כשבית ברמת אפעל היה שווה דירה בר"ג

20 שנה בעסקי נדל"ן ישראלי הם פרק זמן מאד משמעותי. עיר או שכונה שהיו בתחתית רשימת המקומות המבוקשים, הפכו עם השנים לאתרים הכי חמים. רבים מאיתנו, חסרי המעוף, מכים עתה על חטא על שלא השכילו לרכוש דירה למשל בשכונת ביצרון בתל אביב, בשכונת בקעה בירושלים או מגרש בזכרון יעקב. היום הרקיעו שם המחירים והחלום מתרחק. אז מי עשה את עסקת חייו (או לא) במבט של שני עשורים אחורה?

"בשנת 1987 מכרו ההורים שלי את הדירה שלהם בשכונת בקעה ב-85 אלף דולר", מספר שמעון תושב בירושלים. "זו היתה דירת 3 חדרים בבניין ערבי עתיק, בן 3 קומות. עד היום אנחנו מצטערים על מכירת הדירה כיוון שכמה שנים מאוחר יותר עלו המחירים בשכונה במאות אחוזים. לא מזמן ראיתי פרסומים של חברת תיווך ירושלמית שהציעה למכירה את אותה דירה במחיר של 350 אלף דולר, לו רק היינו מחכים".

משפחתו של שמעון אינה יחידה. בירושלים, שבה נרשמות עליות משמעותיות בשנים האחרונות במחירי הדירות למכירה ולהשכרה ואשר מסגלת לעצמה מאפיינים תל-אביביים, ניתן למצוא כמה שכונות שהניבו לרוכשי הדירות בהן שעשו זאת לפני שני עשורים תשואות נאות ביותר.

"בקעה היא אחת הדוגמאות המובהקות לכך", אומר איל חכם, מנכ"ל אמבסדור ישראל,

"לפני 20 שנה גרו בשכונה בעיקר אנשים קשיי יום, שהתגוררו בבנייני שיכון שנבנו בשנות החמישים והשישים. לצד דירות השיכון היו בשכונה בתים ערביים, חלקם בני 3-2 קומות. לפני 20 שנה לא נרשם ביקוש גבוה לבתים ובוודאי לא לדירות השיכון. לפני כ-14 שנים החלה התעניינות בדירות בשכונה בקרב האוכלוסייה האנגלוסכסית, רובה בעלת אופי דתי שהגיעה בעיקר מצרפת אך גם מארה"ב. העולים החדשים חיפשו בתים ודירות בשכונה והביאו לעלייה במחירי הנדל"ן.

"הביקוש הגואה לבתים והמחסור במגרשים לבנייה חדשה בשכונה וסביבתה, דרבנו את העירייה לגלות גמישות לגבי אישורים של תוספות בנייה כך שבסופו של דבר דירת 3 חדרים בבקעה שנרכשה בזמנו ב-80 אלף דולר, תעלה היום 340 אלף דולר - עלייה של למעלה מ-300%".

עליות משמעותיות אפילו יותר, נרשמו בירושלים בשכונת קטמון הישנה. "לפני 30-20 בשכונה  היו בתים ישנים ודי מוזנחים", אומר יוחנן אס מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב ישראל, "במהלך השנים נהרסו בתים צמודי קרקע ונבנו תחתם חדשים, ובשנים האחרונות השכונה מייצבה את עצמה כשכונה יוקרתית עם ערך נכסים גבוה. בתים שנמכרו לפני 20 שנה תמורת עשרות אלפי דולרים יכולים להגיע היום לחצי מיליון דולר. לא מדובר בווילות, אלא בבתי מעברות ישנים על קרקע של 350-250 מ"ר שהורדו ובמקומם נבנו בתים חדשים, כך שהתשלום הוא בעיקר עבור הקרקע".

המושבות הוותיקות מושכות קונים

גם מושבות ותיקות הפכו אטרקטיביות ובהתאם לכך עלו בהן מחירי הנדל"ן. "מחיריהן של קרקעות חקלאיות בזכרון יעקב ובראש פינה צמחו באופן משמעותי ב-20 השנים האחרונות", אומרת השמאית, הארגונומית והמשפטנית נחמה בוגין. "אם בזמנו מחירו של דונם אדמה חקלאית באזורים אלה עמד על 3,000-2,000 דולר בממוצע, הרי שהיום נמכר דונם אדמה חקלאית בזכרון יעקב ב-40 אלף דולר לפני היטלי השבחה, ובראש פינה תימכר קרקע דומה ב-20-15 אלף דולר.

"על העלייה במחיריהן של הקרקעות השפיעו הגברת הנגישות - פתיחתו של כביש חוצה ישראל ופתיחת תחנת הרכבת בבנימינה, השיפור במערכת החינוך באזורים אלה ופיתוח תשתיות תרבות הפנאי שהגבירו את הביקוש לנדל"ן למגורים. במקביל ירד מעמדה של החקלאות כגורם הכנסה ראוי ואנשים הבינו שמשתלם להם יותר לגדל 'קוטג'ים' מאשר תפוחים".

לדעתה של בוגין בכך לא הסתיימו העליות במחירי הקרקע. "שינוי ייעוד של הקרקעות החקלאיות צפוי להימשך 10 שנים לפחות, ולכן מחירן כרגע עדיין משקף את מיקומן בתוך אזור עירוני ללא שינוי הייעוד. כשזה יקרה המחירים יזנקו באופן משמעותי.

"יחד עם זאת, שוק הנדל"ן מאופיין בגרף מחיר תנודתי המורכב מעליות וירידות קטנות. מחיר קרקעות חקלאיות הנמצאות בתוך רשויות מקומיות עלה בתחילת שנות ה-90' לאחר המהלך הדרמטי של הפשרת קרקעות. בתחילת שנות ה-2000, בעקבות בג"ץ הקשת המזרחית בו נטען כי החלטות של המינהל בנושא מפלות לטובה חקלאים במושבים ובקיבוצים, נרשמה ירידה בביקוש לקרקעות חקלאיות, אולם החל מ-2004 שבו הביקושים לעלות", מדגישה בוגין.

זינוק במחירים בפריפריות של חיפה 

תומר חליוה, שמאי מקרקעין, מנהל מחלקת הסקרים בחברת זייד אורניב סבור כי ההשקעה הטובה ביותר בראייה של 20 שנה לאחור "היא דווקא זו שהתמקדה ביישובי פריפריה לעיר גדולה, בשונה מהמגמה של היום לפיה ההשקעה הטובה ביותר היא במרכזי הערים.

"בחיפה למשל קשה להצביע על שכונה שבה חלו ב-20 השנים האחרונות שינויים של עשרות אחוזים במחיר, אבל בחלק מה'פריפריות' של העיר כמו רמת ישי, יקנעם ויישובי חוף הכרמל (צרופה, גבע כרמל, עין אילה וכרם מהר"ל) חלו עליות של עשרות אחוזים בערכים דולריים".

חליוה מביא לדוגמה את רמת ישי. קרקע למגורים בתחילת שנות ה-90' נמכרה שם בכ-80-60 דולר למ"ר. היום היא נמכרת בכ-220-300 דולר למ"ר (זינוק של 270%).

יוחנן אס, מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב מביא לדוגמה את שכונת "עין שרה" בנהריה. לפני 20 שנה נחשבה השכונה כמרוחקת ממרכז העיר ודירת 3 חדרים בבנייה טרומית ישנה נמכרה ב-60-50 אלף דולר. היום מחיר דירה צמודת קרקע בשכונה עומד על כ-180 אלף דולר. "שכונת עין שרה התקרבה למרכז, אופייה השתנה וקרבתה לים כמו גם הבנייה צמודת קרקע מציבה אותה כאיכותית יותר והמחירים בהתאם", אומר אס.

ב"ש: שכונת ד' נהנית מהאוניברסיטה

"זו שכונה ותיקה הבנויה משיכונים ישנים ללא מעלית וכוללת גם מספר מרכזים מסחריים קטנים, אבל היתרון הבולט ביותר שלה הוא הקרבה לאוניברסיטה, ובעקבות כך עלו המחירים. עיקר הרוכשים כיום הם משקיעים המשכירים את הדירות לסטודנטים. דירת 3 חדרים  מושכרת בכ-350 דולר בחודש. הביקוש כיום לקניית דירות בשכונה גבוה", אומר חיימוביץ.

הפריפריה של היום היא המרכז של מחר  

מחירי הדיור הנוסקים בתל-אביב לא פסחו גם על שכונות דרום העיר. "שכונת ביצרון", אומר רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "היא דוגמה מובהקת לשכונה ותיקה בשולי העיר שבמשך שנים רבות נחשבה לאזור מגורים של המעמד הבינוני-נמוך ותודות לדינמיקה של הגירה חיובית מצד אוכלוסייה צעירה ואיכותית ובמקביל שיפור תשתיות עירוני משמעותי, הפכה במהלך 20 השנים האחרונות לשכונה 'סקסית' ומבוקשת.

"מדובר במבנים דו קומתיים עם גינה בקומת הקרקע ונגישות לגג או מרפסת בקומה הגבוהה ששופצו והורחבו. עובדה זו מעניקה לשכונה מראה אינטימי וירוק ולמרות שהיא חלק מתל-אביב, אופייה פסטורלי למדי".

וירניק מעריך כי במהלך 20 השנים האחרונות עלו מחירי הנדל"ן בביצרון בין 40% ל-60% ריאלית. "עליות דומות נרשמו גם במתחם פלורנטין, צפון יפו, הדר יוסף ורמת אביב הירוקה" , הוא מוסיף.

"בית בשכונת נוף ים בהרצליה, יעלה היום פי 10 יותר מאשר לפני 20 שנה", אומר זכיין אנגלו סכסון בהרצליה פיתוח, איתן בלומברג. "במחצית שנות ה-80' ניתן היה לרכוש בשכונה דירה 2 חדרים במחיר של כ-26 אלף דולר, כיום עומד מחירה על 280 אלף דולר. מחירה של דירה משופצת יכול להגיע גם לכ-500 אלף דולר.

"מדובר בבנייני שיכונים ישנים, עם דירות קטנות מאד בשטח של כ-38 מ"ר. את הדירות האלה ניתן להרחיב. אפשרויות ההרחבה הופכות את השכונה למאוד מבוקשת בקרב זוגות צעירים. בנוסף, השכונה קרובה למרינה של הרצליה, להרצליה פיתוח ולכפר שמריהו, לים ולאזור התעשייה".

"התבוננות על הנדל"ן בשני העשורים האחרונים מלמד שהפריפריה של היום היא המרכז של מחר", אומר ברנרד רסקין, מנכ"ל רימקס ישראל, "אחת הדוגמאות לכך היא רעננה ובמיוחד הרחובות שבמרכז העיר.

"במחצית שנות ה-80', הגיעו לרעננה הצעירים שלא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה בתל-אביב או בהרצליה. באותה תקופה רעננה היתה הרבה פחות מפותחת ונגישה. במהלך השנים הגיעה אוכלוסייה אנגלוסכסית רבה לעיר, התשתיות השתפרו, אזורי תעשייה רבים קמו באזור והמחירים עלו פלאים גם ברעננה וגם ביישובים בינה לבין נתניה (תל מונד, אבן יהודה ופרדסיה)", אומר רסקין.

דוגמה נוספת לזינוק במחירי הנדל"ן היא רמת אפעל. לוי יצחק, עורך מחירון הדירות וסוקר הנדל"ן, אומר כי בית ביישוב ששווה היום יותר ממיליון דולר, היה שווה לפני 20 כמו דירה בת 3 חדרים ברמת גן. "מי שהשכיל לרכוש בית בזמנו ב-250 אלף דולר, יותר משילש את כספו. אחת הדוגמאות הקיצוניות היא של בית בשדרות הברושים – הרחוב הרועש ביותר, בית ישן של 130 מ"ר ששופץ ונמכר לאחרונה ב-690 אלף דולר לאחר שנרכש לפני יותר מ-20 שנה ב-55 אלף דולר".

לוי יצחק מוסיף, כי עליות המחירים הן גם בדירות ביישוב. "דירות 4 חדרים נמכרות במחירים הנעים סביב ה-300 אלף דולר, עלייה של 20% בשני העשורים האחרונים", הוא מציין.

האם עליות המחירים ימשכו?

את שוק הנדל"ן החם מצנן ורניק. "לאורך שנים, ניתן לזהות דפוס כמעט ידוע מראש של עליות מחירים המלוות בירידות משמעותיות ובמיתון", הוא אומר. "אם ננתח את מה שעשה הנדל"ן למגורים ב-20 השנים האחרונות נראה שב-1989-1985 היה מיתון נדל"ני שנקטע עם תחילת העלייה ההמונית מבריה"מ לשעבר.

"החל מראשית שנות ה-90' החלה עלייה במחירי הנדל"ן, שנמשכה כמעט עשור ולאחריו הגיע שוב מיתון נדל"ני בשנים 2004-2000, מיתון זה הושפע אמנם גם מנפילת הנאסד"ק וגם מהמצב הביטחוני (האינתיפאדה) אולם גם ללא מרכיבים אלה מחירי הנדל"ן הגיעו לרוויה והמיתון היה צפוי. העובדה שבמשך 3.5 שנים ברציפות מחירי הנדל"ן נמצאים בקו עלייה אמורה לאותת למשקיעים שאנחנו נמצאים בעיצומו של תהליך ואולי גם לקראת סופו", אומר ורניק.