למחזר או לא למחזר, זאת השאלה

תזכרו ברגעים בהם לקחתם את המשכנתא שלכם, כמה כאב ראש זה היה. הייתם צריכים לעבור בין הבנקים למשכנתאות, להשיג אישורים, לאגור ערמות של דפים ולתת אותם לכל אחד מהבנקים. לנהל מו"מ תוך כדי ניסיון להבין את השורות הקטנות. נאצלתם להתרוצץ לטאבו, לרשם המשכנתאות, לתאם עם השמאי, להגיע לסניף שלוש או ארבע פעמים וזה מבלי לציין מקרים מסובכים יותר בהם יש בעיות רישום של הנכס או חובות על איזה דוח חניה מלפני עשר שנים.

לאורך כל הזמן הזה אמרת לעצמכם "לא נורא, זה לטווח ארוך, משכנתא לוקחים פעם אחת ונגמור עם זה אחת ולתמיד". אז למה שנרצה בכלל לחזור על התהליך הנורא הזה שוב? על השאלה הלא פשוטה הזו ננסה לענות בכתבה זו.

מחזור המשכנתא הוא תהליך בו מכסים את המשכנתא הקיימת על ידי משכנתא חדשה שנלקחה באותו הבנק או בבנק אחר והוא עשוי לחסוך לכם אלפי שקלים. ישנם מספר גורמים עיקריים לביצוע המחזור של המשכנתא. חשוב לציין כי הכסף למחזור לא עובר בידיים שלכם כלל, הכסף עובר מבנק משכנתאות אחד למשנהו מבלי שתהיה לכם את היכולת להשתמש בהלוואה למטרות אחרות כגון מימון חתונה, קניית רכב ועוד, לשם כך ישנן הלוואות אחרות כגון הלוואה לכל מטרה.

לשם הבנת סיבות המחזור נבין תחילה את היסודות לרווחיות במשכנתא. התמהיל שבו אנו ניקח את ההלוואה, כלומר, כמה אחוז מהמשכנתא בריבית פריים, כמה בריבית קבוע צמודה ועוד, הוא מרכיב מאוד חשוב ביכולת שלנו לחסוך מאות אלפי שקלים לאורך כל חיי ההלוואה. מרכיב הכרחי נוסף הוא הפריסה של השנים. ככל שנקצר את השנים של המשכנתא כך נחסוך יותר כסף. אם ניקח לדוגמה, 600 אלף ₪ צמוד מדד ל-25 שנה בריבית של 3.5% נשלם סה"כ על המשכנתא 1,252,500 ₪ (בהנחה שהמדד בממוצע הוא 2.5%). במידה ונקצר 5 שנים למשכנתא נשלם סה"כ 1,084,300 ₪ לאורך כל התקופה. על ידי קיצור של 5 שנים במשכנתא חסכנו כ- 168,000 ₪.

הסיבה הראשונה והנפוצה ביותר למחזור משכנתא היא שינוי תנאי הריביות במשק. לדוגמה במידה ולקחתם 600 אלף ₪ ב-6% צמוד למדד בשנת 2001 ל- 25 שנה, היום הריבית שתקבלו ל-15 השנים שנותרו לכם לשלם תהיה בסביבות ה-3%, כלומר, אתם תשלמו 50% פחות על הכסף שנשאר לכם לשלם וההחזר החודשי למשכנתא יהיה יותר נמוך. במידה ואתם מעוניינים להישאר עם אותו החזר חודשי שהיה לפני המחזור (מומלץ), בגלל הירידה בריבית, תוכלו לקצר את השנים שנשארו לכם לסיום המשכנתא וכאן טמון החסכון הגדול. לא תמיד יהיה משתלם למחזר ממסלול ריבית קבוע לאותו המסלול כיוון שבמסלול זה עמלות פרעון גבוהות ששוות ערך לחיסכון שהייתם חוסכים לולא המחזור.

סיבה נוספת למחזור היא שינוי התמהיל של המשכנתא עקב שיקולים אסטרטגיים של הלווה. דוגמה טובה יכולה להיות צפי לשינוי שער החליפין של הדולר. ב-2009 כאשר הדולר ביחס לשקל היה 4.2 קומץ מנוטלי המשכנתאות צפו את התחזקות השקל והחכימו לעשות כשלקחו את רוב המשכנתא במסלול שער חליפין. במסלול כזה הקרן צמודה לדולר לכן, אם הדולר יורד ב-10% ה-600 אלף ₪ מהדוגמה הקודמת יהפכו להיות 540 אלף ₪. מי שלקח את המשכנתא בשער חליפין של 4.2 והמתין עד לרמתו הנוכחית הרוויח מעל ל-20% מערך המשכנתא.

כיום זה זמן טוב לעבור ממסלול הדולר למסלולים אחרים ויותר יציבים. אני עדיין ממליץ להשאיר כ-10%- 15% מתמהיל המשכנתא במסלול הדולר בייחוד לתקופות ארוכות כיוון שהוא מפזר את הסיכון בהלוואה ואינו צמוד למדד. דוגמה נוספת לשיקול אסטרטגי יכולה להיות שהלווים מצפים לירושה או שהתחילו לעבוד בעבודה עם קרן השתלמות. בשני המקרים הלווים ירצו למחזר את המשכנתא למסלולים גמישים יותר לסילוק וללא עמלות פרעון מוקדם, כך שכאשר יהיה ברשותם סכום נכבד לסילוק חלק מהמשכנתא הם יוכלו לעשות זאת ללא עלויות נלוות.

סיבה שלישית למחזור המשכנתא היא שינוי ביכולת הכלכלית של הלווים לטובה או לרעה. כפי שראינו קיצור שנים משפיע משמעותית על הסכום שנשלם עבור ההלוואה, לכן אם יכולת התשלום של הלווים השתפרה מאז שלקחו את המשכנתא מומלץ לעשות את המחזור על מנת לקצר את השנים ולהגדיל את ההחזר החודשי. בעבודתי אני נתקל פעמים רבות במצבים בהם היכולת הכלכלית של הלווים קטנה כתוצאה בפיטורין או אי הצלחה בעסק כפי שהיו רוצים. במצב כזה מומלץ לפרוס את המשכנתא ליותר שנים ולהקטין את ההחזר החודשי. נכון שצעד מסוג זה פחות כלכלי והלווים ישלמו יותר לאורך התקופה, אבל זה מתגמד לעומת הדאגות והלחץ שנתונים בהם הלווים שאינם מצליחים לגמור את החודש וההוצאות אינן שוות להכנסות.

רגע לפני שאתם מגיעים למסקנה שמחר אתם בדרך לבנק למחזור משכנתא, יש לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות לתהליך. בחלק מהמסלולים תצטרכו לשלם עמלות פרעון של עשרות אלפי שקלים, דבר אשר יכול להקטין משמעותית את הכדאיות במחזור. בהחלטה האם למחזר את המשכנתא ישנם שני אלמנטים מאוד חשובים:

1. יתרת הקרן - כמה נשאר לכם מההלוואה שלקחתם נכון להיום.
2. יתרה לסילוק - כמה תשלמו במידה ותסלקו או תמחזרו את המשכנתא היום.

הפער בין השניים מרכיב את כל העמלות הנוספות כגון עמלת פרעון מוקדם, עמלת שער חליפין, עמלת הפרשי מדד ועוד (תלוי בסוג ההלוואה שלקחתם). למרות כל העמלות שתצטרכו לשלם, המחזור לרוב אינו משתלם לבנק כיוון שאתם משפרים את המצב שלכם ומקטינים את הרווח של הבנק. על כן אל תתפלאו אם תפגשו עם היועץ בבנק שלכם לגבי מחזור משכנתא והוא יגיד לכם "בוודאי שלא, יש לך עמלות על סך 50 אלף ש"ח". אכן מרתיע, רק שהיועץ שכח לציין שהמחזור עשוי לחסוך לכם הרבה יותר מה-50 אלף ש"ח שתצטרכו לשלם בעמלות.

איני מתיימר להציג מסקנות גורפות וחשוב לבחון כל מקרה לגופו. שימו לב שאם הגעתם למישהו שיש לו אינטרס כלכלי שתמחזרו תשאלו מה קורה אם הריביות עולות ואילו משתנים יכולים להשפיע על כדאיות מחזור.

חברות רבות לייעוץ משכנתאות דוחפות אתכם למחזור גם אם זה לא הצעד הכלכלי ביותר לטווח הארוך על כן מומלץ להתייעץ עם חברה אמינה שתסביר את כל ההשלכות של המחזור. אם החלטתם לעשות את המחזור בעצמכם, תהיה כאן עבודה נוספת אשר דומה מאוד לתהליך שתיארתי בתחילת הכתבה. אתם שוב תצטרכו לעשות סבב בין הבנקים, פתיחת תיק, שמאות, רישום הנכס ועוד.

חשוב מאוד לזכור, כאשר אתם באים למחזר משכנתא תשקלו היטב האם כדאי לקחת גם הלוואה נוספת בשיעבוד הנכס למטרות אחרות. לרבים מאיתנו יש הלוואות מסחריות שאנו לוקחים מהבנק בריביות של כ-9%-12% לכל מיני מטרות (סגירת חובות, נסיעה לחו"ל, מטבח חדש), אך הריביות שתקבלו בשעבוד הנכס הרבה יותר נמוכות וניתן לפרוס אותן ליותר זמן, כך שאם כבר החלטתם לעשות מחזור יהיה זה זמן טוב לקחת הלוואה נוספת לסגירת כל החובות שהצטברו. לדוגמה אם לקחתם הלוואה מסחרית לקניית סלון חדש על סך 20 אלף ₪ לפני כשנה, אתם אולי לא זוכרים אבל רוב הסיכויים שלקחתם אותה בריביות גבוהות כיוון שלבנק אין בטוחות שתחזירו את הכסף. אם אתם בתהליך מחזור משכנתא, זו יכולה להיות הזדמנות טובה למחזר גם את ההלוואה המסחרית להלוואת משכנתא בשיעבוד הנכס ולשפר באופן משמעותי את הריביות.

לסיכום, במחזור משכנתא לעיתים תוכלו לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים, עם זאת, עליכם לבחון את כל ההשלכות הנלוות ולנסות לקבל את כל המידע הנדרש מהבנק שלכם. ההמלצה היא לבחון כדאיות מחזור במשכנתא כל שנתיים שלושה. במידה ותעשו זאת בצורה נבונה תצליחו לחסוך הרבה מאוד כסף לאורך כל חיי ההלוואה ואולי אף לסלק אותה הרבה יותר מוקדם ממה שתיכננתם מלכתחילה. באופן כללי הכדאיות למחזור תהיה נמוכה אם יתרת הקרן שלכם קטנה מ-200 אלף ש"ח, מספר השנים שנשאר לכם קטן מחמש והריביות שיש ברשותכם נמוכות ביחס לתקופה בה אתם שוקלים למחזר. ניתן להגדיר כדאיות למחזור כאשר כתוצאה ממנו תצליחו לחסוך מעל ל-25-30 אלף ש"ח לאחר שלקחתם בחשבון את כל העמלות והעלויות הנלוות. בהצלחה.

הכותב הוא מנהל תחום המשכנתאות בחברת תות תקשורת ותוצאות.