איך לבחור מנקה וגנן? מדריך לוועד הבית

כל דייר שמתגורר בבית משותף מעוניין בגינה מטופחת, ובוודאי שבחדר מדרגות נקי. מי שאחראי על פי חוק על תחזוקת הבניין ועל טיפוח הגינה, היא "נציגות הבית המשותף". אך מאחר שאיננו מצפים מחברי הועוד שישטפו לנו את חדר המדרגות או שיגזמו בעצמם את הדשא שבגינה המשותפת, הנציגות רשאית להתקשר עם אחרים לצורך ביצוע מטלות אחזקת הבית. איזה התקשרות עדיפה?

התקשרות עם חברת ניהול

האפשרות הקלה ביותר והנוחה לחברי הנציגות, היא התקשרות עם חברת ניהול, שנכנסת לנעלי ועוד הבית באחריות על ניהול הבית. חברת הניהול היא זו ששוכרת בעלי מקצוע או חותמת על חוזה עם קבלני שירותים שונים.

חברת הניהול יכולה להוריד נטל כבד מכתפי ועד הבית, אך היא עלולה גם לגרום כאב ראש אמיתי לכל דיירי הבית, משום ניהול כושל או רשלני.

לפיכך, על נציגות הבית לבחון היטב כל הסכם שמוצע לה על ידי חברת ניהול ולוודא שהיא לוקחת על עצמה את כל העלויות בהעסקת עובדיה, לרבות ביטוחים, וכי השירותים אשר עליה לספק לבית המשותף מוגדרים ומתומחרים.

התקשרות עם קבלני שירותים

אפשרות נוספת העומדת בפני הנציגות, היא ההתקשרות עם קבלני שירותים דוגמת חברות ניקיון או חברת גננות, שלוקחות על עצמן את האחריות לניקיון או לגינה וכדומה. ההבדל העיקרי בהתקשרות מסוג זה לעומת התקשרות עם חברת ניהול, הוא בייחוד העבודה -  בעוד חברת הניהול מקבלת מנדט לנהל את הבית על כל היבטיו, קבלן השירותים כפוף לועד הבית ומתמקד אך ורק בתחום שלשמו הוא נשכר.

בהתקשרות מסוג זה, יש לברר אודות קבלנים אלה ולקבל המלצות מוועדי בתים אחרים. בנוסף, על הנציגות לודא עם הקבלן כי הקבלן והחברה שלו האחראים בפועל על ביצוע העבודות שבהסכם ולא משמשים רק כמתווכים לאספקת כח אדם לביצוע העבודות, מאחר שבית המשפט עלול לפסוק במקרה כזה, כי המעסיק בפועל היא הנציגות, עם כל ההשלכות מבחינת יחי עובד-מעביד.

עוד כדאי לוודא כי לקבלנים אלה פוליסות ביטוח מתאימות לעובדים למקרה של פציעה, על מנת שהאחריות לא תוטל על הנציגות.

התקשרות עם עובדים

אפשרות אחרת היא התקשרות עם עובד שיעשה את העבודות השונות, כפי שקורה ברבים מהבתים המשותפים בהם יש מנקה או גנן שמטפל ברכוש המשותף במשך שנים רבות. אפשרות נוספת היא התקשרות עם סטודנטים לביצוע העבודות.

במקרה כזה יש סיכוי שאותו עובד יבקש להכיר בו כ"עובד" לכל דבר ועניין, לרבות לצורך ניכוי מס הכנסה, תשלומי ביטוח לאומי, הפרשות לביטוח פנסיוני, חופשה שנתית ודמי הבראה.

פסקי דין שניתנו בעבר קבעו, כי המבחן לקביעת קשרי עובד-מעביד אינו מוכרע רק על פי ההגדרה המילולית שהצדדים נתנו לקשר ביניהם. לפיכך, יתכנו מצבים בהם חברי הנציגות חושבים לתומם, כי הם מעסיקים "קבלן עצמאי", בעוד למעשה הם מעסיקים עובד.

לפיכך בהתקשרות מסוג זה יש לקחת בחשבון שייתכן ומדובר ביחסי עובד-מעסיק לכל דבר, על כל המשתמע מכך בתחום יחסי העבודה ודיני עבודה, לרבות חובת שכר, תנאים סוציאליים, פיטורים ופיצויים, ויש לתמחר התקשרות זו בהתאם.

בנוסף, יש לשים דגש רב על סוג הביטוח הקיים, מאחר שאם העובד נפצע ואין לוועד ביטוח מתאים לעבודות שביצע - חברת הביטוח יכולה להתנער מאחריותה.

התקשרות עם אחד מדיירי הבית

אופציה נוספת היא שאת העבודות יבצע אחד מדיירי הבית, תמורת תשלום או תמורת קיזוז דמי הוועד החלים עליו. גם במקרה כזה יש לשים לב כי ייתכן שמדובר בהתקשרות עובד-מעסיק לכל דבר, על כל המשתמע מכך מתחום יחסי העבודה ודיני עבודה.

בדיקות הכרחיות

לכל אחת מן האפשרויות יש יתרונות וחסרונות. לפיכך,על הנציגות בבואה להתקשר עם אחרים, לשקול את היקף המטלות, גודל הבית, תכיפות המשימות, היענות הדיירים בגביית תשלומי הועד וכדומה, אל מול החבויות שהיא לוקחת על עצמה ועל צדדים שלישיים המבקרים בבית.

בטרם התחלת התקשרות, מומלץ לבצע את הבדיקות הבאות:

• לברר את הניסיון של בעל המקצוע ולקבל המלצות.
• לבדוק מה היחסי עובד-מעביד בין הוועד לבינו.
• לוודא שיש ביטוחים עבור העבודות ובגין נזקי גוף שעלולים להיגרם למבצע העבודות;
• להתקשר בהסכם מסודר שמגדיר את מערכת היחסים.

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול