זוהי יפו: בונים מסביב לשעון

על רצועת חוף אחת, תחת שיוך מוניציפאלי אחד יושבות בשכנות תל-אביב ויפו. גדולה ועוצמתית ככל שתהיה, לא מסוגלת האחות הצעירה - תל-אביב - להתחרות בתנודתיות ובמגוון של שוק הנדל"ן היפואי: יוקרה ושיכונים מתפוררים, סמטאות צרות מול שערי ברזל אימתניים, בנייה מזרחית ומערבית וכל זאת באחת מערי הנמל העתיקות בעולם. 

תמונת מצב נדל"נית

יפו מצויה בשנה וחצי האחרונות בתנופת בנייה והמחירים מאמירים. המרכז החברתי כלכלי של עיריית תל-אביב-יפו מציין שבשנה שעברה, 14% מכלל התחלות הבנייה בעיר המשותפת, היו ביפו.

לעדנה מיוחדת זוכה שכונת ע'גמי, הסמוכה ליפו העתיקה (והמשוחזרת). מי שהיתה בעבר שכונה מוזנחת, היא היום השכונה היקרה ביותר ביפו עם מספר רב של התחלות בנייה ושיפוץ בתים, מבוקשת על ידי יהודים וערבים כאחד. החלק היוקרתי ביותר של השכונה נודע בכינויו ה'החלק המרוני' (שמסביב לכנסייה המרונית) השוכן בין רחובות השחף והדולפין כשמצפון רחוב יהודה הימית ומדרום רחוב שערי ניקנור.

לבד מבנייה פרטית, דומה שגם המשקיעים מגלים את יפו, עם פרוייקטים ברמות של מאות יחידות דיור (שנחשבים גדולים על עתודות הקרקע המתמעטות של העיר). ראויים לציון בעניין זה, "מתחם הרובע", שבין רחוב יפת לשוק הפשפשים ומתחם "חצרות יפו" שבשדרות ירושלים פינת רחוב סלמה.

עליות המחירים נותנות אותותיהן בינתיים בעיקר ברחובות כמו רזיאל ושמעון הצדיק שבצפון מתחם השעון, ברחובות שמקיפים את שוק הפשפשים כמו רבי חנניא ובמתחם נגה הנחשב טרנדי ומבוקש.  

נדל"ן ביפו - הכל מהכל

"ב-18 החדשים האחרונים מתאוששת יפו מהקיפאון אליו נכנסה בעקבות המהומות של שנת 2000 ופרוץ האינתיפאדה", אומר סוקר הנדל"ן לוי יצחק. "משקיעים מגיעים לעיר, פרוייקטים חדשים מוקמים, ולאחר שנים בהן לא נרכשו מגרשים בבנייה רוויה שוב מגלים הקבלים עניין ברכישות".

"מכיוון שיפו איננה בנויה כמקשה אחת, עליות המחירים פוסחות על חלק משכונותיה", אומר אריה שפר בעל סוכנות התיווך נדל"ן הים התיכון. "למשל בשכונה המרונית, בחלק הצפוני של שכונת ע'גמי יש תנופת בנייה אדירה. מי שהולך כאן ברחוב רואה שכל הזמן בונים והמחירים מזנקים בהתאם. בתים נמכרים כאן היום במחירים של 700-600 אלף דולר, בשעה שבמרחק של 50 מטר מזרחה, ברחוב יהודה הימית, נמצא את אותה דירה בפחות מחצי מחיר 220-200 אלף דולר".

לדברי שפר, ניתן למצוא ביפו את כל קשת המחירים האפשרית, החל מ-80 אלף דולר לדירת 3 חדרים בשכונות כמו יפו ג' ויפו ד' הוותיקות ועד ל-700-500 אלף דולר (לפחות) לדירת 4 חדרים ברחובות כמו הצדף, השחף והדולפין בע'גמי. וזה מבלי שהתייחסנו לפרוייקטי יוקרה נקודתיים כמו אנדרומדה ופרוייקט נוסף המוקם כיום בצפון הנמל". 

לוי יצחק אומר כי בתווך נמצאים עוד כמה מתחמים. "מתחם נגה (אילת-שדרות ירושלים) נמצא בנסיקה ומקבל אופי של 'סוהו', עם דירות 3-2 חדרים חדשות במחיר של 2,500 דולר למ"ר", הוא אומר. "מתחם המכללה האקדמית (בסמוך לרחובות היינה ועזה) עם מחירים נוחים עדיין לדירות 3 חדרים בשיכונים (180-140 אלף דולר) ומתחם שוק הפשפשים המתפתח מכיכר השעון ועד לרחוב יהודה הימית במחירים התחלתיים של 200 אלף דולר בממוצע לדירת 3 חדרים. למשל בפרויקט ה'רובע' שבין העיר העתיקה לבין הגלריות של שוק הפשפשים נמכרו לאחרונה דירות 2 חדרים במחיר הקרוב למיליון שקל".

"הביקוש היום הוא לא רק למיקומים נחשבים, אלא גם לפרוייקטים חדשים או לדירות משופצות. באותו רחוב, דירה בבניין משופץ יכולה להימכר במחיר הגבוה ב-100 אלף דולר לפחות מאותה דירה בבניין ישן. למשל ברחוב מגן אברהם (במקביל לרחוב יהודה הימית), נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים ב- 115,000 דולר ודירה משופצת באותו רחוב נמכרה ב-210 אלף דולר", אומר לוי יצחק.

יקר, אבל לא כמו בת"א 

הפערים בהיצע ובמחירים אינם מאפיינים רק את השכונות התוך יפואיות, הפרשים משמעותיים ניתן עדיין למצוא גם ביחס לבועה התל-אביבית. "יקרים ככל שיהיו, המחירים ביפו שלא כמו בתל-אביב. הם עדיין ריאלים ביחס לערך הקרקע ותשומות הבנייה", אומר מיקי ורדי מנכ"ל קיסריה השקעות הבונה ביפו, ולשעבר ראש מינהל מקרקעי ישראל.

לדברי ורדי, "בטיילת של תל-אביב, רחוב הרבט סמואל, מחירי הנדל"ן יכולים להגיע ל-10,000 דולר למ"ר, בשעה שכמה מאות מטרים משם, אזור השעון ביפו, צונחים המחירים לרמות של 2,500-2,000 דולר למ"ר, למה? בלי שום סיבה נראית לעין. אם שואלים אותי איפה לקנות דירה להשקעה (בדירה למגורים יש עוד משתנים פרט למחיר) התשובה שלי היא יפו ללא צל של ספק. יפו מתעוררת אבל עוד לא הגיעה למחירי השיא".

"אחד האזורים המעניינים ביפו"הוא שדרות ירושלים", אומר שפר, "פעם שכונה עם סטיגמה, מחירים נמוכים ואפס התעניינות, היום אזור מתעורר, עם צפי של עוד 3 שנים, שדרה מפותחת, מחירים גבוהים ומשקיעים. לבד משדרות ירושלים אני צופה את המשך הביקוש ועליות המחירים בשכונת ע'גמי שחווה תנופת בנייה אדירה וגם באזור מתחם נגה שהביקושים בו גדלים כל הזמן".

יפו העתיקה חוף ים נמל יפו (צילום: לע"מ)

"ביפו העתיקה מרבית הבתים נמצאים בחכירת משנה מהחברה לפיתוח יפו העתיקה וחוזי החכירה צפויים להסתיים בשנים הקרובות. זה יסיר גם את חוסר הוודאות בנוגע לאזור המיוחד הזה שכבר היום מציג מחירים של 500-400 אלף דולר לדירה ממוצעת וצפוי גם הוא להיות מאוד אטרקטיבי לאומנים ובכלל".

הבעיות המסורתיות של יפו עדיין קיימות

למרות הבעת האמון הנדל"נית, הבעיות המסורתיות של יפו, תשתיות חינוך, פערים חברתיים וכלכליים עדיין עומדות בעינן. 

"בוודאי שיש פערים ביפו", אומר ורדי, "כי הרבה יותר קל לעשות פיתוח בשכונות כמו רמת אביב מאשר ביפו. על מי נגלגל את הוצאות הפיתוח ביפו, על תושבי יפו ג', יפו ד'? אם לא יבוא גוף חיצוני וייקח על עצמו את פיתוח יפו, שום דבר לא יזוז כאן באמת". 

הגוף שמתיימר לקחת על עצמו את פיתוח העיר הוא 'המישלמה ליפו' שהוקמה בשנת 1999 כזרוע של עיריית תל-אביב. זו מסגרת ארגונית שנועדה להוביל את שיקומה ופיתוחה של העיר פיזית וחברתית. "אנחנו מכירים את הבעיות של יפו ואסור לשכוח שמדובר במקום טעון", אומר מנכ"ל המישלמה ליפו גלעד פלד, "יש בעיות דמוגרפית, בעיות סוציואקונומית, ובסבך אנחנו מנסים לפתח את יפו ולהשקיע בתשתיות, בחינוך. צריך סבלנות מדובר בתהליכים שלוקחים הרבה מאוד זמן".

"מאשימים אותנו לפעמים במדיניות מכוונת של העלאת מחירי הנדל"ן ביפו כדי לדחוק את רגלי התושבים החלשים החוצה וזה ממש לא נכון. אין לנו שום א'גדנה נדל"נית, הא'גנדה היחידה שלנו היא פיתוח העיר והגברת האטרקטיביות שלה למען תושביה. לכן אין לנו מדיניות מסודרת בנושא של היתרי בנייה. אנחנו נותנים לכוחות השוק לעשות את שלהם ואנחנו מבחינתנו משקיעים בתשתיות, בהפיכת מדרון יפו מאתר פסולת לפארק, בהבאת סטודנטים למכללה שכבר בשנה הבאה יהיו בא אלפי סטודנטים, בחינוך בכלל, קנינו את נמל יפו מהמינהל ואנחנו מתכננים לשקם ולשפץ אותו מהיסוד", אומר פלד.

אחת מהתופעות הנדל"ניות המוכרות ביפו, היא הנטייה להקים בתוכה שכונות סגורות, אקסקלוסיביות, מוקפות בשערי ברזל או חומה, עם שירותיים עירוניים עצמאיים, מעין גטאות לעשירים בלבד. ורדי מתקומם נגד התופעה. לדבריו, שכונות מהסוג הזה אולי מביאות אוכלוסייה חזקה ליפו אבל בפועל אינן מקדמות אותה לשום מקום. "אסור לנו להקים גטאות ביפו, אנחנו זקוקים לאוכלוסייה מתערה, מעורבת, לא להנציח את הפערים", אומר ורדי.

"אני לא חושב שיש כאן גטאות", אומר שפר, "יש שכונות סגורות אבל זה יוצא מן הכלל. יחד עם זה, מי שמגיע ליפו צריך להבין לקראת מה הוא הולך ולא לבוא בהתנשאות אלא מתוך רצון להתערות, לחיות ביחד, להינות מהרב תרבותיות ומההבדלים. מי שיהיה מסוגל להגיע בגישה הזו צפויה לו חוויה יוצאת מגדר הרגיל".

אין כמעט הגירה חיצונית 

"מקובל לחשוב שתושבי חוץ ששטפו בסערה את תל-אביב ובעיקר את רחובותיה המערביים כמו גורדון ובן יהודה הם אלה שכובשים גם את יפו", אומר שפר, "אבל זו תפיסה מוטעית, יש פה ושם עסקאות עם תושבי חוץ, אבל עיקר עסקאות הנדל"ן הן כתוצאה מהגירה פנימית תוך יפואית של תושבים, יהודים וערבים, אנשים שיפו היא בדמם ורוצים להשתדרג בתוכה, אחריהם מגיעים לאט לאט התל-אביבים שמבינים שמבחינת מחירים אין להם יותר מה לחפש בתל-אביב". 

"חוץ מזה, רואים כאן סטודנטים שמגיעים לגור בשכירות ואמנים שמתרכזים בעיקר באזורי יפו העתיקה כשהם חוכרים בחכירת משנה את הנדל"ן מהחברה לפיתוח יפו, ונהנים מהקסם של המקום, של הסימטאות הצרות ושל הנוף לים", אומר שפר.

"הזוגות הצעירים לא כובשים את יפו בסערה", אומר ורדי. "אני לא רואה משפחות עם ילדים קטנים באות לגור ביפו, כי אין להן את הביטחון שטוב לגדל כאן ילדים. אין תשתית מספיקה של בתי ספר וגני ילדים ויש רחובות מסויימים שעדיין מאוד לא סימפטי להתסתובב בהם בלילה".

מנכ"ל המישלמה פלד חולק על שפר. "שלא יצטייר מצב שאנחנו חושבים שבמערכת החינוך הכל בסדר, אבל אנחנו מרכזים מאמץ בעניין הזה ולא הרבה אנשים יודעים, שהיום ביפו ההשקעה הכספית בתלמיד היא מהגבוהות בארץ", הוא אומר.

אז זוגות צעירים עדיין לא, אבל משהו כן זז ביפו. "האווירה הכללית שאני מקבל מלחיות ביפו ומלעשות בה עסקים היא היא שיפו חדלה להוות איום על המבקרים בה, ולאט לאט תפסיק להיות איום על הרוצים לבוא בשעריה ולהתגורר בתוכה", אומר שפר.