רוצים בינוי: עשרת הדיברות ליזם הנדל"ן המתחיל

פרויקטים של פינוי בינוי מתבצעים בדרך כלל בשכונות וותיקות, שהדירות הקיימות בהן ישנות וקטנות, ואינן עומדות בתקן נגד רעידות אדמה. בתמורה ל"מכירת" דירות אלה ליזמים, מקבלים בעלי הזכויות דירות חדשות, גדולות יותר ובבניינים מודרניים. יתרונות אלה גם מאפשרים למשוך לשכונות אלה אוכלוסיה חזקה יותר.

• בעקבות המחאה: יוקם מאגר שמאים לפינוי-בינוי
  

בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה נקבע, כי במתחם המאושר לפינוי בינוי, בעל זכויות המוכר דירת מגורים ליזם, יקבל תמורתה זכות בדירת מגורים חלופית ותמורה כספית אחרת, כולל פטור ממס רכישה בגין רכישת הדירה החלופית ופטור ממס שבח. אז מה הם הכללים החלים על היזם לביצוע פרויקט שכזה?

בדיקת התכנות כלכלית

יש לבחון את מספר יחידות הדיור הקיימות במתחם ואת מפתח הפיצוי בגין כל דירה קיימת, כלומר כמה דירות ניתן לבנות במקום כל דירה קיימת. מפתח הפיצוי נקבע לפי שווי הקרקע -  ככל שהקרקע יקרה יותר, מפתח הפיצוי נמוך יותר, וההיפך. כך למשל, מפתח פיצוי לכל דירה קיימת בת"א הוא 2.5-3 דירות חדשות, ואילו בראשון לציון הוא 4.5-5 דירות חדשות לכל דירה קיימת.

בהתאם לכך, יש לבדוק האם מפתח הפיצוי מאפשר לפרויקט להיות כלכלי, ולקחת בחשבון את יתר העלויות של פרויקט מסוג זה כמו עלויות ערבויות לבעלי הזכויות, עלויות מימון, עלויות דיור חלופי לתקופת הבניה, עלויות העברות דיירים וכיוצא בזה.

בנוסף, מומלץ לבחון האם ניתן לבצע את הפרויקט כ"בינוי פינוי", כלומר להתיל בבנייה על קרקע ציבורית פנויה, דבר שמוזיל משמעותית את עלויות הפרויקט ומקנה לבעלי הזכויות ביטחון מכיוון שהם רואים את הדירות החדשות נבנות ומעבירים את החזקה בדירות הישנות אל מול קבלת הדירות החדשות.

בדיקת התכנות תכנונית

יש לבחון האם קיימות במתחם עתודות קרקע שאפשר להשתמש בהן, והאם מפתח הפיצוי מאפשר לבצע את הפרויקט. לעיתים אין אפשרות לבצע פינוי בינוי משום שכמות יחידות הדיור הנדרשת לשם התכנות כלכלית, עולה על הצפיפות המותרת ולכן אינה אפשרית. אם קיימות עתודות קרקע במתחם, ניתן להפחית באמצעותן את הצפיפות של הפרויקט וכך להפוך אותו לישים תכנונית.

תמיכת הרשות המקומית

בתחילת כל פרויקט יש לבחון את נכונות הרשות המקומית לבצע פינוי בינוי במתחם. בדיקה שכזו מאפשרת לדעת האם הרשות מעוניינת לקדם במתחם ספציפי פינוי בינוי והאם קיימת יוזמה לביצוע פרויקט בשכונה. כאשר הרשות מעוניינת לבצע פינוי בינוי במתחם מסוים, יש לבחון האם קיימת בו קרקע ציבורית שמאפשרת לבצע את הפרויקט כבינוי פינוי.

מיפוי אחיזה קניינית בפרויקט

יש לבחון האם הבעלות היא פרטית או בעלות מינהל, ולמפות כמה דירות בבעלות של עמידר או חברות דיור ציבורי.  על פי רוב, חברות הדיור הציבוריות תומכות בפרויקטים של פינוי בינוי ולכן במתחמים בהן יש להן מספר רב של יחידות דיור, הדבר מסייע בהליך קבלת ההסכמה הקניינית.

גיבוש הסכמה של הדיירים

על פי חוק פינוי ובינוי, נדרש "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות", שמשמעו הסכמה של 80% מהדיירים במקבץ של בניינים ו-67% בכל בניין לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי. במקרה של "דייר סרבן" שלא מסכים לביצוע הפרויקט, החוק מאפשר לרוב המיוחס של בעלי הדירות לפנות ליו"ר הועדה לעניין מתחמי פינוי בינוי בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי, שיקבע אם העסקה המוצעת כלכלית, ואם היא לא - שיקבע באיזה תנאים היא תהיה כלכלית.

חובת גילוי ושקיפות

כדי לצמצם את תופעת המאעכרים, "קבלן החתימות" שאמור לקבל תמורה מיזם או ששכרו תלוי בהתקיימות עסקת הפינוי בינוי, חייב לציין כי הוא פעיל מטעם היזם וכי שכרו משולם על ידיו. כמו כן חובה על היזם לציין תמורה שונה לדייר בהשוואה לבעלי דירות אחרים.

פתרונות לבעלי צרכים מיוחדים

כדאי למצוא פתרונות תכנוניים לדיירים בעלי צרכים מיוחדים, נכים או מבוגרים, במסגרתו ניתן להתאים את התכנון ספציפית לדיירים שכאלה. כך למשל, בפרויקט בו אין דירות גן, ניתן להוציא היתר מיוחד ולתכנן דירת גן עבור דייר נכה.

איתור קרקע ציבורית לבנייה טרם הפינוי

התחלת הבנייה על קרקע פנויה מקלה על העסקה, מוזילה עלויות, מקטינה את הצפיפות ונותנת ביטחון רב יותר לדיירים.

בחינת צרכי הציבור

יש לבחון האם קיימים שירותים ציבוריים במתחם. רבות מהשכונות שבהן ניתן לבצע פרויקטים של פינוי בינוי, הן שכונות ותיקות עם אוכלוסיה מזדקנת. במקרים שיש בהן מוסדות ציבור שעומדים ללא שימוש, ניתן להשמיש אותם וכך לחסוך את הקמתם. במקרים אחרים ניתן להרוס מוסדות ציבור שאינם שמישים, להתחיל את הבנייה על קרקע ציבורית זו ולהקים במתחם מוסדות ציבור המתאימים לצרכים החדשים.