הדולר יורד ומחירי הדירות עוברים לשקלים

צניחתו של הדולר, הנושק לרמת 4 שקלים לראשונה זה 7 שנים, נותנת אותותיה גם בשוק הנדל"ן המקומי ובעלי דירות רבים מתלבטים לאחרונה אם לדרוש את התשלום עבור הנכס בשקלים או בדולרים. הדילמה שקלים או דולרים, לעומת זאת, איננה כוללת את הקבלנים שנוקבים בשקלים זה יותר מ-5 שנים.

למכירה דירה דירות נדל"ן (צילום: עומר הכהן)

ביוני אשתקד דירה שהוצעה למכירה ב-200 אלף דולר לפי שער של 4.5 שקלים הניבה למוכריה 900 אלף שקל. אותה דירה היום, לפי שער של 4.1-4 שקלים תעלה לכל היותר 820 אלף שקל - 80 אלף שקל פחות, ירידה של יותר מ-9%. אין פלא איפוא שיותר ויותר בעלי דירות מציעים את דירתם למכירה בשקלים.

רוני (43) מעמיד בימים אלה למכירה דירה בת 4 חדרים ברחוב ויצמן בכפר סבא. "החלטתי למכור את הדירה כבר לפני כ-8 חודשים, אבל מכל מני סיבות אישיות המכירה התעכבה", הוא מספר. "היו גם ש'המליצו' לי להמתין לקיץ כי אז קל יותר למכור. בינתיים, ירד הדולר והבנתי שבמחיר שהתכוונתי לבקש אני עשוי להפסיד עשרות אלפי שקלים. לכן, אני מפרסם את הדירה היום ב-810 אלף שקל, שהם מבחינתי 180 אלף דולר לפי שער דולר של 4.5.

"עד כה לא נתקלתי במשהו שהתעניין בדירה והצהיר שהוא נבהל מהמחיר בשקלים, הרבה אנשים שדיברתי איתם ושמעו את המחיר עשו בעצמם את ההמרה לדולרים כל אחד לפי השער שלו. כמובן שמנסים לברר אם אני מוכן לרדת במחיר, אבל אני מרגיש שאנשים מסתכלים על כמה בסוף ייצא להם מהכיס, דולרים, שקלים, זה קצת פחות משנה היום".

א' יזם היי-טק, מספר שמכר דירה בתל אביב למשקיע זר לפני 4 חודשים כשהדולר היה עדיין ברמה של 4.2 שקלים. "הרוכש שלי בא עם קופת מזומנים דולרית ולכן מעבר לשקלים לא בא מבחינתו בחשבון", הוא אומר. "מכיוון שהוא הסכים לשלם מחיר הגבוה ממחיר השוק, ממילא, הסכמתי להצמיד את התמורה לדולר אבל כמה ימים לפני החתימה נבהלתי וניסיתי להכניס סעיף בחוזה שיגן עלי מפני ירידת הדולר, הרוכש לא הסכים".

דירה מיד שנייה - מעכשיו גם בשקלים

"בשנת 2002 ובשנת 2004 תיקנה הכנסת את חוק הגנת הצרכן והוסיפה אליו הוראות חוק בדבר איסור פרסום וקביעת מחירים, במפורש או במשתמע, במטבע שאינו ישראלי", אומר עו"ד אופיר וייסבן המתמחה בין היתר בנדל"ן. "הוראות חוק אלה, אינן נאכפות בשוק הפרטי ורוב עסקאות המקרקעין נעשות בשווה ערך לדולר. מרבית המוכרים כלל אינם מודעים לאיסור בחוק ונותני השירותים הנלווים (מתווכים, שמאי מקרקעין, בנקים ועורכי הדין) אינם פוקחים את עיניהם בעניין זה".

לעומת זאת, אצל החברות הקבלניות, אומר וייסבן, "החל תהליך של קביעת מחירי הנכסים בשקלים, אמנם עדיין ניתן למצוא חברות הנוקבות במחיר דולרי או מפרות את הוראות החוק 'במשתמע' - הצמדת מחיר הדירה לשער היציג של הדולר, אם וככל שיעלה, אך קיימת הבנה וחשש מן הסנקציות הקבועות בחוק כנגד המפרים - קנס משמעותי על כל הפרה".

כך, הקבלנים מעדכנים את מחירי הדירות בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן הנקוב אף הוא בשקלים והוא זה שמאפשר להם להגן על ערכן של הדירות. מוכרי דירות בשוק הפרטי, לעומת זאת, נהגו להגן על עצמם באמצעות שער הדולר ששמר בשנים האחרונות על ערכו ואף התחזק. במגמת ההיחלשות הנוכחית הבינו רבים מהמוכרים ובמיוחד אלה הממהרים למכור, כי אין מנוס ממעבר לשקלים.

"השוק מסתגל למצב" 

"בשוק הדירות מיד ראשונה אין כמעט השפעה להיחלשות הדולר מכיוון שהמחירים כבר מזמן נקובים בשקלים", אומר ברנרד רסקין מנכ"ל רשת התיווך רימקס. "בשוק הדירות מיד שנייה לעומת זאת ובניגוד למה שמקובל לחשוב יש פעילות ערה גם היום בצל היחלשות הדולר, כיוון שהתזוזות במטבע החוץ יוצרות דווקא הרבה פעילות.

"אני מזהה 2 תופעות מקבילות - ירידת הדולר מדרבנת אנשים לקנות נכסים, מצד שני, בעלי הדירות סובלים לכאורה מחוסר יציבות כי באופן ריאלי המחירים יורדים. אבל במציאות התמונה קצת אחרת, השוק לא נאיבי והוא מסתגל היטב למצבים כאלה.

"ולכן, בעלי הדירות או שמעלים את המחיר הדולרי, או שהם נוקבים את מחירי הדירות בשקלים או שקובעים רף עליון ורף תחתון לדולר. היחידים שממתינים ולא מוכרים כרגע את הדירות שברשותם הם אלה שמלכתחילה המוטיבציה שלהם למכור היתה נמוכה".

הקבלנים - ירידת הדולר פוגעת בנו

מי שאינם מאושרים כלל מצניחתו של הדולר הם הקבלנים, למרות שכאמור מזה שנים הם מפרסמים את מחירי הדירות בשקלים. "יצירת האחדה במחירי הדירות היא מחויבת המציאות. היא תתרום ליציבות בענף ותהווה קטליזטור לביצוע עסקאות נוספות", אומר ניסים בובליל נשיא התאחדות הקבלנים. "אין שום הסבר הגיוני לבד מנוהג היסטורי לפערים בין שוק יד ראשונה לשוק הפרטי. 

"התנודתיות בשער הדולר, הופכת את משקי הבית ואת מי שרוצה להחליף דירה או לרכוש דירה ל'סוחר' במטבע חוץ וחושפת אותו לסיכון פיננסי. משקיעים מדופלמים יכולים אולי להרשות לעצמם לסחור במטבע חוץ ולקחת סיכונים, אך אין סיבה שמשקי הבית בישראל יהיו חשופים לסכנה זו בעת שהם רוכשים או מוכרים דירה", אומר בובליל.

אז איך להגן על הכסף?

"האלטרנטיבה הטובה יותר מבחינת המוכרים והקונים היא להגיע להסכמה לגבי מחיר בשקלים", אומר גיל חן מבית ההשקעות אי.בי.אי. "הצדדים יודעים בדיוק מה התזרים ועל זה סוגרים ללא חשיפה לתונודות בשער החליפין. המחיר הדולרי הוא תוצר של תקופת האינפלציה של שנות ה-80 ואין לו שום הצדקה בשוק היום.

"כאשר הסכמה כזו בלתי אפשרית, יכולים הצדדים להסכים על שער דולר מינימלי ומקסימלי. למשל, לא מתחת ל-4 אך לא מעל 4.2 שקלים. בנוסף, רוכש דירה שמשלם תשלום תקופתי דולרי יכול  לקנות דולרים ישירות בשוק וכך להצמיד את כל הסכום שברשותו לדולר. 

"אופציה נוספת בעיקר בעסקאות ארוכות טווח, היא לפנות לבנקים או לבתי ההשקעות ולקנות ביטוח מפני ירידת שער הדולר. רכישת אופציות תגן על רוכשן, בעבור עמלה כמובן, מכל ירידה או עליה של הדולר".

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ פיננסי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו בביצוע ו/או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי.