מפנה ובונה 2

עשר שנים לאחר פרויקט פינוי־בינוי בקריית אונו — היחיד שהושלם בישראל — מצלאווי הפעילה שוב את הדחפורים והרסה את הבניין הראשון בשכונה הוותיקה בעיר. מצלאווי תבנה בכפר סבא בניינים חדשים, שניים מהם בני שבע קומות ואחד נוסף בן 13 קומות, שיכילו בסך הכל 120 דירות, לעומת 40 הדירות הקיימות היום.

פינוי בינוי בכפר סבא

איך הם מצליחים בפעם השנייה, כשכל השאר נמצאים עדיין בשלבים הראשונים של הפעילות? "לבנות זו לא הבעיה", אומר יהושע דוידוביץ', מנכ"ל מצלאווי. "יש מאות חברות שיכולות לבנות בישראל. הסוד האמיתי הוא ארגון הדיירים. בפינוי־בינוי אתה עובד מול 170 איש במקרה הטוב".

הכל פסיכולוגיה

"השאלה היא איך אתה בונה אמון בין הדיירים לקבלן", מסביר דוידוביץ'. "אדם בפרויקט פינוי־בינוי נדרש לתת את הדירה שלו ליזם, ומקבל בתמורה ניירות. הוא צריך להאמין שבעוד שנתיים הוא יקבל דירה".

לדברי דוידוביץ', למרות שמועות בעניין, החברה אינה נוהגת איפה ואיפה בדיירים. "בעלי דירה יקבלו את התמורה השווה לה ללא יוצא מן הכלל. אין מצב שבו בעל דירה ישנה בשטח של 40–50 מ"ר יקבל דירת שלושה חדרים ובעל דירה זהה יקבל דירת חמישה חדרים".

מה עדיף לקבלן — לפנות לדיירים או לחכות לפנייתם?

"כשהם פונים אליי והם כבר מאורגנים זה קל יותר. יש מקרים שאני מזהה פוטנציאל של שכונה ושל הרשות המקומית, אז אני פונה לדיירים ומתחיל לארגן אותם. אם ראש העירייה לא בעד — חבל על הזמן".

"בין הרגליים"

אנחנו שומעים על פרויקטים שעתידים להתחיל בכל מקום. מה יהיה?

"יהיו פרויקטים, אבל אני לא רואה כרגע את הכמויות בגלל בעיית הדיירים. אנשים חושבים שאם היחס הוא אחד לשלוש, והקבלן מקבל עוד שלוש דירות על הדירה שלהם, הוא מרוויח המון כסף — ואז הם נסוגים. אני צריך לבנות מרתפים תת־קרקעיים, אני צריך לשלם שכר דירה עד שהדייר מקבל את הדירה שלו, אני משלם מימון מלא והיטלי פיתוח לעירייה. אם דיירים לא מסכימים עם הרווח לקבלן זו בעיה".

יש מקומות שאי אפשר לעשות בהם פינוי־בינוי?

"אם יש צפיפות גדולה יחסית על הקרקע, אם השטח צר או נמוך — זו בעיה. יש הרבה מגבלות לפרויקט פינוי־בינוי. צריך להכתיב מהי כמות היחידות שתהיה כלכלית לבנייה, ולא תמיד הכמות יכולה להיכנס על הקרקע".

ומה קורה אם בשכונה כזו מתאגדים דיירים ורוצים לעשות פינוי־בינוי?

"אז אומרים להם לא".

יש תחרות בשוק?

"ככל שגדלה הכדאיות לפרויקטים — כך גם נוצרות צרות. יש תופעה של חברות שנכנסות לנו 'בין הרגליים'. חברות גדולות ששומעות שאני מחתים דיירים במקום כלשהו באות לדיירים ומנסות לשכנע אותם לעבור אליהן, ומבטיחות להם עוד 2 מ"ר. זה מצב לא בריא שגורם רק נזק".

מה לבדוק כשהקבלן מציע פינוי־בינוי

• אישור מהרשויות: אם הרשות המקומית לא מעוניינת בפרויקט, הוא לא יתבצע
• חברה יציבה: אם לקבלן אין ניסיון וידע, הפרויקט עלול להיתקע למשך שנים
• עורך דין: צריך לדעת לעבוד מול הדיירים ומול הרשויות כדי שיקדמו את הפרויקט