מפרטי דירות: היוקרה של אתמול היא הסטנדרט של היום

ריצוף יוקרתי או פרקט, הנמכות גבס, מיזוג מרכזי ואפילו פלזמות ומערכות ביתיות חכמות שהרכיבו לפני 5 או 10 שנים את המפרט הטכני שהציעו יזמים בפרויקטי דיור יוקרתיים, הם הסטנדרט בפרויקטים של היום. יזמים, משווקים, אדריכלים וגם ספקי מוצרי הגמר מסכימים כולם, הצרכן הישראלי רוצה יותר ומקבל יותר. אבל בינינו אין ספק שהוא גם משלם יותר.

"יש כמה וכמה נקודות במפרט הטכני של דירה שנחשבו פעם מאוד יוקרתיות והיום הפכו לסטנדרט בפרויקטים למעמד הביניים", אומר אני רוזן, מנהל השיווק של קרדן נדל"ן.

"פרקט בחדר שינה או לפחות בחדרי הורים, ריצוף פורצלן, מיזוג אוויר, אינטרקום עם טלויזיה צבעונית, הכנה למערכת קולנוע ביתית. כל הנושא של ההשקעה בפרטי הגמר, היא משהו שלא ראינו בעבר".

וכמה זה עולה לנו?

"כל דבר מגולגל בסופו של יום לרוכשים", אומר רוזן, "אבל המודעות של הרוכשים למפרט מאוד גבוהה, יש תחרות ורוכשים משווים מה כל יזם נותן. הרוכשים יודעים לזהות ולהעריך מפרט טכני גבוה ולכן לא תמיד עוד 5,000 שקל במחיר הדירה זה מה שיקבע בעבורם. בכמה זה מייקר? אולי ב-4-5%".

עושים "שופינג" בין משרדי המכירות

"נחלתם של עשירים הפכה להיות נחלתם של כל מי שקונה דירה חדשה והמיקום כמעט לא משחק תפקיד, ההבדלים הם רק לעומת הפרויקטים האולטרה יוקרתיים" אומר דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל.

"בשנות ה-70-80 מכירת דירה היתה משהו טכני ולא נחשבה 'מקצוע'. עם הזמן היזמים הבינו שאם תשקיע, תמכור מהר יותר ובעיקר יותר יקר ואז התחילו עם הגימיקים. הגימיק הפשוט והיפה ביותר היה דירה לדוגמה ומשם זה התפתח. אם פעם כל מי שקנה דירה קיבל ברז פרח, היום ברז מיקסר הוא סטנדרט ואסלה היא אלמנט עיצובי לכל דבר. גם המבחר והגוונים הם תורה שלמה. פעם בכלל לא היה מקובל לתת אפשרויות בחירה, היו מציגים לך בשטח דוגמית ואומרים - תבחר. היום המגוון גדול, הרוכשים הולכים לאולמות התצוגה מתעניינים, חוקי השפע עובדים. הקבלנים הבינו שמה שלהם עולה 2,000 דולר נראה ללקוח לפעמים כמו 10,000 דולר ולכן כדאי להם להשקיע".

עד כמה המפרט הטכני הוא שיקול ברכישת דירה?

"זה לא מרכיב עיקרי" אומר תורן, "כי היום אין כמעט הבדלים בין מה שהקבלנים מציעים. אז יכול לבוא משהו ולפוצץ את השוק ולתת פלזמה ואז או שהוא ירוויח פחות או שימכור יותר יקר, בסוף המשוואה חייבת להתאזן, אין מתנות חינם. מה שלדעתי הכי חשוב זה שהרוכשים יבינו שלא באמת משנה אם נותנים להם אסלה מונובלוק או תלויה, אלא איך הבניין נראה מבחוץ ובעיקר איך השכונה כי את זה אי אפשר לשנות".

סלון ופינת האוכל בדירה לדוגמה בפרויקט אביב באלתרמן

מי שלא מסכימה לקביעה כי המפרט הטכני הגבוה הוא לא מה שמוכר יותר היא שיר הספרי מנהלת השיווק של חברת גינדי השקעות. "אין ספק שהמפרט הוא מה שעושה את ההבדל, כי אין רוכש שלא עושה שופינג בין משרדי המכירות וכל לקוח שמגיע אלי מכיר את המפרט הטכני אצל האחר".

"הסיבה שזה משפיע", אומרת הספרי "היא שאנשים לוקחים בחשבון שהם צריכים להשקיע סכום מסויים של כסף בגמר של הדירה ואז אם אנחנו נותנים להם את זה כחלק מהמפרט, זה ממצב את הפרויקט לגמרי אחרת והופך אותו ליחודי. אנחנו בעצם אומרים ללקוח - לכשתרכוש את הדירה אנחנו מכירים בכך שתצטרך לשדרג את המפרט ונותנים לך את זה מראש. אז נכון שמבחינת המחיר אנשים מבינים שאין מתנות חינם אבל אי אפשר להשוות שווארמה בפיתה למסעדת יוקרה, הערך ללקוח הוא עצום, אנשים רוצים לגעת בחלום, להרגיש שהם גרים ביוקרה ואנחנו מאפשרים להם את זה". 

השינוי בא מהצרכן

"אי אפשר להתעלם מהעובדה שהצרכן השתנה" אומר עמוס דבוש, מנהל השיווק של חברת י.ח.דמרי. "הצרכן דורש להיכנס לדירה ולהוסיף מינימום של כסף. במקביל, אנשים נוסעים בעולם וחשופים יותר, כך שדברים שפעם לא ידעו על קיומם היום הם בכלל לא רק לאלפיון העליון.

"ברגע שהסטנדרטים בבנייה גבוהים רוכש הדירה לא צריך להוסיף שקל. כל המגמה הזו החלה לפני 5 או 6 שנים ומאז אנחנו רק מתקדמים. הצרכן דורש והיזמים מתאימים עצמם לתנאי השוק, כמו שמתאימים במחירים כך גם בסטנדרטיזציה - לובי כפול מפואר, מעוצב, תריסים חשמליים, רשתות זבובים, נישות מגבס, תאורה ייחודית, הנמכות, דברים שבכלל לא היתה אליהם חשיפה בארץ והכל בפרויקטים הכי עממיים. אנחנו כל הזמן הולכים קדימה, ואין לזה סוף. מתי זה ייפסק? אולי רק כשזה יתחיל להתבטא באופן משמעותי במחיר".

"מהמפגש שלי עם קבלנים" אומרת שירי קידר, מנהלת תחום בנייה למגורים ברשת אלוני, "כל היזמים רוצים להתחרות על ליבם של הדיירים. הם חייבים להראות שהם נותנים יותר מגוון. במהלך השנים ראינו הרבה לקוחות שמגיעים ומתלוננים שהם צריכים לשדרג, המגמה של היום היא להגיד ללקוחות - תקנו את הדירה ולא תצטרכו להוסיף דבר. בדרך כלל הדבר שהכי חשוב לרוכשים הוא עניין הריצוף, בשנה האחרונה אנחנו נותנים כסטנדרט ריצוף פורצלן בגודל 60 על 60 ובחדרים הרטובים 30 על 60 אחרי זה מגיעים השדרוגים גם לאמבטיות לברזים ולשאר המוצרים".

ובפועל, אנשים באמת לא משדרגים?

"יש היום פרויקטים שמה שהיזמים נותנים בהם זה הרבה מעבר לממוצע ואפשר להסתדר איתו מצויין. יחד עם זאת, המגמה היא שהסטנדרט עלה כל כך עד שהמילה סטנדרט היא אפילו מעליבה. והתאבון עולה בהתאם, אנשים ממשיכים לשדרג ורוצים עוד ועוד חידושים, מגיעים עם המעצב לאולם התצוגה ובהחלט מוסיפים על מה שהקבלן נותן".

שדרוג גם בשטחים הציבוריים

עליית הסטנדרטים הביאה גם לחיזוק יחסי הגומלין בין הקבלנים לאדריכלים. לדברי מעצבת הפנים סלי צ'פרק "בשורה התחתונה כל השדרוג הזה הביא למצב שרוב הקבלנים לוקחים אדריכל שכבר בתכנון הראשוני, בתוכנית האדריכלית מכניס את כל השדרוגים - אסלות תלויות ומכלי הדחה תלויים, תריסים חשמליים, הפרדות גבס כל הדברים שפעם הייתי צריכה ליידע לקוחות שלי שבכלל קיימים, היום הם חלק מהנורמה. הקבלנים היום כל כך מודעים לדרישה שהם גם נותנים הרבה יותר אפשרויות בחירה".

התוצאה של זה אומרת צ'פרק "היא שבשביל בית עם שדרוגים, היום, אתה לא צריך לקחת מעצב פנים".

וזה חיסרון מבחינתך?

"בכלל לא. התפקיד שלנו כמעצבים ממשיך למקומות אחרים. אם התקציב שלי להשקעה בבית הוא איקס כסף ולתוך זה הייתי צריכה להכניס את כל מה שהמפרטים הטכניים של היום מציעים, היה לי באופן טבעי תקציב דל יותר להשקעה הנוספת בבית".

לדברי האדריכל ניסן כנען, ממשרד כנען שנהב אדריכלים "הביקוש של הרוכשים לדירות 'גמישות' שניתן לעצב בהתאם לרצונם האישי, הביא את האדריכלים והקבלנים לשתף פעולה ולתכנן דירה ללא עמודים, קירות בטון וצינורות ביוב. כך ניתן חופש תכנוני לדייר ולמעצב הפנים, אפשרות להזזת קירות ושינוי נקודות חשמל ללא קושי.

"ככל ששוק הנדל"ן למגורים הופך תחרותי יותר אנו עדים לשינויים בסטנדרטים שמציעים היזמים לרוכשי הדירות. אבל לצד המפרט הפנימי העשיר בדירה, הפכו הסטנדרטים של התכנון החיצוני גם הם לאיכותיים יותר. מרבית המגדלים מתוכננים עם מרפסות גדולות יותר מבעבר (כ-20 מטר בממוצע לדירה רגילה במקום 10 מטר), ציפויים חיצוניים איכותיים, לובי בגובה שתיים או שלוש קומות מעוצב, לובי קומתי משודרג ואפילו תכנון החניון ברמה גבוהה.

"רוכשי הדירות מצדם, מודעים לעלייה ברמת הסטנדרטים בדירות ומוכנים לשלם עליהן מחיר גבוה יותר. זאת משום שדירות באותם בניינים ישמרו על ערכן במשך השנים ואף יעלו אותו, בין היתר היות והציפוי החיצוני עמיד למשך שנים רבות והזמן או שינויי אקלים לא ישנו את צבעו ואיכותו".

מהפן השיווקי, אומר איל חכם מנכ"ל חברת אמבסדור ישראל "הנקודה החשובה היא דווקא תפיסתו של ציבור הרוכשים את סטנדרט הבניה של הלובי והשטחים הציבוריים כמרכיב משמעותי יותר מאשר סטנדרט פנים הדירות. הלובי, גודלו, המפרט שלו ושל השטחים הציבוריים וחיפוי הבניינים נתפסים בעיני הרוכשים כמי שיקבעו את פני הפרויקט לשנים קדימה ולכן יש להם משקל רב במיצוב. כמשווק אני ממליץ ליזמים להשקיע בתכנון ובבניה של לובי מפואר ויוקרתי ובשטחים הצבורים לא פחות משאבים מאשר בסטנדרט פנים הדירות.

"ברור שבמקביל סטנדרט הדירות עצמן גם הוא קיבל 'דחיפה' משמעותית כלפי מעלה ואנחנו רואים היום אין ספור חידושים בתחום הסטנדרט. ריצופים בגדלים של עד מטר על מטר, שקעי חשמל עם שלל עיצובים ופונקציות, מטבחים בעלי מנגנוני סגירה שקטים, דלתות הפנים הופכות למרכיב עיצובי עם שלל גוונים ובאיכות גבוהה הרבה יותר ממה שפעם קראנו דלת 'עץ לבוד', אינטרקום פנים צבעוני עם אפשרות לדבור חופשי בין הדירות, מועדוני ילדים ועסקים בתחום השטחים הציבוריים ואפילו אולם קולנוע פרטי לשימוש דיירי הבניין", אומר חכם.

קונים דירה? קחו פלזמה

"אחד החידושים האחרונים", אומר יורם פלגי מנהל תחום מותג ביורוקום "הוא קבלנים שמנסים למשוך רוכשים עם כותרת של פלזמה, תנורים, כיריים ומזגנים, יוקרתיים וממותגים, מצלמות אבטחה ואינטרקום משוכלל. מהמפגש שלי עם אותם קבלנים, אני שומע שהפרופיל של מה שהם מציעים הרבה יותר גבוה וכשהלקוח לא רוצה את המפרט הוא מקבל זיכויים של עשרות אלפים שקלים.

"לקוחות באים אלינו לאולמות התצוגה לראות מה הם מקבלים. באים עם מספר הדגם ושואלים שאלות. המודעות הצרכנית מאוד גבוהה. גם הקבלנים בודקים אותנו, מסתובבים עם האדריכלים שלהם ובוחנים איזה מוצרים אנחנו יכולים להציע להם, מבקשים שנאפשר מגוון שממנו הלקוח יוכל לבחור ושגם נתאים לו את זה עיצובית".