מחירי הדירות עולים בחסות הממשלה

לאחרונה נתבשרנו כי מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית, על פי יוזמת משרדי האוצר והשיכון, את השינויים בחוק מיסוי מקרקעין, בהתאם לאישורה של ועדת הכספים קודם לכן. השינויים, שבוצעו בחוק, נעשו במטרה ברורה להוריד את מחירי הנדל"ן שעלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות ובכך לשפר את מצבם של זוגות צעירים ושל מחוסרי דיור. האם אלו הצעדים המתבקשים על מנת לעצור את נסיקת מחירי הנדל"ן? בכלל לא בטוח.

במסגרת הצעדים הללו הוחלט על הגדלת מס הרכישה לרוכשים דירה להשקעה ועל מתן פטור ממס שבח בעת מכירת דירה להשקעה, ששווה פחות מ-2.2 מיליון שקלים. במבט ראשון, נראה כי צעדי הממשלה אכן עתידים להועיל ולהוזיל את מחירי הדיור, אך לאחר בחינה מעמיקה ניתן לראות כי פעם נוספת, הממשלה נוקטת בצעדים נקודתיים, ללא תוכנית אב, שנבנתה

 במטרה ברורה להוזיל את מחירי הנדל"ן. על ידי כך, שוב התוכנית לא תשיג את המטרה הנכספת ומצבם של הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור לא ישתפר ואפילו ייפגע.

ננסה בעזרת דוגמה היפותטית להבין איך צעדים אלו יכולים דווקא לשפר את מצבם של משקיעי הנדל"ן. נניח למשל, כי בתחילת שנת 2003 רכש משקיע נדל"ן דירת שלושה חדרים להשקעה בתל-אביב, במחיר של 1.3 מיליון שקלים ובהתאם לעליות המחירים בשנים האחרונות, עלה שווייה של הדירה וכעת היא שווה כ-2 מיליון שקלים. טרם אישור הצעדים האחרונים, אם המשקיע אינו זכאי לפטור ממס שבח, היה עליו לשלם, בעת מכירת הדירה מס שבח בגובה 20% ובסך הכל 140 אלף שקלים. כעת, בעקבות השינויים האחרונים בחוק, פטור המשקיע מתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה ובכך, קיבל מן המדינה "הטבה" בשווי 140 אלף שקלים

כעת, אותו משקיע מעוניין להמשיך ולהשקיע בשוק הנדל"ן "הרותח" וברצונו לרכוש, באמצעות הסכום שקיבל בעבור מכירת הדירה, שתי דירות קטנות בתל אביב בשווי של מיליון שקל כל אחת. טרם אישור הצעדים האחרונים, היה על המשקיע לשלם מס רכישה בגובה של 35 אלף שקלים בגין רכישת כל דירה ובסך הכל - 70 אלף שקלים. כעת, בעקבות השינויים האחרונים בחוק, עליו לשלם מס רכישה בגובה של 50 אף שקלים בגין כל דירה ובסך הכל 100 אלף שקלים, עלייה שולית לעומת ההטבה בגובה 140 אלף השקלים אותה קיבל מהמדינה.

מרוויח ופוגע

כך, למעשה, יוצא כי משקיע נדל"ן מכר דירה במחיר גבוה עקב עליית המחירים, קיבל הטבה מן המדינה בגובה 140 אלף שקלים ומנגד שילם 100 אלף שקלים בלבד בגין רכישת שתי דירות נוספות להשקעה. פועל יוצא מצעדי הממשלה הוא כי אותו משקיע מחזיק כעת בשתי דירות קטנות להשקעה, אשר

 ייעודן המקורי הוא לזוגות צעירים ולסטודנטים, ולבטח מספקות לו תשואה גבוהה יותר מהדירה היחידה שהחזיק בה ואף חסך סכום של 40 אלף שקלים, כתוצאה מן הפטור במס השבח אשר ניתן לו.

ללא מדיניות המתבססת על תוכנית אב מסודרת, בה נלקחו בחשבון כל המשתנים העתידים להשפיע על שוק הנדל"ן ,תמשיך ממשלת חלם לנסות ולפתח תרופות פלא, שלא ישפרו את מצבו של הציבור אך ישפיעו על שוק הנדל"ן הישראלי, רק בכיוון ההפוך.

עו"ד בועז אופק, מתמחה בתחום הנדל"ן וחבר בהנהלת קבוצת DBO נדל"ן העוסקת בייעוץ, ייזום, בניה ושיווק של פרויקטים נדל"ניים.