האם משבר המשכנתאות יגיע גם לישראל?

קריסת המוסדות הפיננסיים בארצות הברית כמעט והשכיחה מרבים מאיתנו את העובדה שביסוד הקטסטרופה הכלכלית הזו, החמורה בהיסטוריה של ארצות הברית זה כמאה שנים, עומד משבר המשכנתאות (משבר הסאב-פריים). המשבר הזה, שנמשך כבר יותר משנה וחצי, נגרם בשל חלוקת משכנתאות באחוזים גבוהים מאוד (לעתים אפילו יותר מ־100%), ללא בדיקות היתכנות מספיקות של הלווים.

• השבוע השחור של הכלכלה העולמית: כל הדיווחים והפרשנויות

כיוון שבישראל, כמו בארה"ב, המשכנתה היא כלי הכרחי לקניית דירה, עולה השאלה אם זה יכול לקרות גם כאן. בתחילת השנה הדעה הגורפת העריכה שאין לכך סיכוי. אבל מתברר שהיום, כשהמשבר בשיאו, כבר אפשר לזהות קולות אחרים.

מתחיל רחוק

אחד הקולות האלה הוא של רז גולדשטיין, מנכ"ל MSC, המספקת ייעוץ פיננסי ללווים בעלי משכנתאות קיימות. "בשנים האחרונות אנו עדים לעליית מחירי הנדל"ן בצורה משמעותית", אומר גולדשטיין. "אנשים רבים רוכשים דירות לשיפור מגורים ולהשקעות, תוך ניצול מקסימלי של אחוזי המימון האפשריים. חלק גדול מהמשכנתאות שהאנשים האלה לוקחים מאופיין במסלולים צמודי מדד, שבהם יתרות המשכנתאות צמודות כולן למדד המחירים לצרכן. בתקופה האחרונה מדד המחירים לצרכן עולה משמעותית, ומשפיע בצורה מיידית על יתרות המשכנתאות ועל אחוזי המימון ביחס לנכסים.

"בתל אביב והסביבה מחירי הנדל"ן עלו בצורה משמעותית, ואחוזי המימון עדיין נשארו בטווח הסביר" אומר גולדשטיין, "אבל באזורים כמו באר שבע וחיפה המצב שונה לגמרי: מחירי הדירות שם ירדו, לעתים ביותר מ־20%, ומנגד שיעורי האינפלציה הגדילו את יתרת החוב לבנק. התוצאה היא שבמקרים רבים, אנשים חייבים את כל שווי הנכס.

"גם בצפון זה כך: משפחות רבות פונות לסניף הצפוני שלנו בבקשה לסיוע בהחזרי המשכנתה, ובמהלך הבדיקה אנו מגלים במקרים רבים שהבית שווה פחות מהחוב. במקרים אלו, אם הלקוח מוכר את הבית, הוא חייב עוד כסף לבנק. ישנם אפילו מקרים קיצוניים שבהם אחוז המימון הוא יותר מ-120% משווי הנכס.

"מובן שבעלי הנכס עדיין משמשים ערבים למשכנתה, ולכן חייבים להחזיר אותה, אבל מה יקרה אם המיתון יגיע? אם הלקוחות יהפכו למובטלים, יכולת ההחזר שלהם תיפגע, והם לא יוכלו לשלם את המשכנתה - אבל מכירת הבית תעזור באופן חלקי בלבד, כי היא תכסה רק חלק מהחוב.

"במקרה כזה נראה מחיקת חובות והפסדים למערכת הבנקאית. קחו נכס ששוויו עומד על כ-1.4 מיליון שקל, עם משכנתה צמודת מדד בגובה התחלתי של 70%, כלומר כמיליון שקל. אם יש אינפלציה והמחירים (של הדירות) יורדים ב-5%, ובזמני משבר זו תופעה נפוצה, ערך הדירה יורד. התוצאה היא שאחרי שבע שנים אנחנו כבר חייבים לבנק 100% משווי הדירה. וככל שהמשבר חד יותר, התופעה מהירה יותר".

"תיאורטית כן, אבל הסיכוי לכך נמוך מאוד. דרושים לכך כמה גורמים שיפעלו לרעת המשק בו־זמנית: מיתון כבד שיגרור אבטלה ופגיעה משמעותית ביכולת ההחזר של המשפחות, עליית מחירים גבוהה שתשפיע על יתרות המשכנתאות, וירידה משמעותית של מחירי הדירות.

"באזורי הפריפריה אנו חשופים לסכנות אלו כבר היום: מחירי דירות יורדים, ואולי סכנת אבטלה שתחריף, יזרזו את משבר המשכנתאות בפריפריות. כבר היום בנקים למשכנתאות בוחנים בפריפריות כל עסקה בהקפדה יתרה. אולם הסכנה נמצאת בעיקר בעסקאות עבר שכבר נעשו".

בארץ הלווים שונים

מי שממתן את התמונה הוא רפי ולנסי, משנה למנכ"ל EMI, העוסקת בליווי ובייעוץ בתחום המשכנתאות, ומבצעת בדיקות לאישור משכנתאות במימון גבוה בעבור הבנקים. "המשבר בארה"ב פרץ בגלל איכות הלווים, ופחות בשל הצניחה במחירי הדירות", הוא מסביר.

"הבנקים שם נתנו משכנתאות ללקוחות שלא נדרשו להוכיח הכנסה. בישראל אין אישור משכנתאות ללווים בלי בדיקה מקפת של מצבם הפיננסי. אנחנו מכירים את הנתונים של כל הבנקים, ובכל משכנתה עם אחוזי מימון גבוהים (יותר מ־75% מימון) הבנק משתמש בביטוח האשראי שלנו, מה שלא נעשה בארה"ב. ברגע שהבקשה מגיעה אלינו, אנחנו עורכים בדיקות נוספות, ואם אנחנו מגיעים למסקנה שיש סיכוי נמוך להחזרת ההלוואה, אנחנו לא מאשרים אותה.

"אם יתפתח בארץ תהליך של ירידות מחירים דרסטיות בגלל מיתון קשה, יכולים לצוץ מקרים של אנשים שלא יוכלו לעמוד בהחזר הלוואה, אבל קשה לי מאוד להאמין שזה יקרה".

"זה נכון, אבל המצב בישראל שונה מזה שבארה"ב. זו בעיה של האנשים ולא של הבנקים, כי בארץ הלווה מציג לבנק ערבות אישית. בארה"ב המשכנתה היא מול הנכס; בארץ הבנק ייקח את הנכס, ועדיין ידרוש מהלקוח את ההפרש".

שקט מטריד

לפני כשלושה חודשים, במסגרת פרויקט מקיף של "כלכליסט" על המשבר הפיננסי בארה"ב, ביקשנו מבכירי הבנקים למשכנתאות תגובות על האפשרות שמשבר כזה יפרוץ בארץ. כל הבכירים שאליהם פנינו שמחו להתראיין, והבטיחו - ללא יוצא מן הכלל - כי "אין סיכוי שזה יקרה כאן".

למעשה, האופטימיות היתה כל כך אחידה, עד שחששנו מ"קונספציה", וחיפשנו מישהו שיאזן את התמונה, ויאמר שאפשר בהחלט שהמצב בשוק הנדל"ן ישתנה באופן מהותי. החיפושים ההם עלו בתוהו, והכתבה נגנזה דווקא בגלל החד־צדדיות, שעוררה בנו תחושה לא נוחה.