שיפוץ בבית: במכה אחת או בשיטת הסלאמי?

איך בוחרים שיפוצניק? איזה מוצרים צריך באמת לקנות וכמה זה צפוי לעלות? ynet נדל"ן גאה להציג את "מאחורי הפיגומים" סדרה חדשה שתענה לכם על השאלות הבוערות ביותר בנושאי נדל"ן. והשבוע - חיים אטקין, שמאי רכוש ומקרקעין מוסמך, מסביר כל מה שצריך לדעת לפני שנכנסים לשיפוץ.

"בשלב ראשון, יש להגדיר מראש מה רוצים לעשות במסגרת השיפוץ", אומר אטקין, "כדאי לעשות שיפוץ "במכה אחת", שכן עלותן של מספר עבודות קטנות גדולה בהרבה מעלות עבודה גדולה אחת". אטקין ממליץ שלא לשהות בבית במהלך השיפוץ. "אם יש לכם מקום "לברוח" אליו במהלך השיפוץ, עשו זאת. היעדרות מהמקום מאפשרת גם לבדוק טוב יותר את איכות העבודה, מבלי להיכנס ללחץ של זמן ומקום ומבלי להתפשר".

מה מצפה לי מבחינת העלויות?

"בדוק מראש לכמה כסף תזדקק לצורך השיפוץ או התאמת הדירה לצרכיכם. אם אתה רוכש נכס - הכלל עלויות אלה בחשבון בעת הרכישה. ההוצאות הנוספות מגיעות בדרך כלל ל-10%-15% ממחיר הרכישה. כשמדובר בנכס קיים, שיפוץ בסיסי עולה כ-1,000 שקל למטר. ההוצאה מוכפלת אם רוצים גימור איכותי יותר".

אטקין מסביר, כי הגדרת התקציב מתחלקת לשני תחומים עיקריים: הראשון, "בעלי מקצוע", כולל את כל מי שנזקקים להם בעת השיפוץ, למשל בנאי, רצף, צבעי, חשמלאי, שרברב ועוד. השני הוא "אביזרים" וכולל את כל רשימת האביזרים שיש לרכוש, למשל ריצוף, קרמיקה פרקט, כלים סניטריים, ברזים, מנורות, שקעים ומפסקים ועוד.

עוד הוא מציין, כי חלק בלתי נפרד מעלות עבודתו של בעל המקצוע, הם חומרי העבודה בהם הוא משתמש, אלא אם הוסכם מראש אחרת. "הצעת הרצף כוללת את כל עלויות העבודה, בהם חומרי ההדבקה, למעט האריחים עצמם שנרכשים ומסופקים על מזמין העבודה", הוא מדגים. "החשמלאי מספק גם את כל האביזרים, כולל לוח חשמל, חיווט, שקעים ומפסקים בסיסים. אם ברצונכם לשדרגם, יש לכך תמחור נפרד".

אטקין מדגיש, שחשוב להכין מראש תקציב מוגדר להוצאות בלתי צפויות. "שיפוץ הוא דבר מורכב וכל תכנית היא בסיס לשינויים", הוא מסביר. 10%-15% מעלות השיפוץ הן הוצאות בלתי צפויות ולכן יש סכום כספי לכך במסגרת התכנון הפיננסי".

בחירת בעלי מקצוע ומוצרים

"רושם ראשוני חשוב, אך אינו מספיק. הנוכלים הטובים והגדולים ביותר, הם גם המרשימים ביותר. אבל עם עובדות ונתונים קשה להתווכח, ולכן דרוש מבעל המקצוע שמות של אנשים שהוא אצלם, שוחחו עימם ובקשו לראות לפחות 2-3 עבודות שביצע בעל המקצוע עימו אתם הולכים לעשות עסקים"

כאשר מדובר בשיפוץ מורכב, אטקין ממליץ לקחן קבלן ראשי. "אין לך יכולת לנהל את כל בעלי המקצוע המעורבים בשיפוץ, ואת הידע לדעת מה בא לפני ומה אחרי. כל בעל מקצוע יאשים את קודמו בליקוי ואתם תעמדו חסרי אונים נבוכים ומבולבלים. במקרה הטוב העבודה תתקע, ובמקרה הרע - תיהרס.

"את כל מה שתחסכו בהיותכם קבלנים של עצמכם, תשלמו לבעלי המקצוע", הוא מוסיף. "אם תתקשרו עם קבלן, תהיה לכם כתובת אחת. מה שהוא יודע ויכול לעשות לבעלי המקצוע שעובדים תחתיו, אתם תלמדו, אם בכלל, במחיר יקר מדי שעלותו גבוה עשרות מונים מרווח הקבלן". 

האם כדאי לשכור מפקח מטעמי?

"זה תלוי במורכבות השיפוץ, עלותו, כמה בעלי מקצוע מעורבים בו, יכולתך האישית והאם יש קבלן ראשי או לא. מפקח מטעמך עשוי לחסוך לך ממון רב. רבים וטובים נוטים שלא לעשות זאת ומכלים זמנם ומרצם בנוכחות באתר ולעיתים גם בויכוחים עם בעלי המקצוע והקבלן. אני ממליץ על שכירת שרותיו של מפקח, שיהיה נציגך הנאמן בשטח ויייצג את טובתך ללא סייג".

גם בבחירת קבלן וגם בבחירת מפקח, חלים לדבריו אותם הכללים שבבחירת בעל מקצוע: "קבלו המלצות, שוחחו עם אנשים ולכו לראות עבודות שביצעו", הוא אומר.

"אבן, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות היא כאן: אולמות תצוגה מרהיבים ואביזרי יוקרה מפנקים יקבלו את פניכם בכל מקום ויבלבלו אתכם לגמרי: דלתות ומשקופים, חלונות ותריסים, ברזים, כלים סניטריים, קרמיקה וחיפויים, פרקט, צבעים מקלחונים ארונות מטבח ופרזול מהחלל החיצון, הם רק חלק ממה שמציעים לנו.

"משום כך, כדאי להיחשף כמה שפחות למבחר האדיר הזה, ולמקם את עצמך ביחס לתקציבך . ברגע שהחלטת על תקציב - אביזרים מסויימים נפסלים במיידי, כך שמייד עם הכניס לאולם תצוגה, מגלים במבט חטוף את טווחי המחירים ויודעים אם להישאר או לברוח".

הצעת מחיר מפורטת

לאחר שמקבלים מושג על מסגרת התקציב, אטקין מציין שיש לקבל מבעלי המקצוע הצעת מחיר מפורטת, הכוללת את החומרים ועלויות העבודה. לדבריו, אם בעל המקצוע מסרב לתת הצעת מחיר בכתב - אל תהססו לנתק מגע.

"הצעת המחיר עלולה להכיל הרבה תחומים אפורים שניתנים לפרשנות, וכל סימן שאלה עלול לעלות לכם כסף" הוא מסביר. "הצעת מחיר סגורה היא הצעה הכוללת הכל והיא סופית. ככל שההצעה מפורטת יותר ומוגדרת יותר, כך יקטנו סימני השאלה. לכם הגדירו לפרטי פרטים את כל מה שדרוש מבעל המקצוע ופרטו הכל, כולל את התקנת הברזים, הכלים הסניטריים, עטיפת הצנרת בחומרי בידוד ובטון. ערכו סקיצה עם הסברים וחצים, גם אם זה ייראה חובבני, העיקר שתצמצמו למינימום את אי הוודאות".

"אפשר לכתוב מחיר ליד כל סעיף, אך הדבר החשוב ביותר הוא שכל העבודות יפורטו, גם הפירוקים והפינויים", מוסיף אטקין ומדגים: "כבר ראיתי מקרים בהם נכתב בהסכם "פרוק רצפה ומחיצת חדר רחצה" אך פינוי הפסולת לאתר פינוי מורשה לא נרשם והלקוח חוייב על כך בנוסף".

הסכם כתוב עם לוחות זמנים

לאחר שכל ההחלטות נופלות, ניגשים להכנת הסכם כתוב ומפורט. אטקין מדגיש כי יש לכלול בו את הצעת המחיר של בעל המקצוע, וכן לוחות זמנים לביצוע, עם סנקציות או פיצוי על כל יום איחור, למשל קיזוז 300 שקל על יום איחור.  

"יש לציין מפורשות בהסכם את אופן התשלומים לבעל המקצוע וחלקו אותם כך שהשליטה תהיה בידכם, אחרת אתם תרוצו אחר על המקצוע במקום ההפך", הוא מזהיר. את אופן התשלום מומלץ לחלק למקדמה זעומה עם חתימת ההסכם או עם תחילת העבודה, ואת היתרה בשלבים, בהתאם לסוג העבודה וגודלה.

עוד אטקין מדגיש, כי יש לכלול בהסכם מחירים, שיהוו בסיס לתמחור תוספות ושינויים שיצוצו במהלך העבודה. "כל עבודת שיפוץ כוללת שינויים תוספות או הרחבות מכיוון שמה שרואים בעין כשמגיעים לשטח, שונה ממה שהדמיון ראה", הוא מסביר.

"אם קיבלתם הצעת מחיר מפורטת - הגדירו בהסכם שהיא חלק בלתי נפרד ממנו. הסכם והצעה מפורטים יתנו לכם כלים לתמחר את השינויים באופן הנאמן למחירי המקור. אחרת תגלו פתאום, שכל שקע נוסף פתאום עולה כפול וכל מטר בנייה עולה כעת יותר. התירוצים שתשמעו יהיו כמעט משכנעים, אך מי שישלם את המחיר זה אתם".