הפטיש של שטייניץ? המשקיעים נשארים בנדל"ן

שכר הדירה עולה, הבורסה מתעתעת, וכך, בניגוד לכל התחזיות - והניסיונות של האוצר להכביד את עול המסים - המשקיעים חוזרים לשוק הדירות. לפי נתונים של כלכלני התאחדות הקבלנים וחברת אלדר שיווק, ביולי-ספטמבר משקלם של משקיעי הנדל"ן בין רוכשי הדירות החדשות הוכפל ‭27% -‬ לעומת ‭14%‬ במאי-יוני.

הסיבה העיקרית לכך היא מחירי השכירות בישראל, שממשיכים לעלות. לפי נתונים של בנק ישראל, במחצית הראשונה של 2011 עלו מחירי השכירות בישראל ב‭2%-‬ בממוצע. בתלאביב הם עלו ב‭,2.8%-‬ בגוש דן ב‭,2.5%-‬ בשרון ב‭5.6%-‬ ובחיפה ב‭.3.8%-‬ למרות המחאה החברתית, העלייה המשיכה גם בחודשים האחרונים.

סקירה שפירסם הבנק העלתה שהרפורמה של האוצר במיסוי הנדל"ן, שנועדה להפחית את הפעילות של משקיעים בשוק - לצורך הוזלת דירות - לא הצליחה, ותוצאתה תהייה המשך עליית מחירי השכירות.

הקבלנים, מצידם, טוענים שכבר כשדיברו בממשלה על "פטיש 5 ק"ג" שיונחת על משקיעי הנדל"ן, הם הזהירו שהפטיש הזה ייפול על ראשם של השוכרים. לדברי מנכ"ל התאחדות הקבלנים, מוטי כידור, "התוצאה הייתה ברורה. כשמפתים משקיעים למכור דירות באמצעות פטור ממס שבח, יוצאות אמנם דירות לשוק, אבל אז יש פחות דירות להשכרה - ומחירי השכירות עולים‭."‬

אין פתרון קסם

כיום, השילוב של המשך התייקרות הדירות, עליית מחירי השכירות והתנודתיות הגבוהה בבורסה, שמושפעת מהמתרחש בשווקים בעולם, גורם למשקיעים, מקומיים וזרים, לחזור לשוק הדירות. מגמה זו מוכיחה שוב שאין פתרון קסם, ושהפתרון היחיד הוא הגדלת היצע הדירות. אך כאן הממשלה חוזרת ונכשלת, ולמרות הגדלת השיווק של קרקעות ישנם שני חסמים להגדלת ההיצע: קושי לגייס אשראי מהבנקים לצורך בניית פרויקטים, ומחסור חמור בפועלי בניין.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, המשווקת כ‭40-‬ פרויקטים, "יש עלייה ברורה במספר הרוכשים להשקעה באזורי הביקוש, וזאת בגלל היעדר חלופות בשוק ההון והתנודתיות בבורסה. בקיץ הייתה עלייה בביקושים מצד המשקיעים הזרים, שמגיעים לארץ וסוגרים עסקאות, ובספטמבר אנו רואים התחזקות של המגמה גם בקרב המשקיעים המקומיים‭."‬

לפי סקירה שערכה פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט, המשקיעים בדירות בעשור האחרון נהנו מתשואה עודפת על פני המשקיעים בשוק המניות - זאת, גם בטווח הקצר של חמש שנים אחורה וגם בטווח הארוך של עשר השנים האחרונות.

כך, רוכשי דירות בירושלים ובתל-אביב לפני חמש שנים נהנו מתשואה של ‭,13.7%‬ לעומת ‭5.2%‬ במדד ת"א 25 ו‭2.8%-‬ במדד ת"א ‭.100‬ בטווח של עשור, השקעה בדירה הניבה תשואה עדיפה של ‭1.3%‬ עד ‭2.3%‬ בשנה על ההשקעה במניות.

כלכלני BDO מציינים גם את היבט המיסוי, כגורם נוסף לכך שהשקעה בדירות בישראל עדיפה על השקעה במניות. בעוד שבהשקעה במניות, הדיבידנד ורווח ההון ממוסים ב‭,25% -20%-‬ הכנסת השכירות הממוצעת בארץ פטורה ממס. בתנאים מסוימים, גם מכירת דירה עשויה להיות פטורה ממס.

מספר דיווחים מהשטח

בפרויקט ME בשכונת נוה שרת בתל-אביב נמכרו בחודשיים האחרונים למשקיעים דירות שלושה חדרים ב‭10-‬ מיליון שקל. לדברי אייל ציבס, סמנכ"ל השיווק, המחאה ועליית מחירי השכירות רק חידדו למשקיעים את הכדאיות ברכישת דירות בעיר, והוא מציין כי דירות קטנות זוכות לביקוש שיא מצידם.

בפרויקט ‭White City‬ של צמח המרמן ויורוקום נדל"ן נמכרו ברבעון האחרון לתושבי חוץ דירות ב‭46-‬ מיליון שקל. "הגבלים ותקנות חדשות של בנקים בשווייץ ובמדינות נוספות מביאים את הזרים להוציא כספים מהבנק ולהשקיע בנדל"ן הישראלי, שהוכיח יציבות בשנים האחרונות‭,"‬ מסביר רן בן-אברהם, סמנכ"ל ייזום ושיווק של צמח המרמן.

קרן פייר מכרה למשקיע זר דירה ברחוב הירקון בתל-אביב ב‭9-‬ מיליון שקל; בריגה מדווחת על תנועה ערה של תושבי חוץ - גם בחודשי המחאה. החברה השיקה באוגוסט את פרויקט YAM בעיר ימים בנתניה, ובו כ‭35%-‬ מהדירות שנמכרו עד כה נרכשו בידי תושבי חוץ.

תושב חוץ רוסי רכש לאחרונה שש דירות במגדל סיטי טאוור ברמת-גן ב‭10.5-‬ מיליון שקל. מדובר בדירות שני חדרים של ‭85-60‬ מ"ר, המושכרות ב‭7,000-5,800-‬ שקל בחודש. פרשקובסקי מכרו בחודש האחרון דירת ארבעה חדרים בשכונת מצליח ברמלה, ב‭1.1-‬ מיליון שקל. הדירה נקנתה להשקעה, ומושכרת תמורת ‭3,500‬ שקל בחודש - תשואה של ‭.4% ‬

הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"