האם זה באמת שוק של קונים?
מחשבה המושכת קונים רבים לשוק הנדל"ן
הנה לפניכם סיפור אמיתי המשקף נכונה את המצב היום.
ד' היא מורה המתגוררת בוואלי, שהחליטה ששוק הנדל"ן מתאים לקניית בית, עקב מצוקתם של בעלי הבתים במדינה וכמות המציאות הקיימות בשוק. היא החליטה "לקפוץ למים" ולהתחיל לחפש בית ברצינות, וכי למה לא? העיתונים מלאים כתבות וחדשות על המצב הקשה שבעלי בתים רבים נמצאים בו עקב מצבם הכלכלי ואובדן מקומות העבודה, והיות ולה יש מקום עבודה בטוח והכנסה קבועה הרי שהמציאות מתאימה ותומכת בהחלטה זו.
היא הייתה משוכנעת שלא ירחק היום והיא תקנה מציאה אמיתית, והרי כל מה שהיא רוצה הוא בית שלא דורש שיפוצים רבים, במקום בטוח ובמחיר נמוך. בהחלט לא ציפיות מוגזמות, נכון?
המציאות טפחה על פניה. היא ראתה בתים רבים במהלך שנתיים של חיפושים, כשרוב הבתים מוזנחים ודורשים שיפוץ רב. היא ניסתה להגיש הצעות רכישה לבתים בתהליך השורט סייל ואיבדה אותם לאחר חודשי המתנה רבים, כי הבית עוקל לבסוף על ידי הבנקים. כשהיא כבר מצאה בית במחיר המתאים ובמצב די טוב, היא איבדה אותו למישהו שהציע סכום גבוה יותר ממה שהיא יכלה לשלם, כשעוד ארבעה קונים פוטנציאלים נלחמו עליו. לבסוף, היא מצאה בית צנוע שענה על רוב צרכיה והעסקה עומדת להיסגר בעוד שבועיים.
"ראיתי בתים רבים במשך תקופת החיפוש הארוכה, אבל אני חיפשתי בית שאוכל להיכנס ולגור בו ללא שיפוצים רבים. רוב הבתים שראיתי דרשו שיפוצים רבים, שלא היו באפשרותי לבצע".
קונים פוטנציאלים לא יכולים להניח שקל יהיה לרכוש בית במחיר זול ובאזור טוב. נכון, יש יותר מוכרים מאשר קונים, אך הירידה במספר הבתים המוצעים למכירה, מיקומם ומצבם הפיסי מקשים ומאטים את קצב המכירות של בתים אלה. בעלי בתים רבים משתדלים להחזיק את בתיהם עד כמה שאפשר, מתוך ציפייה שהשוק יתאושש. לפי מחקר שנעשה לאחרונה, מספר הבתים שהוצעו למכירה בספטמבר-אוקטובר 2011 היה הנמוך ביותר שנרשם בארבע השנים האחרונות. קונים אלה חייבים להיות סבלניים, יתכן שהם יחוו תקלות, עיכובים ואכזבות בדרך למציאת הבית המתאים, אך כשהם מוצאים אותו, עליהם להיות מוכנים לפעולה מיידית, ולהציע הצעת רכישה ללא היסוס.
בתים המוצעים למכירה מתגלים לפתע ככאלה שהצעת רכישה כבר ניתנה עבורם, ובעל הבית אישר אותה. לעיתים הסוכן שכח לעדכן את הפרטים. כשהצעה ניתנת על נכס הנמצא בתהליך העיקול, נדרשת גם הסכמתו של הבנק להצעה, שלעיתים לוקחת חודשים רבים. במצב השוק כיום, רבים הם בעלי הבתים שערך ביתם נמוך יותר מסכום ההלוואה שהם לקחו עבורו, והיות והבנק צריך לאשר את העיסקה ולהסכים להפסד ממכירת הבית, התהליך ממושך מאד, וסבלנות נדרשת מכל הצדדים המעורבים ברכישה.
לעומתם, בעלי בתים שלא חייבים למכור, פשוט מחכים, כי מחירי השוק הנמוכים כיום לא יכסו את המינימום שהם מצפים לו, או שהערך המוסף לביתם נעלם כמעט כליל והם מצפים שעם ההתאוששות בכלכלה המחירים יעלו שוב ויתווסף הערך המוסף שהפסידו.
ההגדרה: "שוק של קונים" מתאימה בעיקרה למשקיעים הקונים ללא סנטימנטים ולמטרות רווח, אך אותם קונים פוטנציאלים, המעוניינים למצוא בית מגורים בכדי לגור בו שנים רבות, צריכים להתאהב בנכס ולהרגיש נוח ברכישתו, כי התשלום החודשי של המשכנתא יכול להיות מעיק מאד אם אינכם מאמינים שהתשלום מצדיק את הרכישה.
לפי דעתי, המספר הנמוך של בתים המוצעים למכירה כיום עומד להשתנות בקרוב, כי ברשות הבנקים כמות אדירה של בתים ודירות, ומספרם עולה כל יום. הבנקים יתחילו כנראה לשחרר בתים אלה לאחר שהבעיות המשפטיות, שנבעו מחתימות אוטומטיות על הלוואות יפתרו, והמימשל נמצא עתה במשא ומתן עם הבנקים בנוגע לתשלום גבוה של פיצויים על חלקם ביצירת השפל של שוק הנדל"ן, ונראה כי פשרה תושג בשבועות הקרובים.
השאלה שכולנו שואלים היא מה יקרה לאחר מכן? האם הבנקים יציפו את השוק בבתים, או יווסתו את כמות הבתים המוצעים למכירה בהתאם לביקוש?
נחכה ונראה!
Steve Oren
Keller Williams Realty – Beverly Hills 310-980-8495
