בעקבות ירידת הריבית, המשכנתאות לזכאים כבר לא משתלמות
בבנקים צונחות ריביות המשכנתה מתחת ל־3%, ורק הריבית שהמדינה גובה מזכאים נותרה על 4%. יש לווים שזה הזמן שלהם להיפטר ממנה
הריבית בשוק המשכנתאות הגיעה השבוע לשפל חדש אל מתחת ל־3% אבל המשכנתה לזכאים, הניתנת בערבות כספי המדינה ונועדה להיטיב עם רוכשי הדירות, נשארת על כנה עם ריבית שנתית של 4%. בתנאי השוק החדש, הריבית על המשכנתאות לזכאים, הנאמדת בהיקפים של כמיליארד שקל מדי שנה, נשחקה והפכה ליקרה יותר ולא כדאית מהריביות שמציעים הבנקים למשכנתאות במסלולים השונים.
נוסף על הריבית הלא אטרקטיבית כיום של משכנתאות לזכאים, הן גם צמודות למדד ב־80% מגובה המדד. עד שנת 2005 הלוואת המשכנתה לזכאים, על פי חוק הלוואות לדיור, עמדה לרשותם של כלל חסרי הדיור בישראל.
זוגות צעירים, על פי רוב, הסתייעו בזכאות למשכנתה מכספי המדינה כמקור נוסף למימון רכישת דירה כאשר גובה ההלוואה הממוצעת במסגרת זו עמד על 100 אלף שקל לתקופה של 25–28 שנים בריבית שנתית קבועה של 4%–4.5%. כל עוד הריבית הממוצעת על משכנתאות בבנקים היתה גבוהה מ־6%, מימוש הזכאות למשכנתה היה אטרקטיבי.
החל משנת 2005 הוקשחו הקריטריונים למתן משכנתה לזכאים וההלוואות נלקחות בעיקר על ידי משפחות "חלשות", עולים חדשים ורוכשי דירות באזורי עדיפות לאומית.
במקביל, על פי נתוני בנק ישראל, החל מ־2005 הריבית הממוצעת השנתית על משכנתאות הולכת ויורדת לשיעורים של 4.79% בממוצע שנתי בשנת 2006 ועד ל־4.18% במרץ 2008. המגמה נמשכת גם באפריל 2008 - הריבית הקבועה על משכנתאות בבנקים לתקופה של 20 שנה ירדה בימים אלה ב־0.25% ועומדת כיום על 3.8%־3.9% לשנה.
איל ליבוביץ, יועץ משכנתאות ב־TIM - ייעוץ למשכנתאות ופיננסים, אמר כי "אין ספק שהיום הלוואת הזכאות הניתנת בריבית שנתית של 4% לתקופה של 25־28 שנים היא לא מציאה גדולה. פער הריביות בין משכנתה לזכאים לבין משכנתה בבנק נמחק".
הבנקים נהנים פעמיים
המשכנתה לזכאים ניתנת על ידי הבנקים למשכנתאות, בערבות המדינה, זאת במסגרת מכרז משרד האוצר. המימוש לזכאות, המגיע לכ־75–100 אלף שקל בממוצע לרוכש, נעשה באמצעות הבנקים וכחלק מלקיחת משכנתה גם מהבנק.
על פי המכרז, הבנקים נהנים מעמלה הנגבית מהאוצר על הטיפול במתן ההלוואות לזכאים. כך הבנקים למשכנתאות נהנים פעמיים: גובים מהזכאים גם 4% ריבית שנתית קבועה, על פי החוק, וגם עמלה על מתן ההלוואה.
ליבוביץ מציין, כי במיוחד עבור רוכשי דירה שאמצעי המימון העומדים לרשותם מוגבלים, כמו זוגות צעירים ומעוטי יכולת, והם עמדו בקריטריונים לזכאות למשכנתה, מימוש הזכאות איפשר להם לקבל מהבנק הלוואה בגובה של 75%־80% מערך הדירה בעוד שאם לא היו ממשים את זכאותם, הבנק היה מוכן לתת משכנתה בגובה של 60% או 70% מערך הדירה.
לדבריו, הבנקים רואים במימוש הזכאות למשכנתה כבטוחה להלוואה. למשכנתה המורכבת גם מהלוואות לזכאים יש יתרון נוסף עבור הבנקים: המדינה ערבה גם במקרה של פיגור או אי עמידה בהחזרים.
ליבוביץ אומר כי יש שלוש קבוצות עיקריות של זכאים למשכנתה שמימשו את זכאותם בעבר, ועתה - לאור שחיקת הריביות במשכנתה, צריכים לשקול את פרעון המשכנתה (שאינו מחוייב בקנס) או מחזורה. זכאים שנותרו עם תקופה קצרה של 10–15 שנים. זכאים באיזורי פיתוח ועדיפות לאומית שלקחו משכנתה לזכאים בריבית שנתית של 4.5%. וגם: זכאים בתחילת דרכם, שלקחו למשל משכנתה לזכאים בשנת 2000 בריבית שוק של 7% והם עדיין משלמים החזרים בריבית שוק של פעם.
