.

"את הזכויות ניתן לחלק בחלקים שווים, או כפי שבני הזוג מגדירים. ההסכם צריך להיות מפורט ולכלול תניות הנוגעות להון העצמי שמביא כל אחד מבני הזוג כמו גם את החזרי המשכנתא, וכמובן מה קורה במקרה של פרידה. לא מדובר בהכרח בהסכם ממון - ניתן גם לנסח משהו מאוד ספציפי ונקודתי לעניין הבעלות בדירה. אם רוצים כמובן שמומלץ לערוך הסכם רחב  יותר שיתייחס למכלול ההיבטים הפיננסיים של בני הזוג ולא רק לדירת המגורים."

בכל מקרה, בסבך המשפטי הקיים אסור לשכוח את הבדיקות הרגילות המתחייבות מרכישת נכס והנוגעות לאישורי הזכויות הנכס, חוסנו של הקבלן, המפרט הטכני ועוד מדגישה מרום.

וחוקי המס? מבחינת מיסוי אין משמעות להיעדר הנישואין, מסבירה מרום. ואכן, באופן מפתיע חוקי המס דווקא הם עומדים לצד רוכשי הדירות שאינם נשואים ומתייחסים אליהם בצורה זהה לזוג נשוי. לפי פסיקת בית המשפט העליון משנת 2001, נחשב גם בן זוג שלא עקב נישואין. לכן, ניתן להעביר בעלות על דירה בין בני הזוג עקב פרידה, מבלי שזו תחויב במס רכישה.

חג אהבה שמח, ובהצלחה.